EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha pasado? BBVA Research estima que el precio de la vivienda subirá un 12% en 2026, mientras la compraventa caerá un 7,3% por la falta de oferta disponible.
- ¿Quién está detrás? El servicio de estudios de BBVA Research ha publicado su último informe sobre el mercado residencial español.
- ¿Qué impacto tiene? Los compradores seguirán enfrentando precios al alza y menos operaciones; el déficit de vivienda alcanzará 885.000 unidades en 2027.
El servicio de estudios de BBVA Research prevé que el precio de la vivienda en 2026 suba un 12% mientras la compraventa caerá un 7,3%.
La entidad ha revisado su previsión de ventas a la baja tras detectar una evolución más débil de lo esperado durante los primeros meses del año. El informe apunta a que el fuerte aumento de los precios y la limitada disponibilidad de viviendas moderarán la actividad, aunque las operaciones seguirán en niveles históricamente elevados. Para 2027 se anticipa una recuperación moderada, con un incremento del 0,6% que situaría las compraventas ligeramente por encima de las 700.000 unidades.
La paradoja del mercado es clara: la demanda se mantiene apoyada en unos tipos de interés relativamente bajos, el crecimiento del empleo y los salarios reales, la creación de hogares impulsada por la inmigración y una demanda extranjera relevante. Sin embargo, la persistente falta de vivienda disponible impide que ese interés se traduzca en más operaciones cerradas.
El desequilibrio entre oferta y demanda seguirá siendo el principal motor de los precios. BBVA Research prevé un incremento del 12,0% en 2026 y del 5,7% en 2027. Las tensiones comerciales internacionales representan un riesgo adicional: un encarecimiento de los materiales de construcción podría retrasar la respuesta de la oferta y reducir la viabilidad de algunos proyectos residenciales.
La oferta crece, pero no lo suficiente: el cuello de botella de la red eléctrica
La construcción residencial aumentará durante los próximos dos años. BBVA Research estima que los visados de obra nueva crecerán un 10,1% en 2026 y un 12,6% en 2027, mientras que las viviendas iniciadas pasarán de 139.000 en 2025 a 153.000 en 2026 y 170.000 en 2027. Este incremento elevará la inversión en construcción residencial hasta el 5,7% del PIB en 2026 y el 6,0% en 2027.
Los datos reflejan una mejora real, pero insuficiente frente al crecimiento de los hogares, estimado en 223.000 en 2026 y 217.000 en 2027. Como consecuencia, el déficit de vivienda continuará aumentando hasta alcanzar unas 885.000 viviendas en 2027, concentrándose especialmente en las áreas con mayor presión de la demanda.
El ajuste del mercado no se produce por falta de compradores, sino por la ausencia de producto disponible: la vivienda no se ha construido al ritmo que exige la demanda.
Un factor adicional que ha cobrado protagonismo es la capacidad de la red eléctrica. BBVA Research detecta que el 88% de los nudos de distribución dispone de menos de un megavatio de capacidad libre, lo que limita la conexión de nuevos proyectos residenciales de cierta dimensión. Más de 80.000 viviendas previstas dependen actualmente de nuevas infraestructuras eléctricas, cuya ampliación puede requerir entre cinco y ocho años. La entidad propone acelerar la inversión en redes, mejorar la coordinación entre planificación urbanística y energética, optimizar la asignación de capacidad disponible e impulsar el almacenamiento y la flexibilidad del sistema.
La Ficha del Inversor
La métrica clave de este informe es la brecha entre precios y transacciones: un alza del 12% en el precio de la vivienda frente a una caída del 7,3% en la compraventa. No estamos ante un enfriamiento clásico de la demanda, sino ante una crisis de oferta que recuerda, salvando las distancias, a los desequilibrios del ciclo 1997-2007, cuando la escasez de suelo finalista y la lentitud urbanística alimentaron tensiones similares.
La tendencia a seis meses apunta a una estabilización alcista: los precios seguirán subiendo mientras la oferta no absorba el déficit acumulado, que BBVA Research cifra en torno a 700.000 viviendas en 2025 y que crecerá hasta 885.000 en 2027. El riesgo principal es que la restricción eléctrica y los costes de materiales retrasen aún más la construcción, prolongando la presión sobre los precios.
El perfil recomendado para este contexto es el del comprador con capacidad de financiación y visión a largo plazo, ya que los precios seguirán subiendo y las oportunidades de negociación serán escasas. Para el inversor en alquiler residencial, el desequilibrio estructural entre oferta y demanda respalda la rentabilidad, siempre que se seleccionen zonas con demanda solvente y sin cuellos de botella eléctricos. La lectura a diez años de BBVA Research es clara: el Plan Estatal de Vivienda mejora el diseño de la política, pero sus recursos son limitados y la coordinación entre administraciones será determinante.
