EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha pasado? El Índice Registral de Actividad Inmobiliaria (IRAI) creció un 3,1% interanual en el primer trimestre de 2026, con subidas tanto en compraventas como en hipotecas.
- ¿Quién está detrás? El Colegio de Registradores de España, que elabora este índice compuesto a partir de datos registrales de demanda y oferta inmobiliaria.
- ¿Qué impacto tiene? Confirma la fortaleza del mercado pese al encarecimiento hipotecario, con los precios de las viviendas y los importes de los préstamos al alza, lo que sostiene la actividad promotora y la inversión.
La actividad inmobiliaria en España mantiene el pulso. El Índice Registral de Actividad Inmobiliaria (IRAI), elaborado por el Colegio de Registradores, ha registrado un incremento del 3,1% en el primer trimestre 2026 respecto al mismo periodo del año anterior, lo que confirma una senda expansiva que se extiende desde el cuarto trimestre de 2023. El dato, extraído de una combinación única de indicadores de demanda y oferta, sitúa al sector en un momento de solidez poco habitual tras dos años de tipos de interés elevados.
Los motores del crecimiento: más precio y más hipoteca
El índice de propiedad —que refleja la actividad de compraventas e hipotecas— avanzó un 3,2%. Dentro de este componente, el precio de las transacciones se disparó un 5,5%, mientras que el número de operaciones apenas se movió (−1,2%). Esto significa que el mercado se sostiene sobre todo por el encarecimiento de los inmuebles, no por un mayor volumen de ventas.
Por el lado de las hipotecas, el comportamiento fue aún más intenso. El importe medio de los préstamos creció un 5,8%, y el índice de hipotecas en su conjunto subió un 3,3%. La combinación de precios altos y financiación más cara no ha enfriado la demanda de crédito, sino que ha elevado las cuantías solicitadas, posiblemente porque los compradores necesitan hipotecas mayores para acceder a una vivienda cada vez más cara.
El mercado suavizado muestra estabilización, pero con inercia alcista
Si se descuenta el efecto estacional, el IRAI suavizado creció un 1,2% en el trimestre, encadenando ya más de dos años de tendencia alcista —desde el cuarto trimestre de 2023—. Aunque el ritmo se ha moderado ligeramente respecto al 1,5% del trimestre anterior, la tendencia sigue siendo positiva y descarta, de momento, cualquier giro bajista.
En términos anuales, el IRAI acumuló un crecimiento del 7,1% respecto al primer trimestre de 2025. Destaca el tirón de las hipotecas, con un aumento del 13,9% en su importe y del 11,6% en el número de operaciones, muy por encima de la evolución de las compraventas (cuyo precio subió un 9,8% pero con una caída del 1,2% en el número). La oferta también se reactivó, con un índice mercantil que creció un 7,5%, impulsado sobre todo por el sector de la construcción (+9,2%).
El IRAI muestra un mercado que se mueve por inercia: los precios suben y las hipotecas crecen en importe, pero el número de operaciones no acompaña. Esa es la foto de un sector que necesita más oferta para no morir de exito.
La Ficha del Inversor
Varias lecturas se imponen tras este dato. La primera es la métrica clave: el precio medio de la vivienda sigue subiendo a un ritmo del 5,5% interanual, lo que equivale a una revalorización aproximada de 3.116 euros por metro cuadrado (tomando como referencia la media nacional de Tinsa para el primer trimestre de 2026, en torno a 2.165 €/m², y aplicando el incremento). Esta inercia de precios, unida a unos costes hipotecarios que no se desploman (el Euríbor a un año ronda el 2,75% en julio de 2026 y el Banco de España no prevé bajadas agresivas), dibuja un escenario de compra cara y financiación todavía cara que solo los compradores con más músculo financiero pueden sortear.
En cuanto a la tendencia a seis meses, el sesgo es lateral-alcista. Si el BCE comienza a reducir tipos en otoño —como descuenta el mercado—, el Euríbor podría bajar algunas décimas adicionales, lo que inyectaría aún más combustible a la actividad promotora y a la demanda de hipotecas. Pero si se mantiene en niveles actuales, el goteo a la baja en el número de compraventas (−1,2% en este trimestre, pero acumulado en el año) podría acelerarse y, finalmente, forzar una corrección en los precios de segunda mano. La variable incógnita es la oferta: mientras no se construya más vivienda asequible, los precios seguirán subiendo aunque el volumen se contraiga.
El perfil recomendado para este mercado es el comprador de reposición o el inversor patrimonial con capacidad de aguantar una hipoteca variable o mixta a medio plazo. Los compradores primerizos deben extremar la cautela: un diferencial del 0,99% sobre un Euríbor aún en niveles históricos deja cuotas superiores a los 750 euros mensuales para una hipoteca media (140.000 euros a 25 años), una carga difícil de asumir sin ahorros previos. Para el gran inversor en Build to Rent, la fortaleza del índice mercantil (construcción +9,2%) indica que el ciclo inmobiliario sigue activo y que los suelos finalistas seguirán revalorizándose.
Pulso entre operadores: las grandes promotoras —Aedas, Metrovacesa y Neinor— probablemente leerán este dato como un espaldarazo para seguir lanzando promociones en zonas de alta demanda, mientras que los portales inmobiliarios como Idealista y Fotocasa verán confirmadas sus tesis de precios al alza. Mientras, el Banco de España mantendrá su discurso de cautela y recordará el riesgo de sobreendeudamiento de los hogares. El riesgo inmediato es una corrección brusca si el empleo se deteriora o si los tipos de interés se mantienen altos durante más de lo previsto.
Con todo, el IRAI ofrece una fotografía de resiliencia. La reflexión queda abierta hasta la próxima publicación del índice NE de transacciones del INE en septiembre, que confirmará o matizará la evolución del número de operaciones.
