EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha pasado? El decreto de vivienda publicado ayer en el BOE entra en vigor con efecto retroactivo y suspende los lanzamientos de arrendatarios vulnerables hasta el 31 de diciembre de 2030 cuando el demandante sea un fondo.
- ¿Quién está detrás? El Gobierno, con las Cortes disueltas y el texto pendiente de convalidación en la Diputación Permanente antes de las elecciones del 29 de noviembre.
- ¿Qué impacto tiene? Los juzgados deberán verificar la vulnerabilidad antes de cualquier lanzamiento, los grandes tenedores no podrán comprar por debajo del 70% de la tasación oficial y las administraciones tendrán dos meses para realojar o pagar la deuda.
El decreto de desahucios ya está en vigor con efecto retroactivo y paraliza los lanzamientos de inquilinos vulnerables hasta 2030. La norma, publicada ayer en el Boletín Oficial del Estado, llega con las Cortes disueltas y con su convalidación en el aire.
Qué paraliza el decreto y hasta cuándo
El texto distingue dos velocidades. Frente a los fondos y a las entidades dedicadas a la compra masiva de créditos impagados o de inmuebles por debajo del valor de mercado, la suspensión es total y se extiende hasta el 31 de diciembre de 2030. Frente al resto de demandantes, el parón máximo es de tres años y queda supeditado a revisiones anuales, con compensaciones por las rentas no percibidas y los costes de suministros.
La letra pequeña aprieta justo donde más incómodo resulta al inversor institucional. En cualquier ejecución hipotecaria sobre vivienda habitual, la parte ejecutante debe declarar de forma documentada si ostenta la condición de gran tenedor, la categoría que la Ley de Vivienda de 2023 reserva a los propietarios con carteras relevantes de inmuebles. A eso se suma un veto explícito: hasta finales de 2030, los grandes tenedores jurídicos y las firmas compradoras de deuda no podrán adquirir viviendas por debajo del 70% de su valor de tasación oficial. El grifo de las compras de oportunidad se cierra, y con él se seca la vía por la que los servicers —las gestoras que administran carteras de créditos dudosos e inmuebles adjudicados— han recompuesto balance desde 2008.
La enervación extraordinaria: dos meses para realojar o pagar
El mecanismo más discutido es la enervación extraordinaria, una figura procesal pensada para que ninguna familia vulnerable salga de casa sin alternativa habitacional. Cuando un inquilino en situación de vulnerabilidad afronta un juicio de desahucio por impago, la administración competente dispone de un plazo máximo e improrrogable de dos meses desde la notificación judicial para ofrecerle una vivienda alternativa.
Si no la ofrece, la ley obliga al organismo público a pagar al propietario o a depositar en el juzgado todo lo adeudado, las rentas devengadas, y los costes del juicio. Ese pago salda la deuda y frena el lanzamiento con el contrato intacto. Si expiran los dos meses sin casa ni dinero, la entidad pública pasa a ser la deudora oficial y el inquilino sigue viviendo en la casa hasta el vencimiento del contrato. Dos meses. Ni uno más.
El decreto traslada el riesgo del impago desde el inquilino vulnerable hacia la administración, y convierte al contribuyente en avalista de última instancia del alquiler residencial.
El texto aclara que el rescate público no consume el derecho del inquilino a saldar la deuda por su cuenta una primera vez y fija que el Estado compense a las comunidades autónomas por los costes asumidos. Nadie ha puesto cifra a esa factura. El decreto también aprieta en el alquiler de temporada: la falta de causa justificada o una cadena de más de dos contratos consecutivos convertirán el arrendamiento en vivienda habitual, la suma de rentas por habitaciones no podrá superar el precio del contrato unitario de la casa completa y las plataformas turísticas que incumplan la cesión de datos se enfrentan a multas de hasta un millón de euros o el 2% de su volumen de negocio.
El calendario fiscal viene escalonado, y ahí está la parte que de verdad mueve el mercado. Con efectos retroactivos desde el 1 de enero de 2026, las reducciones para arrendadores que rebajen el precio más de un 5% llegan al 100% en zonas tensionadas y al 70% en alquiler social. Los inquilinos con bases imponibles por debajo de 33.007,2 euros deducirán el 10% del alquiler satisfecho. El 1 de diciembre de 2026 entran el IVA del 10% a los alquileres turísticos de menos de 30 noches, el 4% superreducido a la vivienda protegida de calificación permanente y los nuevos coeficientes de la plusvalía municipal; desde el 1 de enero de 2027, recargos de IBI de hasta el 150% para pisos turísticos y casas vacías.
La financiación llega por otra vía. El fondo de Vivienda de Impacto Social se dota con 400 millones, los avales del ICO suman 280 millones para construcción industrializada y 2.000 millones para alquiler asequible, y la línea Tu Casa pone 10.000 millones sin intereses para cubrir hasta el 20% de la primera compra, con techo de 50.000 euros. El segundo decreto, el que regula la indemnización por no renovar el contrato, fija su entrada en vigor el 15 de noviembre, aunque el Gobierno no cuenta con votos para convalidarlo.
La Ficha del Inversor
La métrica que resume el golpe es el 70% del valor de tasación. Ese umbral fija un suelo implícito en las operaciones con carteras adjudicadas y deja fuera del mercado las compras a precio de derribo. Combinado con el gravamen del 25% a las socimi sobre beneficios no distribuidos, aplicable a los periodos iniciados desde el 1 de enero de 2026, el mensaje al capital institucional es claro: se puede invertir en ladrillo español, pero no a cualquier precio.
Tendencia a seis meses: esperamos un frenazo en las compraventas de carteras de deuda y un desplazamiento del apetito institucional hacia el alquiler asequible y la obra nueva, donde el marco de precios es distinto. El perfil que sale ganando es el inquilino vulnerable con contrato en vigor; el que asume el coste, el fondo con cartera adjudicada y el arrendador mediano que no puede repercutir la morosidad. El reloj corre para todos.
El precedente inmediato es la Ley de Vivienda de 2023, que ya obligó a declarar la condición de gran tenedor en zonas tensionadas y ha acabado en los tribunales con interpretaciones dispares por comunidad autónoma. Lo nuevo ahora es el efecto retroactivo y el horizonte de 2030. Queda un riesgo abierto y es aritmético: nadie sabe cuántas viviendas alternativas harán falta ni quién las va a pagar, y el decreto no exige tenerlas disponibles antes de activar el mecanismo. El calendario aprieta. La Diputación Permanente debe convalidar el texto antes del 29 de noviembre y, si no lo hace, el escudo decae.
