El BOE publica el decreto de vivienda y alquileres: rentas congeladas hasta 2028 y veto a comprar bajo el 70% de tasación. La norma aprieta el cerco sobre los fondos que adquieren vivienda muy por debajo de su valor de mercado.
El Real Decreto-ley de medidas urgentes para proteger la función social de la vivienda y frente a la especulación reserva su artículo 1 a la ‘Protección del mercado de la vivienda frente a la actividad especulativa’. El texto limita la compra a las entidades, con o sin personalidad jurídica, que incluyan en su objeto social la adquisición de inmuebles y que pretendan hacerse con una vivienda por un precio inferior al 70% de su valor de tasación de mercado.
Hasta 2028 y con excepciones para la vivienda social
El límite se extiende hasta el 31 de diciembre de 2028. Afecta tanto a viviendas en estado de uso como a promociones sobre suelo de calificación residencial que ya dispongan del certificado de fin de obra. La exposición de motivos se refiere a los destinatarios como ‘fondos buitre’ y sostiene que la medida busca frenar operaciones que ‘reduzcan la disponibilidad de vivienda habitual asequible y agraven la presión sobre los precios’.
El decreto, eso sí, no es un muro ciego. Quedan fuera las compras destinadas a vivienda habitual a precio asequible o social durante un mínimo de cinco años, los inmuebles para residencia de personas que precisen atención sociosanitaria, los destinados a colectivos socialmente vulnerables por entidades del tercer sector, y la protección de víctimas de violencia de género.
Tampoco se aplica cuando el comprador acredite su adhesión a un Código de Buenas Prácticas pactado con la autoridad competente en materia de vivienda, condición que se entiende cumplida por los entes públicos y las sociedades del sector público dedicadas a promover vivienda asequible. La norma respeta además las transmisiones ya elevadas a escritura pública antes de la entrada en vigor, aunque no estuvieran inscritas, y deja fuera las ejecuciones hipotecarias y los procedimientos judiciales de ejecución.
La prohibición de comprar bajo el 70% del valor de tasación golpea el precio de entrada, no la tenencia: el ladrillo cotizado compra a mercado, no en rebajas.
Rentas congeladas y prórroga forzosa: el otro frente
Más allá del filtro a los fondos, el decreto toca de lleno el mercado del alquiler. La norma recoge una prórroga forzosa de los contratos y la congelación de las rentas hasta 2028, según el texto publicado en el Boletín Oficial del Estado. El propietario que incumpla esa prórroga tendrá que indemnizar al inquilino con el equivalente a un año de renta, un castigo que, según ha adelantado elDiario.es, convierte la salida del contrato en una decisión cara.
Para el inversor institucional, la congelación de rentas es el punto sensible. Un operador que compra un edificio para alquilarlo calcula la rentabilidad futura con revisiones anuales ligadas al IPC o a índices de referencia. Si esas revisiones quedan topadas, el valor presente de la cartera se ajusta a la baja y con él la capacidad de repartir dividendo.
No es una hipótesis de laboratorio. El build to rent español se construyó sobre la promesa de rentas crecientes y de una demanda estructural que no deja de crecer en las grandes ciudades. La medida introduce una variable política que antes no estaba en el modelo.
Neinor, socimis y build to rent: quién queda expuesto
Bajo la etiqueta de ladrillo conviven dos negocios muy distintos, y el decreto los trata de forma muy distinta.
Las promotoras puras, con Neinor Homes y Aedas Homes a la cabeza, venden vivienda nueva a precio de mercado. La prohibición de comprar por debajo del 70% del valor de tasación apenas las roza, porque su modelo no pasa por adquirir en rebajas, sino por desarrollar suelo y colocar el producto al precio que fija el mercado. El riesgo para ellas es otro: si la congelación de rentas enfría el apetito inversor en alquiler, se resiente el comprador final que sostiene la demanda de obra nueva.
Las socimis y los fondos de alquiler residencial son el otro lado de la balanza. Merlin Properties y Colonial concentran su cartera en oficinas y logística, por lo que su exposición directa es limitada. Donde la norma muerde de verdad es en los vehículos especializados en alquiler residencial, muchos con capital extranjero, que compran edificios completos por debajo de tasación y los explotan en régimen de arrendamiento. La congelación de rentas les recorta el crecimiento de ingresos y la restricción de compra les cierra la vía barata de crecimiento inorgánico.
Cabe recordar la letra pequeña. La medida no impide comprar bajo el 70% si el destino es vivienda asequible durante cinco años. Ese resquicio convierte el decreto, en la práctica, en un incentivo a reconvertir carteras hacia el alquiler social. El problema es de plazos: cinco años de renta tasada exigen una financiación estable que no todos los vehículos tienen. La mayoría de los operadores considera que ese plazo es demasiado corto para rentabilizar la reconversión.
A mi juicio, el error de lectura más común será confundir el golpe al comprador con el golpe al tenedor. El primero es una barrera de entrada con fecha de caducidad en 2028. El segundo, la congelación de rentas, es el que se incrusta en la valoración de cualquier cartera de alquiler y el que los analistas deberían meter en sus modelos antes de la próxima temporada de resultados.
El sector tiene ahora dos deberes. Uno: calibrar cuánta cartera residencial en alquiler cotiza en el Mercado Continuo y cuánta sigue en manos privadas. Dos: revisar la sensibilidad de los dividendos a una renta que no crecerá. Los Hechos Relevantes remitidos a la CNMV por estas compañías en las próximas semanas darán la primera pista.
Veredicto Merca2
Cotización al cierre o apertura: No hay una reacción de referencia clara porque la mayoría de los vehículos puros de alquiler residencial no cotizan en el Mercado Continuo. Entre los que sí cotizan, el impacto directo es mayor en las socimis con cartera residencial que en Merlin Properties o Colonial, volcadas en oficinas y logística, con el 70% del valor de tasación como nuevo umbral de compra.
Clave técnica: La fecha que ordena todo es el 31 de diciembre de 2028, cuando caduca el límite. Cualquier cartera de alquiler que cotice con expectativas de revisión de rentas por encima de la inflación tendrá que recomponer su tesis antes de esa fecha o asumir un recorte de valoración.
Apunte macro: La norma llega con el precio de la vivienda tensionando el IPC y con la negociación de la prórroga de contratos sobre la mesa. Los cinco años mínimos de alquiler asequible que exige el texto son el plazo que marcará la reconversión del sector hacia el alquiler social.
