El problema de la vivienda es, seguramente, el que más preocupa a los españoles en 2026. No se puede esconder que el precio, tanto de la compra como del alquiler, no ha dejado de subir en los últimos años. Es una realidad que ha marcado el debate del país y, en particular, ha estado presente en la conversación entre Ignacio Ezquiaga, investigador de Funcas, y Carlos Bardavío, socio responsable de Real Estate en KPMG.
Entre los datos clave que han señalado los expertos durante la conversación, destaca la cantidad de suelo sin edificar en el país; de hecho, han señalado que ya no existe la paradoja de los pisos vacíos, sino que las ciudades están llenas de solares vacíos. «Damos por hecho que las viviendas ya tienen suelo, pero el problema es que tienen que tener suelo, no es que ya lo tengan, sino que tienen que tener suelo. Y el suelo, la tesis que voy a defender es que el suelo, después de la crisis financiera, está concentrado en manos muertas. ¿Qué significa eso? Que está en manos de agentes a los que no les interesa promoverlo», ha señalado Ezquiaga.
«No les interesa, no les conviene, no les apetece, no quieren, no ganan dinero haciéndolo. Es decir, está en manos de quien no debería tener suelo, que debería ser alguien que sí lo promueva», ha afirmado el investigador. No es un dato secundario, sobre todo en un país que, como han repetido varias veces ambos expertos, necesita alrededor de 750.000 viviendas en el mercado.
Pero, para Carlos Bardavío, no es urgente solo recuperar estos suelos sin construir, sino intentar que los pisos vacíos que existen en las ciudades entren al mercado de la vivienda permanente. «Lo que tendrás que hacer es incentivar esa oferta porque con las políticas que estás llevando a cabo, y ahí es el primer debate que tenemos, en mi opinión lo que has hecho es retraer el número de viviendas en alquiler para hogares, en alquiler permanente. Y aquí sí que me gustaría introducir algo muy relevante en el que quizá todos tenemos un poco de un concepto equivocado; igual que muchas otras cosas han cambiado, la vivienda ya no es lo que era antes», aseguró el representante de KPMG.
No toda la vivienda en alquiler es residencial
Uno de los argumentos clave que ha señalado Bardavío en su posición —que es necesario crear incentivos fiscales para quienes ofrezcan una vivienda para alquiler residencial sin cambiar los precios a su inquilino— es que hoy en día este servicio compite en el sistema con otro tipo de ofertas. Señala que las residencias estudiantiles, las VUT o los alquileres de temporada, sumados a los ‘flex’, se han vuelto opciones más atractivas a la hora de rentabilizar una segunda vivienda tanto para las corporaciones como para los individuos.
«Cuando pensamos en vivienda y hablamos de hogares, pero los hogares o la vivienda para alquiler o para compra tradicional tienen que competir con la vivienda que se destina a alquileres de temporada. No pensemos en alquiler de temporada, en un alquiler de verano; pensemos en alguien que viene a trabajar a Madrid temporalmente con un contrato temporal, que no sabe si le van a renovar y necesita una vivienda para un periodo de nueve o diez meses y luego no sabe si le van a renovar o no».
La crisis de la asequibilidad
Pero el único problema no es la vivienda en alquiler. La falta de oferta y el aumento de los precios también han hecho inviable conseguir una residencia para la gran mayoría de los españoles, pues el precio ya supera la media de sus ingresos. «Una parte importante de la población no tiene asequibilidad, no es solvente, no puede comprarse una vivienda, no tiene dónde vivir. Salvo mantenerse en casa de sus padres, en el caso de los jóvenes —que por eso el índice de emancipación está cada vez peor—, o compartir viviendas, en el caso de los más deportivos, compartir vivencias con otros hogares, o bien crear infravivienda o crear situaciones más incómodas», sentencia Ezquiaga.
«En España hay siete millones de viviendas calculadas por el análisis que físicamente realiza el Ministerio de Vivienda, y siete millones de viviendas que están aprobadas en suelos vacíos», asegura el investigador. Al mismo tiempo, insiste en que se debe enfocar el cálculo en las zonas urbanas, recordando que son las más tensionadas en cuanto a la relación entre la oferta y la demanda.
Soluciones para una crisis a largo plazo
Si bien ambos expertos se mostraron de acuerdo con las principales causas de la crisis y con la mayoría de las soluciones a medio y largo plazo, las medidas a corto plazo se dibujan diferentes. Ezquiaga señalaba que se deben tomar medidas para presionar a los dueños de suelo o de viviendas residenciales que no los utilicen de forma correcta, mientras que Bardavío ha dado prioridad a los incentivos para los propietarios.
Sin embargo, se ha insistido en la necesidad de tomar medidas a corto plazo. Ambos han dejado claro que hay motivos para aplicar las medidas que el otro ha recomendado, pero consideran que es urgente que se hagan movimientos para reducir la tensión sobre el mercado.
