La ralentización de la actividad constructora en la zona euro no solo afecta a la oferta de vivienda: también está debilitando uno de los pilares de la financiación hipotecaria europea, las cédulas hipotecarias. Así lo advierte un análisis reciente de la agencia de calificación Scope Ratings, que sitúa el foco en un mecanismo poco conocido por el gran público pero determinante para el funcionamiento del mercado del crédito: la relación directa entre la construcción de vivienda nueva y la capacidad de los bancos para emitir este tipo de instrumentos financieros.
El informe, elaborado por Mathias Pleissner, subdirector de bonos garantizados de la firma, explica que las licencias de obra se sitúan muy por debajo de su media a largo plazo en toda la zona euro, una tendencia que combina costes de construcción significativamente más elevados con una financiación más cara, lo que ha reducido la demanda de nueva vivienda.
La consecuencia, según Scope Ratings, va más allá del sector inmobiliario: una débil actividad de construcción limita directamente la generación de colateral hipotecario y, por extensión, la capacidad de emisión de cédulas hipotecarias por parte de las entidades financieras.
Qué son las cédulas hipotecarias y por qué importan
Las cédulas hipotecarias son instrumentos de deuda emitidos por los bancos y respaldados por su cartera de préstamos hipotecarios. Cuantas más hipotecas de calidad tiene un banco en su balance, mayor es su capacidad para emitir estos bonos, que a su vez son una fuente relevante de financiación a largo plazo para las propias entidades.
Si la construcción de vivienda nueva se frena, se genera menos colateral hipotecario nuevo, lo que limita el margen de las entidades para seguir emitiendo este tipo de deuda con normalidad. Se trata, por tanto, de un efecto en cadena que conecta el ritmo de las grúas en las obras con la solidez del sistema financiero europeo.
El crédito hipotecario, estable solo en apariencia
El informe matiza también la lectura de los datos de concesión de hipotecas. Aunque los volúmenes nominales de crédito se han estabilizado recientemente, Scope Ratings advierte de que esto refleja sobre todo un aumento del importe medio de las hipotecas, derivado del encarecimiento de la construcción y de los precios de la vivienda, y no una recuperación real de la demanda. De hecho, si se ajustan los datos a la inflación, la concesión de préstamos hipotecarios sigue muy por debajo de los niveles registrados hace una década y se mantiene en niveles moderados.
Precios al alza, pero sin recuperación real
En cuanto a los precios, el análisis constata que los precios nominales de la vivienda han retomado una trayectoria alcista tras la corrección registrada en 2022 y 2023, pero solo se han recuperado parcialmente en términos ajustados a la inflación y siguen por debajo de los máximos anteriores. Para los analistas de Scope Ratings, esta divergencia entre la evolución nominal y la real es reveladora: apunta a que persisten restricciones de fondo en la demanda, incluso cuando los titulares hablan de subidas de precios. En conjunto, concluyen, el mercado se ha estabilizado, pero no se ha recuperado, y la actividad continúa por debajo de su tendencia histórica, sin una dinámica de crecimiento autosostenible.
El informe sitúa la asequibilidad como la cuestión central para determinar si el sector ha tocado fondo. Según Scope Ratings, cualquier recuperación significativa de la actividad inmobiliaria dependerá de una bajada de los tipos de interés y/o de un crecimiento de los ingresos reales. Los datos muestran que, pese a que la renta bruta disponible de los hogares ha aumentado de forma constante en la última década y el crecimiento de los ingresos reales se ha recuperado tras la crisis inflacionista, esta mejora económica no se ha traducido en una recuperación equivalente de la asequibilidad de la vivienda. La razón, señalan los analistas, es que el aumento de los ingresos se ve contrarrestado por los elevados precios inmobiliarios y por los mayores costes de financiación.
Advertencia sobre el riesgo de apalancamiento
Scope Ratings cierra su análisis con una advertencia dirigida a las propias familias: en un contexto macroeconómico estable, el aumento del apalancamiento y la mayor sensibilidad de los prestatarios a las fluctuaciones de los ingresos y los tipos de interés podrían convertirse en factores de riesgo significativos. Es decir, hogares que asumen hipotecas más elevadas para poder acceder a una vivienda quedan, según la firma, más expuestos a cualquier variación futura en los tipos de interés o en su capacidad de ingresos.
El diagnóstico global de la agencia es claro: el mercado inmobiliario de la zona euro se encuentra en una fase de estabilización sin recuperación, condicionada por una ecuación que combina oferta limitada, financiación cara y asequibilidad insuficiente, y cuya evolución dependerá en los próximos meses de las decisiones de política monetaria y de la trayectoria de los salarios reales en el conjunto del continente.
