El fundador y CEO de Gilmar, Jesús Gil, ha planteado que el Estado recurra a la expropiación de suelo público para construir vivienda asequible para los jóvenes, una idea que reabre la discusión sobre el intervencionismo urbanístico.
En una entrevista con Idealista, el empresario del lujo inmobiliario analizó la evolución del mercado y los retos estructurales del sector, pero fue su reflexión sobre la crisis de acceso a la vivienda lo que ha encendido el debate.
“Quizá diga una burrada, pero lo ideal sería que la vivienda para jóvenes se resolviera a través de la empresa privada. Sin embargo, como eso parece una utopía y nunca termina de materializarse, si yo estuviera en el Estado aplicaría el artículo 33, expropiaría suelo y promovería vivienda con cargo a los Presupuestos Generales, ofreciendo precios asequibles. No es normal que una persona llegue a los 40 años y siga viviendo en casa de sus padres”, afirmó Gil.
El artículo 33 de la Constitución, que garantiza el derecho a la propiedad privada permite la expropiación forzosa por causa de utilidad pública mediante la correspondiente indemnización. La propuesta de Gil, aunque se ciñe a suelo público —no privado—, implica un uso extraordinario de una herramienta constitucional que rara vez se emplea para fines residenciales.
La lectura política y técnica resulta incómoda para el propio sector promotor. Expresada por un empresario del segmento premium, la idea reconoce implícitamente el fracaso del mecanismo de mercado para generar vivienda asequible con la velocidad necesaria. Donde el promotor tradicional ve riesgo y falta de rentabilidad, Gil plantea un atajo administrativo con toda la maquinaria del Estado.
La propuesta de Gil agita los cimientos del consenso inmobiliario: si el mercado no construye vivienda asequible, ¿debe el Estado expropiar para hacerlo?
Para los inversores y las socimis, el anuncio tiene más de señal que de peligro inmediato. Las últimas sentencias del Tribunal Supremo y del Tribunal Constitucional han reforzado las garantías indemnizatorias en procedimientos expropiatorios, pero el mensaje político pesa. La sola mención de la expropiación como solución habitacional podría redefinir el marco retórico de las futuras leyes de vivienda autonómicas y dejar sin argumentos a quienes defienden un urbanismo exclusivamente liberalizado.
Intervenir el suelo: ¿es realmente viable aplicar el artículo 33?
Jurídicamente, la vía existe. El Estado puede expropiar bienes públicos o privados siempre que medie una declaración de utilidad pública y se compense al propietario. El problema radica en el coste político y fiscal: una política masiva de expropiación de suelo urbanizable requeriría cientos de millones de euros en indemnizaciones y, posiblemente, modificaciones legislativas para agilizar los plazos. Las administraciones locales ya utilizan instrumentos como el derecho de superficie o la cesión obligatoria del 10% del aprovechamiento, pero nunca una expropiación directa para vivienda juvenil.
La propuesta de Gil resucita, además, el fantasma de las expropiaciones del desarrollismo franquista y la posterior doctrina restrictiva del Tribunal Constitucional. Sin embargo, el contexto actual —con una tasa de emancipación juvenil en mínimos y una inflación desbocada en los alquileres— otorga cierto calado social a la medida.
¿Qué cambiaría para los jóvenes si la expropiación se convirtiera en política de vivienda?
En un escenario realista, el Estado podría sacar al mercado decenas de miles de viviendas a precios un 30% o un 40% por debajo del precio libre, siempre que se articulara a través de promociones en régimen de VPO o de alquiler asequible limitado. El principal cuello de botella no sería el suelo, sino la capacidad del sector para construir ese volumen en los plazos exigidos. Los grandes promotores, como Aedas o Metrovacesa, ya trabajan bajo estrictos calendarios de entrega y con márgenes ajustados; la entrada directa del Estado como promotor podría distorsionar o complementar esa dinámica, según se mire.
La Ficha del Inversor
Desde el punto de vista métrico, la propuesta impacta de lleno en el coste del suelo, que según los promotores se ha encarecido entre un 20% y un 30% en la última década en las grandes capitales. Si el Estado libera suelo público a coste cero (o casi), el precio final de la vivienda podría caer de manera significativa para el comprador joven. La tendencia a seis meses, sin embargo, apunta más a un debate político que a una ejecución inminente: ningún partido ha incluido esta medida en su programa y los técnicos de Hacienda advierten del gasto fiscal asociado.
El perfil que más se beneficiaría sería el pequeño ahorrador que no alcanza la entrada de una hipoteca convencional, es decir, la franja de 25 a 35 años que actualmente queda excluida tanto del mercado libre como del parque público de alquiler. Para el inversor institucional, la propuesta introduce un factor de riesgo regulatorio que podría frenar apuestas de Build to Rent en zonas donde el suelo público escasea.
El pulso entre operadores ya se intuye: mientras firmas como Gilmar (de donde procede la idea) mantienen una cartera puramente privada y de alto standing, las grandes promotoras cotizadas podrían ver en la intervención estatal una amenaza a su modelo de rotación de suelo. A largo plazo —5 a 10 años—, si la crisis de acceso se agudiza, no descartamos que alguna comunidad autónoma empiece a explorar vías similares a la expropiación forzosa para garantizar el derecho a la vivienda. El artículo 33 nunca había estado tan presente en el debate inmobiliario.
