Canadá reabre la compra de vivienda nueva a extranjeros y mantiene cerrada la de segunda mano hasta 2029. La decisión de Ottawa, adelantada por Idealista, rompe solo en parte el veto de 2023 y pone encima de la mesa un modelo que en España se ha discutido mucho y legislado poco.
Qué ha aprobado Ottawa y por qué se inspira en Australia
El Ejecutivo canadiense ha aprobado una exención que permite a los compradores no residentes adquirir inmuebles de nueva construcción. El resto del mercado sigue blindado: la prohibición sobre la vivienda usada, que expiraba a comienzos de 2027, queda prorrogada hasta 2029. La fórmula no es original. Ottawa reconoce el espejo australiano: dirigir el capital internacional únicamente hacia la obra nueva para que no compita con el comprador local por el stock ya levantado.
El argumento oficial es de financiación, no de precios. Las preventas y la comercialización de unidades terminadas son la llave que abre el crédito bancario de muchas promotoras; sin comprador anticipado no hay grúa. En Toronto y Vancouver, según el Royal Bank of Canada, se acumulan miles de apartamentos nuevos sin vender y el exceso de oferta ya ha provocado caídas significativas de precio en ese segmento. La exención llega, por tanto, con el mercado de obra nueva en dificultades.
Los expertos del país se dividen. Unos sostienen que reactivar la preventa desbloquea promociones paralizadas y, con ellas, la oferta futura. Otros leen la medida en clave política: estimular la demanda no abarata nada y la prioridad real es sostener la actividad de la construcción, no la accesibilidad. A eso se suma el mapa fiscal provincial, que la exención no toca: Ontario aplica un recargo del 25% a los compradores extranjeros y determinadas zonas de la Columbia Británica mantienen un 20% adicional. El comprador no residente puede entrar; lo que no puede es entrar barato.
Cómo se aplicaría el modelo canadiense al mercado español
España llega a esta discusión desde el lado contrario. Aquí el no residente puede comprar vivienda usada sin límite alguno, y de hecho lo hace: el comprador extranjero ronda el 15% de las compraventas del país según el Colegio de Registradores, con provincias como Málaga, Alicante y Baleares donde supera con holgura el 30%. Ninguna norma canaliza ese capital hacia la obra nueva. Ninguna, tampoco, lo ha frenado: la golden visa inmobiliaria —el visado de residencia por invertir 500.000 euros en vivienda— quedó suprimida en abril de 2025 y el flujo de compradores no residentes apenas se movió.
El debate político existe, pero avanza por otro camino. Moncloa anunció hace casi dos años un paquete fiscal que llegaba a plantear un gravamen del 100% del valor para compradores no residentes de fuera de la Unión Europea. Casi dos años después, la medida sigue sin texto articulado publicado en el Boletín Oficial del Estado. La comparación con Ottawa es incómoda: Canadá ha legislado un incentivo quirúrgico y con fecha; España acumula anuncios sin norma.
Canadá no ha abierto su mercado: ha elegido a qué extranjero quiere y para qué. España sigue sin decidir si el suyo es un problema de demanda o de oferta.
La pregunta obligada es cómo se aplicaría aquí una exención así. El encaje es más sencillo de lo que parece. La Ley de Vivienda y la normativa autonómica ya distinguen entre obra nueva y usada a efectos fiscales, con tipos reducidos de ITP (el impuesto de transmisiones patrimoniales que paga el comprador) y plazos de visado distintos, y el suelo finalista con licencia es identificable parcela a parcela. Un régimen que permitiese al no residente comprar solo sobre plano, con la condición de que la promoción arrancase antes de la transmisión, tendría efectos medibles sobre las preventas. Y las preventas son, en el mercado español, la variable que decide si una promoción se construye o se aparca.
Los números ayudan a dimensionarlo. Los visados de obra nueva se mueven en torno a las 120.000 unidades anuales, muy por debajo de las 250.000 que el propio sector estima necesarias. En la Costa del Sol y en Baleares, el comprador extranjero no es un agente marginal: es la primera línea de absorción de las promociones premium. Si ese capital se ordenase hacia el Build to Rent (promociones enteras concebidas para alquilar) y hacia la obra nueva en lugar de hacia la segunda mano, el efecto sobre la oferta sería más rápido que cualquier plan público de vivienda asequible.
Hay un precedente que conviene recordar. La Ley de Vivienda de 2023 concentró el esfuerzo en el alquiler y dejó intacta la compra por no residentes. Tres años después, el parque sigue sin crecer al ritmo necesario y el capital extranjero continúa comprando mayoritariamente lo que ya existe. Canadá acaba de demostrar que se puede legislar sobre el destino de ese capital sin prohibirlo. Australia lo hizo en abril de 2025 con una veda de dos años a la compra de usados; Nueva Zelanda aplica el mismo esquema desde 2018 con una excepción explícita para obra nueva. Ninguno de los tres ha hundido su mercado residencial.
La Ficha del Inversor
La métrica que resume la noticia no es canadiense, es española. El comprador extranjero pesa cerca del 15% de las compraventas y la obra nueva apenas representa una quinta parte de las operaciones. Cualquier norma que redirija un solo punto de ese 15% hacia la promoción nueva mueve miles de unidades de preventa al año, que es exactamente el margen que separa a una promotora de arrancar una fase o de congelarla.
La tendencia a seis meses no pasa por una norma española equivalente. El calendario legislativo está vacío y la atención se desplazará al detalle de la exención canadiense, a su encaje con los recargos provinciales y a si el capital asiático y europeo responde. Lo que observamos es que los fondos internacionales que operan en España leerán el caso como una señal de que el regulador puede ordenar el mercado sin cerrarlo, y eso reordena las conversaciones con los ayuntamientos de Málaga, Marbella y Palma.
El perfil al que le sirve este movimiento no es el comprador de primera vivienda. Es el inversor patrimonial con capacidad de suscribir sobre plano en Costa del Sol y Baleares, el promotor mediano con suelo finalista y problemas de preventa, y la family office que busca una vía europea de residencia ahora que la golden visa española está cerrada y Portugal hizo lo propio en 2023. Para ellos, la comparación relevante ya no es España contra Canadá, sino España contra Grecia, Hungría, y Dubái.
El riesgo está en el detalle. Una exención mal diseñada puede convertirse en un canal de compra de obra nueva vacía durante años, sin efecto sobre la oferta final. Y el precedente canadiense arrastra una contradicción interna que aquí se repetiría: si el objetivo es abaratar el acceso, estimular la demanda no es el instrumento. La próxima cita con datos es la estadística de compraventa de extranjeros del Colegio de Registradores del cuarto trimestre, prevista para finales de enero de 2027. Para entonces sabremos si Ottawa ha activado la grúa o solo la caja.
