El Banco de España cifra en hasta 750.000 viviendas el déficit del mercado inmobiliario y pide precisión para no distorsionarlo. El gobernador, José Luis Escrivá, apeló este martes a estudiar con lupa cada medida pública antes de aprobarla, para no generar el problema que se pretende resolver. La advertencia llegó el mismo día en que el Consejo de Ministros dio luz verde a dos decretos en materia de vivienda, que el supervisor evitó valorar en detalle.
No es una obviedad. Durante el XVII Encuentro Financiero organizado por EXPANSIÓN y KPMG, Escrivá defendió que proteger a los colectivos vulnerables es obligatorio, pero que hacerlo sin medir las consecuencias puede secar la oferta justo cuando más se necesita. En el fondo, un recordatorio incómodo: en política de vivienda casi ningún remedio sale gratis.
Un déficit de 750.000 viviendas que no se tapa con parches
La cifra que maneja el organismo que dirige Escrivá es elocuente. El Banco de España estima un déficit de entre 700.000 y 750.000 viviendas, que podría alcanzar el millón de inmuebles en 2028 si nada cambia. La brecha nace de una doble dinámica: la salida de vivienda nueva al mercado se queda en torno a 100.000 unidades al año, mientras la demanda crece con fuerza por el aumento de la población, la creación de hogares, la mejora de las rentas familiares y la presión del comprador extranjero.
El gobernador lo resumió con una idea que conviene retener: el problema no es solo de precio, es de cantidad. ‘Hay que poner el énfasis en los cuellos de botella por el lado de la oferta, para que la producción se acompase a una demanda que va a seguir siendo muy fuerte’, señaló durante su intervención.
El diagnóstico choca con la tentación política de atajar el asunto por el lado de la demanda. Subvencionar el alquiler, topar los precios o restringir las compras pueden aliviar la foto de un ejercicio, pero endurecen la de los tres siguientes si no van acompañadas de más suelo, más licencias y más construcción.
El arte de hilar fino sin matar la oferta
El propio Escrivá reconoció que España vive una situación de acceso a la vivienda ‘particularmente aguda’ frente a sus vecinos europeos. Por eso reclamó coordinación entre administraciones, ya que el urbanismo, la fiscalidad y la vivienda social dependen de niveles distintos de Gobierno que a menudo reman en direcciones opuestas.
En vivienda, casi ninguna medida sale gratis: lo que hoy protege al inquilino puede mañana secar la oferta y encarecer el alquiler que se quería abaratar.
En el capítulo hipotecario, el gobernador fue claro: los bancos están siendo ‘razonablemente prudentes’ en la concesión de préstamos, por lo que no ve necesario imponer topes de forma inmediata. Traducido al lenguaje llano, el supervisor no detecta por ahora un recalentamiento del crédito que justifique meter la tijera en la concesión.
La reflexión apunta a una contradicción que el sector lleva años señalando. El Banco de España valora con buenos ojos la simplificación de permisos y la agilización administrativa, pero recuerda que el sector de la construcción no cuenta con la pujanza suficiente. Tras el pinchazo de 2008 desaparecieron miles de empresas y se destruyó empleo a mansalva; la reconstrucción del tejido va lenta.
Una política de vivienda con demasiados remiendos
Me parece un acierto que el Banco de España ponga el acento en la oferta, aunque el mensaje llegue tarde y con sordina. Llevamos una década subvencionando la demanda —ayudas al alquiler, avales públicos, bonificaciones fiscales— mientras la producción de vivienda nueva se quedaba clavada cerca de las 100.000 unidades anuales. El resultado está a la vista: precios al alza, alquileres tensionados y una generación que ha dejado de creer que podrá emanciparse en una ciudad medianamente grande.
Cabe recordar que el pinchazo de 2008 arrasó el sector de la construcción. España pasó de levantar más de 600.000 viviendas al año a desplomarse muy por debajo de las 100.000, y cientos de promotoras desaparecieron por el camino. Reconstruir ese músculo productivo no es cuestión de un decreto ni de un par de ejercicios. Por eso las advertencias de Escrivá sobre los desincentivos a la oferta no deberían leerse como una amenaza, sino como un aviso técnico que nace de la experiencia. La mayoría de los promotores sigue, además, sin capacidad financiera para acelerar.
El riesgo de fondo es que la intervención pública, buscando aliviar al inquilino, acabe enviando la señal contraria al propietario. Cuando un pequeño inversor percibe que el marco puede cambiar a mitad de partida, retira su vivienda del alquiler o la vende. Menos oferta, más tensión, más necesidad de intervenir. Un círculo que se retroalimenta y que ningún decreto rompe por sí solo.
El otro debate, más incómodo, es por qué la construcción no arranca pese a que la vivienda nunca se había vendido tan bien. Falta mano de obra, sobran trabas y nadie quiere poner el cascabel al gato con una negativa frontal a los decretos por miedo al coste político. La clave llegará con los datos de visados y de obra nueva de los próximos trimestres y, si todo sigue igual, con las estimaciones del propio Banco de España para 2028. Ahí se verá si estas medidas suman viviendas o solo calman titulares.
