EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha pasado? La CNMC ha presentado el estudio ‘Transformación Urbanística del Suelo para Vivienda’ y cifra en el 45% el peso de los costes y litigios del suelo sobre el precio final de una vivienda.
- ¿Quién está detrás? La Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia, que expuso sus conclusiones en unas jornadas de la patronal madrileña Asprima.
- ¿Qué impacto tiene? El sobrecoste se traslada a la escritura: la Comunidad de Madrid tiene suelo para 150.000 viviendas hasta 2031 y la demanda prevista es muy superior.
El suelo ya concentra el 45% del precio final de una vivienda en España, según el informe que la CNMC ha llevado a las jornadas de Asprima en Madrid.
Por qué el suelo se come el 45% de lo que pagas por una casa
La materia prima del ladrillo es cara y, sobre todo, lenta. El informe ‘Transformación Urbanística del Suelo para Vivienda’ concluye que casi la mitad de lo que desembolsa el comprador se va en costes y litigios ligados al suelo: tasas, indemnizaciones, reparcelaciones, sentencias y años de tramitación administrativa. Y no es solo el precio del metro cuadrado. Es el calendario.
La técnica comercial y economista del Estado que defendió el documento, Rocío Navarro-Rubio, apuntó a ‘enormes complejidades’ del marco regulatorio urbanístico y a la falta de coordinación entre administraciones públicas. Los mecanismos vigentes, dijo, son rígidos y no se adaptan a los nuevos modelos de ciudad. Traducción: retrasos que acaba pagando el que firma la hipoteca.
Las recomendaciones del organismo son tres: convertir a urbanístico-residencial todo el suelo protegido que no responda a interés público, acotar la acción pública y habilitar mecanismos excepcionales para agilizar la vivienda protegida en situaciones de de emergencia habitacional. El documento completo puede consultarse en la sede electrónica de la CNMC.
El escenario que dibuja Asprima en esas mismas jornadas no invita a la euforia. Su presidenta, Carolina Roca, calificó 2025 como un año ‘nefasto’ en suelos puestos en carga: la patronal esperaba arrancar promociones para 31.000 viviendas y se quedó en 6.000 unidades.
El problema del suelo no es solo su precio, sino el tiempo que tarda en dejar de ser un problema: cada año de litigio acaba pagándose en la escritura.
Madrid tiene suelo para 150.000 viviendas hasta 2031 y demanda para casi el doble
Para este ejercicio, la patronal madrileña maneja una previsión de cierre en torno a 29.479 visados de obra nueva, por debajo de los 32.202 proyectados a comienzos de año y lejos de la ‘velocidad de crucero’ de 40.000 viviendas anuales que reclama Roca. El colchón llega por dos vías aprobadas por el Gobierno de la Comunidad de Madrid: los cambios de uso de oficinas hacia vivienda protegida y los incrementos de edificabilidad y densidad. Solo estos últimos, según el vicepresidente de Asprima, Fernando Moliner, sumarán 25.000 viviendas más de las previstas.
El dato incómodo es la capacidad. Según el proyecto Landcam, la Comunidad de Madrid tiene suelo para levantar unas 150.000 viviendas de aquí a 2031. La demanda proyectada apunta a 228.000 nuevos hogares en cinco años, a los que se suma un déficit de partida de 118.000 inmuebles. Moliner elevó la necesidad total a 370.000 hogares, aunque en esa misma comparecencia la cifra de nuevos hogares se quedó en 228.000. Pura aritmética: el agujero ronda los 80.000 inmuebles.
Para el comprador, la traducción es directa. Menos suelo finalista disponible implica menos competencia entre promotoras, menos promociones simultáneas y precios que aguantan. El suelo finalista —el que ya tiene los trámites cerrados y permite edificar sin esperar— es hoy un cuello de botella tan determinante como el coste de la construcción o el precio del dinero. Y el calendario administrativo, en España, no se mide en trimestres.
La Ficha del Inversor
La métrica que resume la jornada es el 45%: la porción del precio final de una casa que se va en costes y litigios del suelo, según la CNMC. En Madrid, el indicador complementario es la brecha entre capacidad y demanda, con 150.000 viviendas posibles frente a 228.000 hogares previstos y 118.000 de déficit acumulado. Tinsa e Idealista llevan meses señalando la misma presión sobre el suelo finalista en el área metropolitana, donde el precio del metro cuadrado sube más rápido que la obra nueva terminada.
La tendencia a seis meses apunta a estabilización de los visados, no a un despegue. Los 29.479 cierres previstos quedan por debajo del objetivo de 40.000 y el margen depende de decisiones administrativas, no del mercado. Si la Comunidad de Madrid mantiene los incrementos de edificabilidad y los cambios de uso, la oferta crecerá en la franja de vivienda protegida; si se frena, el déficit seguirá engordando hasta 2031. El precedente es elocuente: en el ciclo 1997-2007, la escasez de suelo finalista no se resolvió con más demanda, sino con la crisis posterior. Hoy la demanda es estructural y el suelo, escaso por diseño.
El perfil al que interpela el informe es doble. El comprador de vivienda habitual en Madrid debería fijar sus expectativas en el calendario administrativo, no en la oferta de escaparate: es el factor que menos controla. El inversor patrimonial en alquiler encuentra aquí su mejor argumento, porque si el stock nuevo tarda en llegar, la renta de lo ya construido aguanta. La CNMC pide liberar suelo protegido sin interés público, Asprima reclama plazos más cortos y los ayuntamientos, que son quienes firman las licencias, apenas se pronuncian sobre el coste de los litigios. El próximo termómetro será el cierre estadístico de visados de este ejercicio, previsto para los primeros compases de 2027.
