El diagnóstico de S&P: empleo y escasez de oferta
La agencia de calificación S&P ha puesto cifras al desequilibrio que cualquier comprador de vivienda en España ya ha notado al pedir una hipoteca. En su último informe sobre el mercado residencial europeo, la firma prevé que el precio de la vivienda en España crezca un 7% anual de media entre 2026 y 2030, un ritmo que no tiene parangón entre las grandes economías del continente.
El informe, conocido este fin de semana, apunta a dos motores que no van a aflojar a corto plazo: la creación de empleo –España suma 21 meses consecutivos con la tasa de paro a la baja– y un déficit de oferta que se ha vuelto crónico. Según datos del Ministerio de Transportes, los visados de obra nueva apenas cubren el 40% de la demanda estimada en las zonas tensionadas.
El resultado de esa pinza es una escalada que, de cumplirse las proyecciones de S&P, situaría a España a la cabeza de la subida de precios en Europa en 2027 y 2028, solo por detrás de algún mercado puntual del Este en 2026. Países como Alemania o Francia, con crecimientos esperados del 2% al 3%, quedan muy lejos.
¿Qué significa un 7% anual hasta 2030?
Hay que leer la cifra con cuidado. Un incremento del 7% anual no es una anécdota: aplicado al precio medio actual (unos 2.100 euros el metro cuadrado según el INE), significaría que en 2030 el metro cuadrado medio rondaría los 2.950 euros, casi un 40% más. En ciudades como Madrid o Barcelona, donde el precio ya supera los 4.000 euros/m², la barrera de los 6.000 euros por metro sería una posibilidad real antes de que acabe la década.
No todos los mercados van a subir igual. S&P detalla que las zonas donde el empleo ligado a servicios tecnológicos y turismo es más intenso –Baleares, Málaga, Valencia, el área metropolitana de Madrid– absorberán incrementos superiores a la media. La España vaciada y las provincias con pérdida de población seguirán, en cambio, con precios planos o ligeramente al alza.
Más allá del dato: ¿burbuja o cambio estructural?
Me interesa esta pregunta porque llevamos cinco años escuchando que la vivienda está cara, pero el mercado sigue sin corregir. El informe de S&P no habla de burbuja: dice que los fundamentales aguantan. El empleo es sólido, los tipos de interés están bajando y la banca sigue dando crédito, aunque con criterios más exigentes que en el ciclo anterior.
Sin embargo, cuando una agencia de rating avisa de subidas del 7% anual durante seis años y lo justifica con el argumento de la oferta insuficiente, está lanzando un mensaje incómodo: la vivienda se está convirtiendo en un bien de primera necesidad que se paga a precios de lujo. El propio Banco de España lleva meses señalando el riesgo de sobrevaloración en zonas concretas, aunque sin activar alarmas sistémicas. Lo de S&P es un aviso más, y viniendo de quien viene, tiene peso.
La gran duda es si los gobiernos –central y autonómicos– van a ser capaces de acelerar la producción de suelo y vivienda asequible antes de que el precio excluya a toda una generación. De momento, los planes se mueven a ritmo administrativo mientras el reloj del mercado va a otro compás.
España no lidera Europa en subidas de vivienda por casualidad: lo hace porque tiene más empleo, menos suelo y un ritmo constructor que va diez años por detrás de la demanda.
En mi opinión, el informe de S&P no debe leerse solo como una previsión. Es una foto de los desequilibrios que arrastra el sector desde 2014 y que el pinchazo de la pandemia no hizo más que agravar. Mientras la oferta siga yendo a remolque, los precios seguirán una senda que, para muchos, roza ya lo inasumible.
