El consejero delegado de Merlin Properties, Ismael Clemente, sostiene que España está regulando para destruir el negocio de los centros de datos. Lo ha dicho este lunes en el foro económico de Forbes, donde ha calificado de contrasentido el proyecto de real decreto que prepara el Gobierno para ordenar la actividad de los data centers.
Qué exige el real decreto que Clemente considera un tiro en el pie
El texto en tramitación fija requisitos de sostenibilidad energética, ambientales, de resiliencia, y de soberanía digital. El punto que más incomoda al sector es el cómputo renovable: cada centro tendría que respaldar con nueva generación verde, hora a hora, al menos el 80% de su consumo. No sirve comprar garantías de origen de plantas que ya estaban en el sistema. Se exige potencia adicional, construida para el centro y conectada a la red.
Clemente lo resume con una idea simple: ‘si quieres pertenecer al primer mundo tienes que ser consecuente con las necesidades de este’. En su lectura, la digitalización y el salto de productividad que promete la inteligencia artificial necesitan infraestructura física para existir. ‘Es, en realidad, la industria del siglo XXI’, ha subrayado.
Añade un argumento que desmonta la excusa energética: a España ‘le sobra producción de electricidad por un tubo’. El problema no es la generación, sino la normativa. El pulso tampoco es exclusivamente español: Irlanda restringió las conexiones de nuevos centros en la región de Dublín, Países Bajos aplicó moratorias en Ámsterdam y Alemania ha fijado por ley una senda que llega al 100% de renovables en los centros nuevos a partir de 2027. Un pulso en toda regla.
El diagnóstico no es menor para Merlin. Los centros de datos figuran entre las líneas de crecimiento que Merlin Properties presenta ante la CNMV, junto a oficinas, centros comerciales y logística. La socimi los ha situado en el centro de su relato inversor por su perfil de rentas largas y estables. Si el marco regulatorio encarece la conexión y obliga a construir generación propia, el calendario se estira y la rentabilidad se estrecha.
Clemente no discute el marco verde: discute quién paga la prima de la soberanía digital y si España puede imponerla antes que sus vecinos europeos.
El suelo público y el residencial: el otro diagnóstico del jefe de Merlin
La crítica de Clemente no se limita a los centros de datos. Sobre el residencial, apunta a la acumulación de parches normativos: ‘lo que se lo ha cargado es, básicamente, que ha toqueteado en su regulación un montón de gente que no sabía ni qué estaba tocando. El símil que utiliza es el de una central nuclear: quien pulsa botones de encendido y apagado sin saber qué hace acaba provocando el estallido.
Su receta pasa por movilizar suelo público. ‘Se podrían hacer muchísimas más viviendas si se movilizaran un montón de suelos públicos que como mínimo están infrautilizados, por no decir no utilizados’, ha señalado. Detrás de esa frase está el debate sobre los patrimonios públicos de suelo finalista en municipios con demanda acreditada y con licencias que dependen de convenios urbanísticos tramitados a cuentagotas.
La Ficha del Inversor
La métrica que ordena el debate es doble: el umbral del 80% horario con generación nueva y el yield (la rentabilidad anual de un activo, calculada dividiendo los ingresos que genera entre el precio de adquisición) que exige el capital institucional. En Europa, los yields prime de los centros de datos se mueven en una horquilla del 5% al 7% que manejan las grandes consultoras, frente al entorno del 4% que se atribuye a las oficinas prime de Madrid. Ese diferencial es lo que ha llevado a las socimis patrimonialistas a competir por suelo industrial con conexión eléctrica garantizada. Colonial juega una partida distinta, más expuesta al ciclo de oficinas.
La tendencia a seis meses es de espera normativa. El real decreto debe superar la audiencia pública y los informes preceptivos antes de llegar al Consejo de Ministros, y las alegaciones se concentrarán en el cómputo horario y en la exigencia de potencia adicional. Si el umbral no se modula, los proyectos en cartera en Aragón, Madrid y Castilla-La Mancha se reordenarán por disponibilidad de red y no por demanda de clientes. El pulso recuerda a 2021 y 2022, cuando la volatilidad del pool eléctrico enfrió la inversión en suelo industrial de gran consumo.
El perfil al que interpela este movimiento no es el comprador de vivienda habitual, sino el inversor patrimonial con horizonte largo y el accionista de socimi que busca rentas estables. También el industrial que decide entre España, Irlanda y Portugal según el coste de la energía garantizada. En el otro lado del discurso, la misma crítica sirve al residencial: cualquier movilización real de suelo de SEPES y la Sareb cambiaría el calendario de lanzamientos de promotoras como Aedas o Metrovacesa. Ahí está la contradicción. El sector pide menos regulación energética y, a la vez, más suelo público en el mercado.
El hito a vigilar es la próxima publicación trimestral de Merlin ante la CNMV y el trámite de audiencia del real decreto. Hasta entonces, el pulso entre soberanía digital y rentabilidad del suelo sigue abierto, con una advertencia que el sector repite en privado: España no puede permitirse regular primero y conectar después.
