EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha pasado? La Diputación Permanente del Congreso ha convalidado el Real Decreto-ley 29, el ‘Decreto Maricarmen’, y FAI prevé una caída de entre el 25% y el 30% en las operaciones de alquiler.
- ¿Quién está detrás? La Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), que preside José María Alfaro, a partir de una encuesta a más de 600 agencias.
- ¿Qué impacto tiene? 4.235 inmuebles retirados o desviados del alquiler habitual, 1.523 firmas bloqueadas y 5.758 operaciones afectadas.
FAI anticipa una caída de entre el 25% y el 30% en las operaciones de alquiler en España durante los próximos meses. La federación de agencias inmobiliarias sostiene que el decreto de vivienda contraerá la oferta en las principales ciudades y capitales de provincia.
Qué cambia para el arrendador que se plantea retirar su piso
El Real Decreto-ley 29, conocido en el sector como ‘Decreto Maricarmen’, ha superado el trámite de la Diputación Permanente del Congreso. FAI considera que la norma agravará la contracción de la oferta de alquiler residencial habitual en lugar de aliviar la tensión del mercado.
‘Una noticia preocupante para las personas y familias que buscan una vivienda para alquilar’. Así califica la convalidación el presidente de FAI, José María Alfaro, que describe ‘un goteo constante de arrendadores’ replanteándose su continuidad ante la actualización, renovación o finalización de sus contratos. Su diagnóstico es tajante: ‘La medida es absolutamente contraproducente, como se está viendo ya en el parque actual de vivienda disponible para arrendar’.
El estudio exprés de la federación, elaborado con más de 600 agencias de las principales ciudades y capitales de provincia, constata que el 88,9% había detectado ya incidencias en los alquileres. El 78,1% señaló retirada de inmuebles del alquiler habitual, el 72,4% un freno en las firmas, el 56,6%, un traslado hacia la compraventa y el 38,9% un desvío a temporada o por habitaciones.
Las cifras absolutas, recopiladas antes de la convalidación, dan la dimensión del ajuste: 2.067 viviendas retiradas del alquiler habitual, 1.224 trasladadas a la compraventa y 944 desviadas a otras modalidades. Son 4.235 inmuebles fuera del circuito residencial, a los que se suman 1.523 firmas bloqueadas: en total, 5.758 operaciones afectadas.
Ninguna norma reduce de golpe el parque de vivienda disponible; lo que cambia es la disposición del propietario a firmar el próximo contrato.
El dato exige contexto. FAI es parte interesada: su encuesta recoge la percepción declarada por sus propios asociados y no es una estadística oficial. Ni el INE ni el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana han publicado aún una serie que confirme esa horquilla, y una parte del efecto es efecto anuncio: contratos que se retrasan mientras el marco se aclara. La señal es grave; la cifra, todavía una previsión.
Por qué 1.224 propietarios han pasado del alquiler a la venta
La decisión del pequeño arrendador es una comparación sencilla. Cuando la actualización de la renta genera incertidumbre y el calendario normativo no está claro, el propietario pondera tres salidas: seguir alquilando, vender o buscar una fórmula menos regulada. Ahí está la explicación de esas 1.224 viviendas que han cambiado de mercado.
El trasvase tiene una consecuencia estadística que conviene vigilar. Si parte de los inmuebles se va al alquiler de temporada o por habitaciones, el parque no desaparece: cambia de etiqueta. El registro de contratos de vivienda habitual caerá mientras la oferta se redistribuye hacia fórmulas con menos protección y precios por metro cuadrado más altos. La norma convalidada puede consultarse en el Boletín Oficial del Estado.
La Ficha del Inversor
La métrica que resume el momento no es el precio, sino el volumen: 5.758 operaciones afectadas sobre una muestra de más de 600 agencias, casi diez por oficina. Esa ratio es la que FAI proyecta al conjunto del mercado para llegar a su horquilla del 25%-30%. Si se cumple, el stock de alquiler habitual se contraerá justo cuando la demanda sigue creciendo en Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga y Palma.
Para los próximos seis meses, la tendencia es de contracción de la oferta y estabilización tensa de los precios: menos contratos, más tiempo de comercialización y una negociación que se desplaza hacia el propietario en los barrios con escasez estructural. El punto de giro llegará por dos vías posibles: una corrección autonómica en la aplicación de la norma o las primeras estadísticas oficiales de arrendamientos.
Los destinatarios son distintos. El pequeño propietario con un piso heredado debe revisar la fecha de vencimiento de su contrato antes de decidir. El inversor patrimonial encuentra oportunidad en quien vende con prisa y riesgo en proyectar una renta sobre un marco que aún puede moverse. Las plataformas de Build to Rent (promociones enteras concebidas para alquilar) ganan posición relativa con cada arrendador que sale.
Ya ocurrió con la Ley de Vivienda de 2023: la retirada de oferta se anticipó a la estadística oficial. El precedente del mietendeckel berlinés —el control de alquileres que el Tribunal Constitucional federal alemán tumbó en 2021— dejó una lección parecida: intervenir precios sin construir no crea vivienda, solo cambia quién sale del mercado. La próxima cita para comprobarlo es el desarrollo reglamentario de la norma y la primera batería de datos oficiales de 2027.
