EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha pasado? El Gobierno aprueba dos reales decretos que blindan a los inquilinos hasta 2030 y topan las rentas al 2%.
- ¿Quién está detrás? El Ministerio de Vivienda de Isabel Rodríguez, tras un pulso entre el PSOE y Sumar que partió las medidas en dos textos.
- ¿Qué impacto tiene? Los contratos que venzan antes del 31 de diciembre de 2028 podrán prorrogarse dos años más.
El Gobierno aprueba dos decretos de vivienda que prorrogan los alquileres y topan las rentas al 2%. La letra pequeña confirma el reparto: el grueso del escudo fiscal y jurídico protege al inquilino, no al propietario particular.
Qué cambia desde ya para millones de contratos en vigor
El primero de los textos concentra las medidas de choque. La más relevante para el bolsillo es el nuevo tope del 2% a la subida anual de las rentas en los contratos ya firmados, una fórmula que ya se aplicó durante la crisis energética de 2022. La prórroga extraordinaria alcanza a los contratos que venzan antes del 31 de diciembre de 2028, incluidos los de tácita reconducción.
El decreto vuelve a suspender los desahucios de personas vulnerables hasta el 31 de diciembre de 2030 y prohíbe la compra especulativa de vivienda por grandes tenedores hasta 2028, con el foco en los fondos buitre. La reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) equipara, además, el alquiler de temporada y el de habitaciones al de vivienda habitual.
La fiscalidad cambia de raíz. El alquiler turístico pasa a pagar un IVA del 10%, lejos del 21% que se barajó. La vivienda pública baja al 4% y las socimis ven reordenada su fiscalidad hacia la vivienda asequible. Para el inquilino se habilitan bonificaciones por renta, con un umbral de hasta 33.000 euros, que alcanzarán a 1,6 millones de hogares.
El nuevo mecanismo ‘TU CASA’ abre la puerta a la primera vivienda. Ofrece financiación al 0% de interés con respaldo del Estado para quienes son solventes pero no han podido ahorrar los gastos iniciales. Cubre hasta el 20% del valor, con un máximo de 50.000 euros, y lo gestionará el Instituto de Crédito Oficial (ICO).
Para los propietarios que rebajen la renta fuera de las zonas tensionadas ya declaradas, el decreto mantiene incentivos fiscales. Es el único guiño al arrendador individual en todo el paquete.
El escudo del decreto protege al inquilino y al gran tenedor, pero deja al pequeño propietario con la carga de la prórroga y sin alivio.
Por qué el propietario particular sale perdiendo en este reparto
El segundo real decreto es el que ha tensado al propio Ejecutivo. Contiene la renovación automática e indefinida de los contratos, una reivindicación de Sumar que el PSOE apartó del texto principal para no comprometer los votos de Junts y del PNV. En la práctica, obliga al arrendador a acreditar una causa justificada para no renovar. La ministra Isabel Rodríguez defiende la medida citando el modelo alemán.
La lectura del sector es menos amable. Zurdo advierte de que, si el texto sale adelante, la oferta de alquiler disponible después de 2028 podría quedar en menos de un tercio de la actual. Lo compara con las rentas antiguas: un parque cautivo, congelado y cada vez más estrecho. A eso se suma que el paquete no compensa al arrendador particular que afronta la prórroga, el tope del 2% y la renovación indefinida al mismo tiempo.
La Ficha del Inversor
La métrica que resume el golpe es sencilla: una rentabilidad por alquiler cada vez más comprimida. Con la renta congelada al 2% y los costes al alza, el yield bruto del pequeño inversor —el alquiler anual dividido entre el precio de compra, antes de gastos e impuestos— pierde atractivo. En una vivienda de 180.000 euros alquilada por 900 euros, el tope del 2% limita la subida a 18 euros mensuales.
De cara a los próximos seis meses, el mercado apunta a dos frentes. Por un lado, un alquiler que se estrecha si los contratos se congelan y los propietarios retiran vivienda; por otro, un posible repunte de la compra si TU CASA arranca. El perfil al que sirve la norma es el inquilino de renta media y el gran tenedor institucional. El pequeño propietario es el convidado de piedra.
El pulso entre agentes es evidente. El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana presenta los decretos como un escudo social; las patronales del alquiler avisan de menos oferta, y más presión sobre el precio. La Ley de Vivienda de 2023 ya dejó una lección: sin convalidación en el Congreso, el sector se queda sin reglas estables. El riesgo inmediato es la votación del viernes 2 de octubre.
Habrá que vigilar la letra pequeña del trámite parlamentario. Si la renovación indefinida sale adelante sin cambios, el alquiler español entrará en un terreno inédito a esta escala.
