EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha pasado? La Dirección General de Tributos ha aclarado que el IBI no puede deducirse de la ganancia patrimonial al vender una vivienda heredada.
- ¿Quién está detrás? Hacienda, mediante consulta vinculante V0604-26, responde a la duda recurrente entre contribuyentes que heredan inmuebles.
- ¿Qué impacto tiene? Los herederos solo pueden deducir los gastos inherentes a la herencia o a la venta. El IBI, por ser un coste de titularidad, no es computable.
La Dirección General de Tributos (DGT) ha zanjado una de las dudas más repetidas entre quienes venden una vivienda heredada: el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) no puede restarse de la ganancia patrimonial a efectos del IRPF. La consulta vinculante V0604-26 deja claro que este tributo municipal no es un gasto inherente a la adquisición por herencia ni a la transmisión posterior.
En los últimos años, las consultas a la DGT se han disparado cada vez que un heredero pone el inmueble en el mercado. Calcular lo que Hacienda se lleva forma parte del peaje de la venta, y saber qué se puede deducir marca la diferencia entre una liquidación ajustada y una sorpresa desagradable.
¿Por qué Hacienda descarta el IBI como gasto deducible?
La ganancia o pérdida patrimonial se determina, según los artículos 33 y 34 de la Ley 35/2006 del IRPF, por la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición. Parece sencillo, pero cuando la vivienda llega por herencia el cálculo tiene su miga.
El valor de adquisición de un inmueble heredado no se calcula como el precio que pagó el fallecido. El artículo 36 de la misma ley remite a las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones: el valor de adquisición será el declarado en ese impuesto (sin superar el de mercado), incrementado por los gastos y tributos inherentes a la adquisición que haya soportado el heredero. Justo ahí está la clave.
La DGT recuerda que el IBI es un impuesto periódico que grava la titularidad del bien, no la operación de recibirlo. No es, por tanto, un tributo inherente a la adquisición ni a la transmisión, y queda fuera del cálculo de la ganancia patrimonial. Dicho de otra forma: Hacienda entiende que es un gasto de mantenimiento del patrimonio, no de su compra o venta.
La misma lógica se aplica, por ejemplo, a los recibos de comunidad pagados antes de la venta o a las derramas ordinarias: no son deducibles. Lo que no nace con la herencia o con la transmisión, no cuenta.
La consulta V0604-26 confirma que el IBI no puede ni incrementar el valor de adquisición ni minorar el de transmisión.
Los gastos que sí reducen la ganancia patrimonial al vender una vivienda heredada
Hacienda, en cambio, admite una serie de partidas que sí inciden en el resultado fiscal. Conviene repasarlas para no dejar dinero sobre la mesa.
Por el lado de la adquisición, aumentan el valor los siguientes conceptos: la parte proporcional del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal) —si realmente lo pagó el heredero y no el causante— y los gastos de notaría, Registro de la Propiedad, gestoría y asesoramiento derivados de la aceptación de la herencia.
Por el lado de la transmisión, minoran el valor de venta los gastos y tributos inherentes a la enajenación. La lista incluye: honorarios de la agencia inmobiliaria, gastos notariales y registrales de la escritura de compraventa, gastos de gestoría, cancelación de la hipoteca si existía, obtención de la cédula de habitabilidad o del certificado de eficiencia energética, y también la plusvalía municipal cuando corresponda abonarla al vendedor. Esta doctrina no es nueva: la propia DGT la recogió en la consulta vinculante V0926-18.
Eso sí, para que cualquier gasto compute, el contribuyente debe acreditar su importe y su relación con la operación. El artículo 106 de la Ley General Tributaria obliga a guardar facturas, justificantes de pago y escrituras. Una simple anotación en un Excel no sirve si Hacienda llama a la puerta.
Más de un heredero ha comprobado, con la liquidación en la mano, que el coste de la inmobiliaria o la cancelación registral de la hipoteca representan varios miles de euros de minoración que dejan la ganancia mucho más baja de lo que parecía al principio.
La Ficha del Inversor: claves para liquidar el IRPF
Cuando hablamos de «inversor» en este contexto nos referimos a cualquier persona que hereda y vende, porque tributar mal una ganancia patrimonial puede convertir la operación en un quebradero de cabeza. Estas son las tres claves que interesa tener claras:
La métrica que importa: no se trata de cuánto se puede desgravar del IBI —porque ya sabemos que es cero—, sino de no olvidar ningún gasto deducible. La plusvalía municipal, la comisión de la agencia o los gastos de notaría pueden suponer, en un piso medio heredado y vendido en Madrid o Barcelona, entre 4.000 y 10.000 euros de minoración de la ganancia. Olvidarlos equivale a pagar IRPF de más.
Tendencia a seis meses: la DGT mantiene una línea interpretativa constante. No se esperan cambios normativos a corto plazo que alteren el catálogo de gastos deducibles, aunque sí es posible que los órganos de inspección sean cada vez más rigurosos al exigir la documentación. Guardar cada factura se ha convertido en un imperativo práctico, no solo teórico.
Perfil recomendado: este criterio interesa especialmente a los herederos que venden en los primeros años tras recibir el inmueble. También a quienes han pactado una extinción de condominio o una venta a terceros. Conocer qué gastos forman parte del valor de adquisición y cuáles del de transmisión permite liquidar el impuesto con mayor precisión y, a menudo, con un ahorro significativo.
El precedente de la consulta V0926-18 ya marcó el camino para los gastos de la venta. La nueva consulta V0604-26 cierra el círculo: el IBI no entra en la ecuación. Queda claro que no es un impuesto al alcance del contribuyente a la hora de reducir la factura fiscal, sino una carga asociada a la mera propiedad que Hacienda no traslada al resultado de la venta.
La próxima cita con el borrador del IRPF será la prueba real para muchos herederos que hayan vendido durante 2026. Mientras, la recomendación es una: archivar cada documento. Porque, como ya empieza a ser tradición, lo que no se acredita, no existe.
