Bankinter le da un vuelco a la tesis de inversión en Merlin Properties. La Socimi especialista en activos logísticos, oficinas y centros comerciales se ha posicionado como uno de los principales promotores de centros de datos en la Península Ibérica, y esa apuesta es la que sostiene ahora un precio objetivo de 19,6 euros por acción. Un recorrido alcista del 30% desde la cotización actual, al que se suma la promesa —razonada— de que el dividendo se duplicará hasta rozar 1 euro por título en 2030.
1.500 millones en rentas: el salto que Bankinter anticipa para 2031
El informe del banco, firmado por el analista Juan Moreno, traza una hoja de ruta industrial antes que inmobiliaria. Merlin alcanzará una capacidad instalada total de 730 MW en 2031, según sus estimaciones, lo que exigirá una inversión agregada cercana a los 7.800 millones de euros. A cambio, las rentas brutas anuales superarán los 1.000 millones, con una rentabilidad del 13% sobre el capital invertido. ‘Esa cifra compara con retornos de en torno al 7% de compañías puras ya en fase de explotación, como Digital Realty Trust o Equinix’, apunta el analista.
El salto cualitativo no es menor: la cartera actual de la Socimi se apoya en activos más maduros y con yields comprimidas, mientras el negocio de centros de datos está en fase preoperativa. El mercado está valorando hoy ese potencial con un descuento que el informe de Bankinter considera excesivo.
Del dividendo al 3% al 7%: el plan de Merlin para duplicar la retribución
El reporte dibuja una senda de crecimiento del beneficio neto ajustado del 24% anual entre 2025 y 2030. Con esa inercia, el dividendo por acción podría escalar desde los niveles actuales, que rondan el 3% de yield, hasta un entorno del 7% en 2030. El analista concreta: ‘Merlin podría repartir un dividendo próximo a 1 euro por acción a partir de ese año’.
Esa progresión es lo que justifica buena parte del potencial alcista del 30% que el banco asigna a la cotización. Si el mercado empieza a descontar flujos futuros de los centros de datos antes de que estén plenamente operativos, el múltiplo de valoración podría comprimirse más rápido de lo que descuenta el consenso actual. Y ese es, precisamente, el riesgo de timing que Bankinter quiere aprovechar.
El escollo de la financiación: ampliaciones de capital a la vista
El principal freno que identifica el informe es la estructura de capital. Merlin quiere mantener un LTV del 35% y una ratio de deuda financiera neta sobre EBITDA inferior a 10 veces, lo que le obligará a ampliar capital en 2026 y 2027. La reciente ampliación de 768 millones de euros solo cubre las necesidades del año en curso.
Bankinter no oculta ese riesgo dilutivo. ‘Consideramos que la fuerte generación de valor compensará el posible efecto dilutivo’, matiza el analista. Las alternativas, como una emisión de bonos convertibles, están sobre la mesa, pero no eliminan la presión sobre el accionista actual. La clave será si el mercado suscribe esas futuras ampliaciones al precio al que la administración de la Socimi consiga colocarlas. Si la cotización sigue corrigiendo como lo ha hecho desde los máximos de junio —casi un 7% desde los 15,92 euros tocados el 24 de junio—, el coste de capital podría encarecerse justo cuando más se necesita.
La historia de Merlin Properties en 2026 es la de un valor que ha dejado de ser un pure play inmobiliario para convertirse en una infraestructura digital en construcción. El mercado aún no ha comprado del todo ese billete.
Un salto generacional con riesgo dilutivo controlado
La tesis de Bankinter, más allá de un simple upgrade, refleja un cambio de paradigma en la valoración de las Socimi españolas. Hace cinco años, el debate se centraba en el valor neto de los activos (NAV) y la ocupación de las naves logísticas. Hoy, la renta futura procedente de servidores y sistemas de refrigeración es la que determina el precio objetivo. Eso coloca a Merlin en un cruce de caminos: por un lado, el pipeline de centros de datos es real y está respaldado por contratos con operadores de hiperescala; por otro, el apalancamiento necesario para ejecutarlo introduce un factor de riesgo financiero que no está en el ADN de las Socimi tradicionales.
A mi juicio, el potencial del 30% es factible si el mercado empieza a anticipar un escenario de tipos de interés más bajos y la Comisión Europea sigue impulsando la digitalización sin trabas regulatorias. Pero el múltiplo de valoración actual, que descuenta un entorno de tipos altos e incertidumbre sobre la ejecución, podría estirarse de golpe en cuanto se cierren las primeras fases de entrega de capacidad. La duda no es si los centros de datos generarán las rentas prometidas, sino cuánto descuento exige el inversor por el riesgo de pasar por caja dos veces antes de ver el retorno.
La corrección de casi el 7% desde máximos de junio podría ser una oportunidad de entrada para quien esté dispuesto a convivir con la dilución a corto plazo. Pero la volatilidad no va a desaparecer: cada rumor sobre una ampliación de capital moverá la acción tanto como un nuevo contrato de alquiler.
Veredicto Merca2
Cotización al cierre o apertura: Las acciones de Merlin Properties cotizan en torno a los 15,10 euros al cierre de esta sesión, lo que deja un potencial de revalorización del 29,8% hasta el precio objetivo de 19,6 euros de Bankinter. La acción acumula una subida del 19% en lo que va de año.
Clave técnica: El valor ha perdido un 7% desde el máximo de 15,92 euros registrado el 24 de junio, lo que sitúa el soporte inmediato en los 14,50 euros. Una ruptura al alza de los 16 euros con volumen sería la señal de que el mercado empieza a descontar la tesis de los centros de datos.
Apunte macro: La prima de riesgo española se mantiene en torno a los 80 puntos básicos, un suelo que sostiene la compresión de las yields de las Socimi del Ibex 35. La rentabilidad del bono español a diez años, en el entorno del 3,2%, sigue ofreciendo un colchón atractivo frente a la rentabilidad por dividendo proyectada para 2030.
