EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha pasado? El Gobierno ha aprobado el Real Decreto-ley 26/2026, publicado en el BOE el 30 de septiembre, para obligar a justificar cada alquiler de temporada.
- ¿Quién está detrás? El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana impulsa la norma, que debe convalidar el Congreso el viernes 2 de octubre.
- ¿Qué impacto tiene? El propietario debe probar la temporalidad; si no, el contrato pasa a habitual con efecto retroactivo.
El Real Decreto-ley 26/2026 obliga a justificar cada alquiler de temporada y somete el alquiler de habitaciones a la LAU.
La temporalidad ya no se presume: la debe probar el propietario
El texto, publicado en el Boletín Oficial del Estado, define el arrendamiento temporal como aquel que cubre la necesidad de vivienda del inquilino desplazado de su domicilio habitual por una causa justificada y acreditable. Ya no basta con etiquetar el contrato como ‘de temporada’. La carga de la prueba recae sobre el arrendador.
Si el contrato no recoge esa causa, o no es real, pierde su naturaleza temporal y pasa a regirse por el arrendamiento habitual, con efectos retroactivos desde la firma. El inquilino se convierte en arrendatario con todos los derechos: cinco años de plazo mínimo, siete si el propietario es persona jurídica.
La duración debe superar los 31 días y, como regla general, no puede exceder los 12 meses. La norma añade un mecanismo antiabuso: si entre las mismas partes se suceden más de dos contratos temporales sobre la misma vivienda, el primero se considera habitual. Así se cierra la vía de encadenar contratos temporales.
El incremento de la renta entre contratos temporales sucesivos no podrá superar el porcentaje del IRAV, el índice de referencia para la actualización anual. En las zonas tensionadas, el alquiler temporal queda sujeto a los mismos límites que el arrendamiento habitual.
El decreto no prohíbe el alquiler de temporada: lo somete a prueba. Quien no acredite por qué el inquilino necesita una vivienda temporal tendrá sobre la mesa un contrato de cinco años.
La garantía adicional se limita a una mensualidad, frente a las dos del alquiler habitual. El inquilino puede desistir tras un mes, con diez días de preaviso y sin indemnización. El arrendador debe atender las reparaciones por desgaste ordinario en cinco días hábiles.
Habitaciones, turístico y el pulso con las autonomías
El decreto regula por primera vez el arrendamiento parcial de habitaciones y lo incluye en la LAU, cuando antes se regía por el Código Civil. La suma de las rentas de los contratos simultáneos sobre una vivienda no pueden superar la renta de la vivienda completa, y en zonas tensionadas opera el tope del índice.
Desde el 1 de diciembre de 2026, los apartamentos amueblados quedan excluidos de la exención de IVA cuando la estancia no supere las 30 noches y no sean la residencia del propietario. Tributarán al tipo reducido del 10%, el mismo de la hostelería. En zonas tensionadas, los ayuntamientos podrán recargar el IBI hasta un 50%, y hasta el 150% para cuatro o más viviendas turísticas.
Las plataformas digitales se someten a un régimen sancionador ligado a la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, que implementa el Reglamento europeo 2024/1028. No comunicar los datos mensual o trimestralmente es infracción muy grave, con multas de hasta un millón de euros o el 2% del volumen de negocio global. El decreto preserva, eso sí, las competencias autonómicas: Cataluña, con derecho civil propio, aparece citada de forma expresa.
La Ficha del Inversor
La métrica que resume el golpe es el plazo mínimo de cinco años que ahora acecha a cualquier contrato temporal mal documentado. Para el propietario que buscaba rotación, el coste del error deja de ser un papel mal redactado y pasa a ser una vinculación de larga duración. El inversor patrimonial asume más riesgo jurídico si no documenta cada entrada y salida.
José Ramón Zurdo, abogado de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), ve excesivos los plazos de desistimiento y preaviso, y avisa de que la incertidumbre puede restar atractivo a estos contratos. Su lectura choca con la del Ministerio, que interpreta la medida como un blindaje del inquilino frente al fraude.
La tendencia a seis meses apunta a una corrección del stock de temporada en Madrid, Barcelona y Málaga. La oferta se desplazará hacia el alquiler de habitaciones y hacia el turístico. Recuerda la Ley de Vivienda de 2023: cada tope autonómico empujó parte de la oferta hacia fórmulas grises que ahora el decreto intenta cerrar.
El gran inversor en Build to Rent apenas se mueve: su producto es residencial de larga estancia, no temporada. El perfil beneficiado es el arrendatario desplazado por trabajo o estudios y el pequeño propietario que sí documenta su causa. La próxima ventana crítica es la convalidación del Congreso el viernes 2 de octubre; si el decreto decae, todo el edificio se desmonta.
