2Cómo detectarlo en el anuncio y en el contrato: ‘gastos incluidos’ frente a ‘a cargo del arrendatario’
El primer filtro está en el anuncio. Un «gastos incluidos» genérico, sin decir qué gastos ni cuánto, o una renta redonda seguida de «más gastos a repercutir» son la señal de alarma: el arrendador se reserva sumar después comunidad, IBI y tasa de residuos. La normativa de consumo obliga a informar del precio final completo y a desglosar cualquier gasto adicional que se repercuta al inquilino (artículo 20 de la LAU al margen, es el artículo 20 del texto refundido de consumidores el que exige ese desglose, reforzado por la Ley 10/2025), así que un anuncio que esconde esas cifras ya nace incumpliendo. En Madrid la cuota de comunidad se mueve entre 50 y 300 euros al mes según los servicios del edificio y supera los 200 en fincas con piscina, gimnasio o conserjería: ahí está la diferencia entre una renta de 1.200 y un desembolso real de 1.350. Antes de la visita, pide por escrito la cuota exacta y el último recibo del IBI.
En el contrato, el «a cargo del arrendatario» solo vale si está bien escrito. El artículo 20.1 de la LAU permite trasladar los gastos generales —comunidad y derramas ordinarias— siempre que el pacto conste por escrito y fije el importe anual a la fecha de la firma; una cláusula que diga «los gastos de comunidad que correspondan» o «según recibo», sin cifra, no cumple ese requisito y deja el cobro sin título. Con el IBI y la basura el terreno se ha movido: el Supremo, en sentencia de 17 de noviembre de 2025, avala repercutirlos sin consignar su cuantía si están individualizados por vivienda, así que toca ver el recibo real (en un caso resuelto en Barcelona, el IBI de un piso con 2.000 euros de renta eran 754,44 euros al año, 62,87 al mes). Exige además esa cifra anual de comunidad: sin ella no opera el tope del artículo 20.2, que limita la subida de estos gastos a no más del doble de lo que suba la renta en los cinco primeros años. Y vigila que no se cuelen bajo «gastos» el seguro de impago o el de hogar.
