EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha pasado? El Tribunal Supremo ha sentenciado que solo los arquitectos pueden firmar el proyecto de cambio de uso de un local a vivienda cuando el edificio tiene uso comercial o industrial, no los aparejadores.
- ¿Quién está detrás? El fallo, de 4 de junio de 2026, aplica la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) y surge de un caso en Alhaurín el Grande (Málaga).
- ¿Qué impacto tiene? La conversión de oficinas o naves en viviendas ahora exige firma de arquitecto, pero los arquitectos técnicos defienden que esta doctrina no se aplica a locales situados en edificios ya residenciales.
El Tribunal Supremo ha reservado a los arquitectos la firma de los cambios de uso a vivienda en inmuebles cuyo uso característico es comercial o industrial. La sentencia, dictada el 4 de junio de 2026, interpreta la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) y condiciona la conversión de oficinas y naves en residencial, aunque la batalla profesional entre colectivos está lejos de cerrarse.
El alto tribunal considera que el paso de uso comercial a residencial no es una intervención menor, ya que afecta a la configuración arquitectónica del edificio y a las exigencias técnicas de habitabilidad, seguridad y funcionalidad. Por eso, encaja en la categoría de intervenciones sobre edificios existentes que la LOE reserva expresamente a la titulación de arquitecto. La clave, según los magistrados, no está en el número de unidades que se reconviertan —basta un solo local—, sino en la naturaleza de la intervención.
El caso nace en Alhaurín el Grande (Málaga), donde un particular solicitó en diciembre de 2018 una licencia para transformar un local comercial en vivienda con un proyecto firmado por un arquitecto técnico. El Ayuntamiento exigió la firma de un arquitecto superior y el Colegio de Aparejadores recurrió esa decisión, que perdió en todas las instancias hasta llegar al Supremo.
El fallo ha encendido un debate gremial de calado. El Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Madrid no obstante matiza el alcance de la doctrina: a su juicio, la sentencia resuelve un supuesto muy concreto —un edificio de uso exclusivamente comercial— y no sería de aplicación directa cuando el cambio de uso afecta a un local dentro de un inmueble ya calificado como residencial, que es el caso más frecuente en el mercado.
La sentencia se refiere a un edificio con uso característico comercial; en los edificios residenciales, los aparejadores mantienen sus atribuciones para firmar el cambio de uso de un local a vivienda.
Alfredo Sanz, presidente del Consejo General de la Arquitectura Técnica de España, insiste en que no hay una reserva general de actividad. “Nos preocupa que desde determinadas organizaciones profesionales se esté trasladando a las administraciones una interpretación extensiva de esta sentencia. El fallo no puede aplicarse automáticamente a los cambios de uso de locales situados en edificios cuyo uso característico es residencial”, señala.
Qué dice exactamente la sentencia y qué encaje tiene en la LOE
La sentencia nº 700/2026, de 4 de junio, se apoya en la LOE para delimitar las atribuciones profesionales. La ley reserva a los arquitectos las intervenciones sobre edificios existentes que alteren su configuración arquitectónica o afecten a elementos estructurales. El cambio de un local comercial a vivienda, argumenta el Supremo, supone una transformación de ese calibre porque modifica la distribución, las instalaciones y los parámetros de habitabilidad.
La decisión tiene implicaciones directas sobre las numerosas operaciones de reconversión de oficinas y naves industriales en vivienda que se han multiplicado en los últimos años, especialmente en capitales como Madrid y Barcelona. Hasta ahora, muchos de esos proyectos se tramitaban con la firma de un arquitecto técnico, una práctica que esta doctrina viene a acotar.
La interpretación restrictiva de los aparejadores: el debate sigue abierto
Los aparejadores defienden que la sentencia se limita al supuesto concreto de un inmueble cuyo uso característico no es residencial. Si un edificio ya está calificado como vivienda —por ejemplo, un bloque de pisos con un local en su planta baja— y lo que se pretende es convertir ese local en una vivienda más, entienden que sus colegiados pueden seguir firmando el proyecto.
Esta interpretación, de consolidarse, dejaría fuera del alcance de la sentencia la mayoría de los cambios de uso que se tramitan a diario, muy vinculados a la escasez de vivienda asequible y a la presión urbanística por ganar metros residenciales en los centros urbanos. Sin embargo, los ayuntamientos, que son quienes otorgan las licencias, podrían optar por una lectura más amplia del fallo, lo que añade inseguridad.
Lo que observamos es un pulso profesional con repercusiones prácticas: mientras no haya un pronunciamiento que aclare el alcance exacto de la doctrina, el pequeño propietario o inversor que quiera dar el salto del uso comercial al residencial deberá asesorarse con cuidado sobre qué titulación necesita en cada caso.
La Ficha del Inversor
La métrica clave aquí no es un yield ni un precio por metro cuadrado, sino un coste de tramitación y tiempo. Exigir la firma de un arquitecto frente a la de un aparejador puede encarecer los honorarios del proyecto entre un 30% y un 50%, según fuentes del sector, y alargar los plazos de visado y licencia si el Ayuntamiento interpreta la doctrina de manera extensiva. Para un inversor que maneja varios locales, el diferencial puede restar varios puntos de rentabilidad al proyecto.
La tendencia a seis meses apunta a una mayor cautela en la presentación de cambios de uso en naves y oficinas mientras los colegios profesionales dirimen sus respectivas posturas y se acumulan las primeras resoluciones municipales. Es esperable un aumento de consultas a los servicios técnicos municipales y, en paralelo, una ralentización de las reconversiones más complejas. El perfil más afectado es el del pequeño inversor patrimonialista que busca viviendas asequibles a partir de locales y el de las sociedades que han comprado carteras de oficinas obsoletas para transformarlas en residencial.
El pulso entre operadores deja una lectura clara: mientras los arquitectos superiores ganan terreno en los proyectos de mayor envergadura, los aparejadores insisten en que la batalla no está perdida para los inmuebles ya residenciales. De cómo reaccionen los ayuntamientos dependerá que la doctrina del Supremo se convierta en un filtro general o quede acotada a edificios de uso distinto al residencial.
