El precio de la vivienda libre se disparó un 13,1% durante 2025, hasta los 2.230 euros por metro cuadrado, según los datos publicados este martes por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana a través del Observatorio de Vivienda y Suelo. El avance lleva el indicador un 7% por encima del máximo que alcanzó durante la burbuja de 2007, un nivel que parecía inalcanzable tras la crisis financiera.
La cifra supone el quinto año consecutivo de incrementos y consolida una escalada que ha transformado el perfil de un mercado que muchos analistas, incluido el autor de estas líneas, ven como estructuralmente distinto al de hace dos décadas. El dato está lejos de ser una sorpresa: los informes trimestrales ya anticipaban un cierre de año con el acelerador a fondo.
El metro cuadrado supera los 2.230 euros, un 7% por encima del récord de 2007
Para ponerlo en perspectiva, una vivienda media de 90 metros cuadrados se pagó en 2025 a 200.700 euros en el mercado libre. En 2007, el tope de 2.085 euros/m² quebró cuando la burbuja estalló; ahora estamos 145 euros por metro cuadrado por encima. La brecha es aún mayor si se descuenta la inflación: en términos reales, el poder adquisitivo necesario para comprar casa es hoy similar o superior al de entonces, dependiendo de la evolución de los salarios.
Compraventas e hipotecas, también en máximos no vistos desde 2007
El año cerró con 752.098 compraventas de vivienda, un 5,1% más que en 2024 y la cifra más alta desde que en 2007 se rozaron las 775.000. La dinámica es clara: la demanda sigue empujando con fuerza, alimentada por un mercado laboral resistente y una inmigración que sostiene tanto la necesidad de vivienda como la mano de obra que la construye.
La actividad hipotecaria fue aún más explosiva. Se constituyeron 501.073 hipotecas, un 17,8% más que un año antes, el mejor dato desde 2012. El 66,6% de las compras se financió con crédito, siete puntos porcentuales por encima de 2024, lo que refleja tanto la confianza de los hogares como el apetito de la banca por el negocio hipotecario con diferenciales que, aunque han subido, siguen en niveles históricamente bajos.
Un mercado con precios en récord, compraventas al alza y un 18% más de hipotecas firmadas en un solo año es un cóctel que merece toda la atención del regulador.
La oferta no sigue el ritmo: la construcción terminada cae un 9%
Las viviendas iniciadas alcanzaron las 137.330 unidades, la mejor marca en 16 años, pero la producción que realmente se entrega —las viviendas terminadas— se quedó en 91.896 unidades, un 9% menos en tasa interanual. La distancia entre lo que se empieza y lo que se acaba es una de las claves del desequilibrio, y apunta a cuellos de botella que van desde la falta de mano de obra cualificada hasta el encarecimiento de los materiales.
El análisis de Merca2: una tensión que va más allá del dato
He cubierto el sector inmobiliario español durante la última década y, a mi juicio, la situación actual recuerda más a un mercado tensionado por falta de oferta que a una burbuja especulativa como la de 2007. Entonces, la vivienda se compraba con hipotecas a tipo variable al 5%, sin apenas control del riesgo; hoy, tres de cada cuatro hipotecas son a tipo fijo, el apalancamiento de las familias es menor y la banca tiene provisiones mucho más sólidas. Sin embargo, los números cuanto menos, inquietan: el esfuerzo financiero ha escalado hasta el 35,5% de la renta bruta anual de un hogar (frente al 30% que la OCDE considera tope saludable), y se necesitan 7,98 años de renta íntegra para pagar una vivienda.
La subida del 13,1% en 2025 duplica con holgura la inflación media del año (en torno al 3%) y multiplica por tres el crecimiento de los salarios. Si los tipos hipotecarios, que el BCE mantiene en el 4%, no bajan con la rapidez que descuenta el mercado, las ratios de accesibilidad empeorarán todavía más. A ello se suma un dato que el informe subraya: la vivienda protegida movilizó 4.035 millones de euros en licitaciones desde 2019, pero la demanda sigue muy por delante. La promesa de nueva oferta tarda en materializarse. En 2007 el crédito al promotor crecía al 20% y se visaban más de 600.000 viviendas al año, un ritmo que hoy es imposible imaginar. Eso, paradójicamente, sostiene los precios pero también siembra la semilla de un ajuste si la economía se enfría.
Para los inversores en renta variable, el dato tiene lecturas cruzadas. Las cotizadas del IBEX 35 con exposición al residencial, como Merlin Properties o Colonial, pueden ver valorado positivamente su patrimonio, pero un endurecimiento del crédito o un frenazo de la demanda por precio acabaría por lastrar las plusvalías latentes. La prima de riesgo española, en 78 puntos básicos, sigue siendo un colchón para la financiación del sector, pero también un espejo de la confianza que puede girar si las tensiones inflacionistas se enquistan. De momento, los datos de hoy no apagan el fuego; lo avivan.
Veredicto Merca2
Cotización al cierre o apertura: Las inmobiliarias del IBEX 35 apenas movieron ficha este martes. Merlin Properties repuntó un 0,4% y Colonial, un 0,2%, en una sesión que no descuenta plenamente el tirón de los precios sobre los balances.
Clave técnica: El indicador de precio/vivienda se sitúa un 7% por encima del máximo de 2007 y la velocidad de subida (13,1%) dobla la inflación. Cualquier endurecimiento de las condiciones hipotecarias podría frenar la demanda y ajustar los ratios de solvencia de las promotoras cotizadas.
Apunte macro: La prima de riesgo española se mantiene en 78 puntos básicos, nivel que permite al sector financiero mantener los diferenciales hipotecarios. Si el BCE retrasa la bajada de tipos, el acceso al crédito se encarecerá, y con él los números de la vivienda protegida.
