La cifra asusta por su contundencia: 30.500 casas cambiaron de manos en un solo año sin pasar por el mercado. No fueron compraventas al uso con hipoteca de por medio, sino donaciones de vivienda de padres a hijos, un fenómeno que se ha disparado un 61% en cinco años. La causa es tan sencilla como inquietante: los jóvenes no pueden comprar y las familias activan la única palanca que les queda para soltar lastre patrimonial sin perder el inmueble por el camino.
El dato, que recogen varios informes del sector, dibuja un país donde la transmisión de vivienda ya no pivota sobre el crédito bancario. Lo hace sobre la solidaridad forzosa entre generaciones. Y eso tiene implicaciones fiscales, económicas y hasta emocionales que conviene examinar.
El precio de la vivienda expulsa a los jóvenes del mercado hipotecario
El precio medio de la vivienda en España cerró 2025 por encima de los 2.200 euros por metro cuadrado, según el INE. En ciudades como Madrid o Barcelona, la barrera de los 4.000 euros ya es norma, no excepción. Para un joven con un salario medio de 1.700 euros brutos al mes, ahorrar la entrada del 20% que exige la banca implica acumular cerca de 50.000 euros. Sin ayuda familiar, misión imposible.
Los bancos tampoco lo ponen fácil. Aunque el Euríbor ha moderado su escalada, las entidades mantienen criterios de concesión estrictos: vinculación con nómina, seguros de vida y hogar, y un nivel de endeudamiento que no supere el 35% de los ingresos netos. Con esos mimbres, el acceso a una hipoteca se ha convertido en un privilegio generacional.
Ante ese muro, las familias reaccionan. Donar la vivienda al hijo es más rápido que esperar a que el mercado se enfríe y fiscalmente puede resultar más ventajoso que una herencia futura, sobre todo en comunidades autónomas con bonificaciones generosas en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
Donar en vida y no esperar: la estrategia fiscal que gana terreno
No todas las donaciones son iguales. Las de vivienda habitual del hijo suelen beneficiarse de reducciones en la base imponible que, en regiones como Madrid o Andalucía, pueden alcanzar el 99% de la cuota. En la práctica, el coste fiscal se limita al Impuesto sobre el Incremento de los Terrenos de Naturaleza Urbana —la plusvalía municipal— y al IRPF del donante si hay ganancia patrimonial.
La vivienda ya no se hereda: se adelanta en vida para sortear la exclusión financiera de los jóvenes.
Las donaciones dinerarias también se han triplicado en seis años, con un importe medio que ronda los 90.000 euros. Padres que vacían ahorros para que los hijos puedan dar la entrada del piso. Es dinero que no tributará en el futuro como herencia y que, en muchos casos, ni siquiera se declara porque los importes están por debajo de los mínimos exentos o se fraccionan para evitar saltar las alertas de la Agencia Tributaria.
El efecto colateral es un mercado inmobiliario que se retroalimenta: si los precios no bajan porque la demanda se sostiene artificialmente con estas transferencias, el problema del acceso para quien no tiene respaldo familiar se cronifica.
El riesgo de una generación partida en dos
Lo que las frías estadísticas notariales dibujan es una fractura social que va más allá de la economía. Por un lado, los jóvenes con familia propietaria activan el ‘banco de papá y mamá’ y logran emanciparse pese a los precios. Por otro, los que carecen de ese colchón se quedan atrapados en el alquiler, que también está por las nubes, o directamente permanecen en el domicilio familiar hasta edades cada vez más tardías.
Este fenómeno, que los sociólogos denominan herencia en vida, tiene un reverso incómodo: agranda la brecha entre quienes heredarán patrimonio y quienes no. En España, el 70% de la riqueza de los hogares está concentrada en la vivienda. Si la transmisión se acelera por la vía de la donación, la desigualdad se enquista y se vuelve menos visible, pero más estructural.
El Banco de España ya advirtió hace meses de que el sobreesfuerzo en vivienda de los jóvenes estaba alcanzando niveles similares a los de la burbuja de 2007. La diferencia es que entonces el crédito fluía y la burbuja era compartida. Ahora la burbuja es asimétrica: para unos, la vivienda es un refugio inaccesible; para otros, un bien que se traspasa en vida con un apretón de manos y una escritura notarial.
Queda la duda de si Hacienda, necesitada de ingresos para cuadrar las cuentas públicas, mantendrá intactas las bonificaciones autonómicas que hacen atractiva la donación frente a la herencia. La crisis de la vivienda ha puesto este debate sobre la mesa, pero abordarlo supone tocar una fibra muy sensible: la de unas familias que sienten que dar su casa al hijo no es un lujo, sino un acto de justicia.
Mientras tanto, las notarías seguirán engordando sus cifras de donaciones. Y cada escritura será el reflejo de un país que ha normalizado que comprar una casa ya no depende del mérito, sino del árbol genealógico.
