La agencia de calificación Scope Ratings lanza una advertencia incómoda: el mercado inmobiliario europeo se estabiliza, pero no se recupera. Y España, con uno de los desajustes de asequibilidad más señalados por la firma, no escapa a la paradoja de que el empleo crece, los salarios suben en términos reales y, aun así, la vivienda sigue fuera del alcance de una parte creciente de la demanda.
El último informe de la agencia subraya la tijera estructural entre ingresos y precios. La vivienda en España y en la zona euro acumula una década de revalorización muy por encima de la renta disponible, agravada desde 2022 por el encarecimiento de las hipotecas. El resultado es una contracción de la asequibilidad que ni la estabilización macroeconómica ni la solidez del mercado laboral han logrado revertir.
Las dos brechas que frustran la recuperación
Scope Ratings identifica dos brechas que se retroalimentan. La primera es la de precios: las viviendas siguen caras en relación con los ingresos, pese a que los precios reales aún no han recuperado sus máximos anteriores. La segunda es la del crédito: la concesión hipotecaria ajustada a inflación sigue muy por debajo de los niveles de hace una década.
La firma lo explica con crudeza. Los volúmenes nominales de crédito se han estabilizado, sí, pero porque el importe medio de las hipotecas ha subido arrastrado por la construcción y los precios, no porque haya más demanda solvente. ‘La concesión de préstamos hipotecarios ajustada a la inflación sigue estando muy por debajo de los niveles observados hace una década’, resume el informe.
La consecuencia directa es una contracción estructural de la asequibilidad. Las familias pueden pedir prestado menos en términos reales, los compradores con menor poder adquisitivo quedan excluidos y la actividad constructora no remonta. Scope Ratings añade un matiz que conviene no pasar por alto: bajo un contexto macroeconómico estable, el aumento del apalancamiento y la mayor sensibilidad de los prestatarios a los ingresos y a los tipos podrían convertirse en factores de riesgo significativos.
La mejora económica no ha corregido la tijera entre precios e ingresos: la ha dejado congelada en niveles que excluyen a la demanda joven.
El lastre de la construcción y la cédula hipotecaria
La actividad constructora en la zona euro se ha debilitado de forma considerable. Las licencias de obra siguen muy por debajo de su media a largo plazo, condicionadas por unos costes de construcción más altos y una financiación más cara. El informe advierte de que una construcción débil limita directamente la generación de colateral hipotecario y, por extensión, la capacidad de emisión de cédulas hipotecarias, uno de los instrumentos de financiación bancaria que descansa sobre los préstamos a la vivienda.
Esa lectura encaja con lo que venimos observando en España: la oferta de obra nueva no cubre la demanda en las zonas tensionadas, las promociones se lanzan con precios cada vez más altos y el alquiler absorbe a quienes no pueden comprar. La vivienda asequible en España sigue siendo una asignatura pendiente no por falta de debate, sino por una combinación de suelo escaso costes al alza y tipos que no terminan de bajar lo suficiente.
La Ficha del Inversor
Para el lector español, el informe de Scope Ratings sirve de espejo. La métrica clave no es el precio nominal por metro cuadrado, que ya conocemos, sino la capacidad de pago real: cuántos años de renta disponible exige la compra de una vivienda en las capitales tensionadas y cuánto de esa renta se va en financiación. En España ese esfuerzo lleva años por encima del 30% recomendado por el Banco de España en buena parte del territorio, y el informe de la agencia lo confirma de forma indirecta.
La tendencia a seis meses es de estabilización agridulce. Si el BCE mantiene el guion de recortes graduales y el Euríbor cierra el año por debajo del 2,5%, las hipotecas variables y mixtas ganarán oxígeno y parte de la demanda contenida podría volver al mercado. Pero sin un cambio simultáneo en la oferta —más licencias, más suelo finalista y más cooperación entre administraciones—, la mejora de la asequibilidad será incompleta y los precios tenderán a aguantar.
El perfil recomendado es selectivo. El comprador de vivienda habitual con ingresos estables y una entrada acumulada encuentra en las promociones de obra nueva en municipios medianos y en las hipotecas mixtas con tipo fijo inicial una vía de entrada antes de que la demanda reprimida presione al alza. El inversor patrimonial, en cambio, debe leer el informe como una señal de cautela: la rentabilidad por alquiler se mantiene, pero el apalancamiento alto eleva la sensibilidad a los ciclos de tipos. La lectura a cinco años que extraemos es que España necesita un consenso de oferta —público y privado— antes que cualquier medida fiscal aislada. El precedente de la burbuja de 2007 y la posterior crisis de 2008 sigue enseñando lo mismo: cuando el crédito se estira sin que la renta acompañe, el ajuste llega por el lado más frágil.
La próxima cita relevante es la reunión del BCE y la evolución del Euríbor en el arranque del último trimestre. Mientras tanto, la pregunta clave que deja Scope Ratings sobre la vivienda asequible en España sigue abierta: si el mercado actual representa el punto más bajo del ciclo o solo un descanso antes de la siguiente tensión de precios. La respuesta dependerá de que la mejora económica se traduzca, por fin, en vivienda que se pueda pagar.
