EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha pasado? El Ayuntamiento de Madrid saca a concurso más de 700 viviendas en ocho parcelas municipales de Los Berrocales (Vicálvaro), con renta de referencia de 950 euros para un piso de tres dormitorios y 90 metros y compra posterior por unos 300.000 euros.
- ¿Quién está detrás? El Consistorio licita en tres lotes de 27,8, 19,6 y 18 millones de euros; el adjudicatario construye y explota en alquiler. La Comunidad de Madrid no ha aplicado zonas tensionadas: su vía es oferta con suelo público a precio tasado.
- ¿Qué impacto tiene? No hay lista de solicitantes. Primero se adjudica el suelo, después se proyecta, se licita la obra y se entregan las llaves.
El Ayuntamiento de Madrid licita 700 viviendas de alquiler asequible en Los Berrocales: 950 euros al mes y compra posterior por 300.000.
El anuncio corresponde al concurso para desarrollar las promociones, no a la apertura de solicitudes para residentes. El piso tipo son 90 metros construidos y tres dormitorios, repartidos en ocho parcelas municipales de Vicálvaro. Nadie puede apuntarse aún a una lista.
Cómo se reparte el suelo: tres lotes, ocho parcelas y 65,4 millones
El Ayuntamiento de Madrid fragmenta el paquete de vivienda asequible de Los Berrocales para que no se lo lleve un solo operador. Se puede pujar por uno o varios lotes, con una propuesta independiente por cada uno.
- Lote 1: más de 260 viviendas en cuatro parcelas (avenida de Luis Prados de la Plaza, 171, 184 y 190, y calle Meco, 25), por 27.831.000 euros.
- Lote 2: unas 230 viviendas en dos parcelas (Colmenar de Oreja, 15, y Corpa, 18), por 19.608.452 euros.
- Lote 3: más de 210 viviendas en dos parcelas (Corpa, 17, y Fresno de Torote, 16), por 17.963.872 euros.
Sumados, los tres lotes movilizan 65,4 millones de euros. Por unidad, el lote 1 sale a unos 107.000 euros por vivienda frente a los 85.000 de los otros dos: la diferencia apunta al número de parcelas y a la edificabilidad de cada bolsa.
La renta de 950 euros para 90 metros equivale a 10,6 euros por metro cuadrado al mes. La compra a 300.000 sitúa el precio en 3.333 euros por metro cuadrado y deja un yield bruto implícito —el alquiler anual dividido entre el precio de adquisición— del 3,8%, antes de comunidad, IBI y seguro.
Las bases añaden garaje aparte y un tope de actualización del 2% anual, en el entorno del índice que fijó la Ley de Vivienda en 2023. Al menos la mitad de los pisos se reserva a menores de 35 años. Los ingresos máximos son de 43.200 euros para una persona y 54.000 para hogares de dos a cinco miembros, con arraigo laboral o empadronamiento en Madrid.
Un piso de 90 metros a 950 euros no es caridad municipal: es suelo público entregado a cambio de un precio tasado y de una letra pequeña que aún no está escrita.
Por qué la compra a siete años todavía no tiene número
La opción podrá ejercerse tras siete años de arrendamiento. Ahí acaba la certeza. La nota municipal solo habla de restar ‘la capitalización, si la hubiera’ y no concreta cuánto de cada mensualidad vuelve al comprador ni con qué fórmula. Sin ese dato, el ahorro real del inquilino es una incógnita.
Tampoco es un piso libre al octavo año: tras la adquisición hay que esperar 15 años para transmitirlo. Es la lógica de los parques públicos europeos, que sacan la vivienda del mercado especulativo, durante una generación. Y el Consistorio premiará las ofertas que rebajen rentas y precios de venta, así que los 950 y los 300.000 son techo de partida, no resultado.
Para quien ingrese justo el límite individual de 43.200 euros, la renta absorbe el 26% del salario bruto. Si el hogar ingresa la mitad, trepa al 53%. Nuestro cálculo señala dónde aprieta el modelo: en el tramo bajo del umbral.
La Ficha del Inversor
La métrica que resume la operación es el 3,8% de rentabilidad bruta implícita. Es un rendimiento de parque público, no de mercado: el promotor no gana en la renta, gana en el precio al que se adjudica el suelo y en la venta del séptimo año. El negocio se decide en la mesa del concurso, no en la puerta del inquilino.
A seis meses vista el hito no son las llaves, sino la adjudicación. Con los plazos habituales de proyecto, licencia y obra, ninguna vivienda estará disponible antes de 2029, según el cálculo propio que hacemos sobre el calendario del sector. El perfil natural para pujar es la promotora mediana especializada en Build to Rent —construir para alquilar en bloque—; del lado del usuario, el inquilino menor de 35 años con ingresos bajo los umbrales.
El pulso es conocido. El Ayuntamiento necesita sumar oferta sin comprar vivienda; la Comunidad de Madrid no ha aplicado zonas tensionadas y prefiere este modelo al tope de precios; las promotoras miran el lote 1 con recelo por su coste unitario. El precedente es el Plan Vive autonómico, que en 2020 entregó suelo público a promotoras privadas con rentas tasadas. La novedad es la opción de compra, que en los parques públicos españoles suele quedarse en el enunciado.
El riesgo inmediato está en los pliegos: si la capitalización de rentas no queda cerrada, el comprador del séptimo año negociará a ciegas. La Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo mantiene el parque de alquiler del consistorio; esta operación traslada construcción y explotación al sector privado. El siguiente hito es la publicación definitiva en el perfil del contratante y la adjudicación de los tres lotes.
