La firma de hipotecas sobre viviendas cayó un 3,5% en julio, el mayor descenso en más de dos años. El dato, recogido por la estadística que publica el Instituto Nacional de Estadística, esconde una paradoja que el mercado lleva meses arrastrando: cada operación que se cierra cuesta más que la anterior, y el importe medio ha vuelto a marcar un máximo histórico.
Menos préstamos, pero de mayor cuantía. La combinación resume buena parte de lo que está ocurriendo en el mercado inmobiliario español, donde el precio de la vivienda sigue subiendo a un ritmo que el abaratamiento del crédito no alcanza a compensar.
Un 3,5% menos de operaciones y la peor caída en más de dos años
El retroceso del 3,5% en la firma de hipotecas sobre viviendas es el más pronunciado desde hace más de dos años, según los datos correspondientes a julio. El descenso rompe con la relativa estabilidad que el segmento había mostrado en los meses previos y confirma que la demanda empieza a enfriarse.
Conviene mirar el detalle territorial, porque la caída nacional oculta comportamientos muy dispares. Galicia firmó un 7,1% más de hipotecas en julio tras cuatro meses consecutivos de descensos. En el extremo opuesto, Extremadura registró un desplome seis veces más profundo que la media del país.
La brecha entre comunidades no es nueva, aunque cada trimestre se acentúa. La demanda se concentra en los polos de mayor dinamismo económico y demográfico —Madrid, Cataluña, y el arco mediterráneo— y se retrae con fuerza en los territorios que pierden población. El crédito hipotecario sigue la estela del empleo y de la población, no la de las estadísticas agregadas.
El importe medio marca récord: menos hipotecas, pero más caras
Aquí está la contradicción que define este ciclo: cuanto menos se firma, más cuesta cada préstamo. El encarecimiento de la vivienda ha empujado el importe medio de las hipotecas a su nivel más alto desde que existen registros. La causa no está en el precio del dinero, que se ha relajado respecto a los máximos del ciclo anterior, sino en el precio del ladrillo.
El mercado hipotecario ya no se mueve por el precio del dinero, sino por el precio del ladrillo. Y ese segundo no da tregua.
Para el comprador, el efecto es doble. Paga más por la vivienda y asume, en consecuencia, una deuda más alta para financiarla. La cuota mensual se sostiene gracias a unos tipos más bajos que los de hace dos años, pero el colchón se agota si los precios siguen subiendo por encima de los salarios.
Hay otro matiz que conviene no perder de vista. La estadística mide las hipotecas que se formalizan ante notario, no las operaciones que se consultan ni las que se preaprueban. Una caída del 3,5% puede reflejar tanto un enfriamiento real de la demanda como un simple retraso en el cierre de expedientes que acabe compensándose en los meses siguientes.
Un mercado que se estrecha por abajo
La caída en la firma de hipotecas no debería leerse como una señal de alarma financiera. Un volumen menor de préstamos implica menos apalancamiento y, en teoría, menos riesgo sistémico. Después del estallido de la burbuja inmobiliaria hace casi dos décadas, un mercado que se modera por la vía de las transacciones es más sano que uno que se dispara a crédito.
El problema es otro. Cuando el número de operaciones baja mientras el importe medio sube, el acceso a la vivienda se estrecha por abajo. Se quedan fuera los compradores con menos recursos y menos capacidad de ahorro, que no pueden asumir entradas más altas ni deudas más grandes. El mercado se concentra en quienes ya tienen patrimonio o en quienes pueden aportar una parte relevante del precio sin hipoteca.
Para el sector, la lectura tiene dos caras. Las entidades financieras ven caer la nueva producción, aunque lo compensan con un ticket medio más alto. Los promotores, en cambio, se topan con un comprador más exigente y con menos competencia en la parte baja del mercado, lo que puede acabar trasladándose a un ajuste de precios en los segmentos menos demandados.
Es la cara menos visible del récord del importe medio. Detrás de una cifra que se presenta como señal de fortaleza hay una brecha social que se ensancha: la vivienda no se encarece para todos por igual, sino que expulsa a los que llegan con menos margen. Las medias no distinguen entre quien firma una hipoteca de 180.000 euros y quien firma una de 500.000, y esa diferencia decide quién entra y quién se queda fuera.
Tampoco conviene dar por hecho que el descenso del 3,5% marca el inicio de una corrección sostenida. Un solo mes no hace tendencia. La clave estará en los datos de agosto y septiembre, que empezarán a publicarse en las próximas semanas, y en cómo evolucione el euríbor tras las últimas decisiones del Banco Central Europeo. Si los precios se estabilizan, el volumen podría recuperarse con rapidez. Si siguen subiendo, la caída dejará de ser un dato puntual para convertirse en el retrato de un mercado que se cierra a los más jóvenes.
