EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha pasado? El Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) que publica el INE ha subido hasta el 2,48% en mayo, al borde del límite legal del 2,5%.
- ¿Quién está detrás? El dato lo difunde Idealista a partir de la estadística oficial del INE y afecta a los contratos firmados tras la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, el 26 de mayo de 2023.
- ¿Qué impacto tiene? Los contratos sujetos al IRAV se actualizarán con esa subida máxima, mientras que los anteriores a mayo de 2023 seguirán ligados al IPC (3,2%). La diferencia puede suponer cientos de euros al año según la ciudad.
El nuevo Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) ha alcanzado el 2,48% en mayo de 2026, su nivel más alto desde que entró en vigor la Ley de Vivienda, y roza ya el tope del 2,5% fijado por el Gobierno. El dato, difundido por Idealista a partir de la estadística del INE, confirma que los contratos firmados después del 26 de mayo de 2023 se actualizarán con esa subida, mientras que los anteriores seguirán anclados al IPC o al Índice de Garantía de Competitividad (IGC), que en mayo avanzó un 3,2%.
La brecha entre ambos regímenes se ensancha mes a mes. Las limitaciones transitorias que establecieron topes del 2% en 2023 y del 3% en 2024 por la guerra de Ucrania desaparecieron, y el breve decreto de marzo de 2025 que imponía un tope del 2% decayó en el Congreso sin llegar a consolidarse. Ahora, la actualización de la renta depende exclusivamente del momento en que se firmó el arrendamiento y del índice aplicable.
Según los cálculos de idealista/data, la actualización con el IRAV del 2,48% sobre la renta media nacional supone un incremento de 285 euros anuales, lo que llevaría la cuota mensual a rozar los 1.000 euros. Para los contratos sujetos al IPC del 3,2%, la subida media alcanza los 370 euros al año.
En Barcelona y Palma, la subida con el IRAV supera los 400 euros anuales y sitúa las rentas medias alrededor de 1.400 euros mensuales. Madrid, San Sebastián y Valencia registran incrementos por encima de los 300 euros anuales, con alquileres medios que ya rebasan los 1.200 euros al mes. Bilbao, Alicante y Santa Cruz de Tenerife se acercan a los 300 euros de aumento anual.
Cómo afecta el nuevo IRAV a propietarios e inquilinos
El índice de referencia, que elabora el INE con una fórmula que combina el IPC, el deflactor del consumo privado y el crecimiento económico, ha sumado 0,08 puntos en el último mes y encadena ya doce meses consecutivos por encima del 2%. El repunte se debe a la persistencia de la inflación, que en mayo se mantuvo en el 3,2%, su segundo dato más alto desde junio de 2024, y a actividad económica que todavía tira al alza.
La clave para determinar cuánto subirá la renta está en la fecha de firma: los contratos posteriores al 26 de mayo de 2023 deben aplicar obligatoriamente el IRAV, mientras que los formalizados antes se rigen por la fórmula pactada —habitualmente el IPC o el IGC—. “El IRAV actúa como una suerte de escudo para los inquilinos de los nuevos contratos porque, aunque sube, lo hace de forma más moderada que el IPC”, explican fuentes de Idealista.
El IRAV actúa como un escudo parcial: sube más que los topes de años anteriores, pero frena la inercia inflacionista que arrastra el IPC general.
El tope legal del 2,5% que la Ley de Vivienda fijó como techo para el IRAV está ahora mismo a solo dos décimas de distancia. Si la inflación se mantiene elevada en los próximos meses, el índice podría chocar con ese límite y abrir un debate regulatorio sobre si mantenerlo, reducirlo o eliminarlo, algo que fuentes del Ministerio de Vivienda consultadas por MERCA2.ES no confirman por el momento.
El mapa de las subidas según el tipo de contrato
La divergencia entre los dos regímenes de actualización se traduce en diferencias de hasta 85 euros anuales para la renta media nacional (285 euros con el IRAV frente a 370 euros con el IPC). En las grandes capitales, el desfase es aún mayor: en Barcelona y Palma, la brecha supera los 100 euros anuales, mientras que en Madrid, San Sebastián y Valencia se sitúa entre los 90 y los 100 euros.
Para los contratos que se renuevan con el IPC, las subidas son más agresivas: Barcelona y Palma rozan los 500 euros de incremento anual, Madrid y San Sebastián se mueven entre los 450 y los 500 euros, y Valencia supera los 400 euros. El impacto sobre las economías familiares es tangible y puede condicionar la decisión de permanencia en la vivienda.
La Ficha del Inversor
El dato del IRAV en mayo deja una lectura clara para el pequeño inversor patrimonial y para fondos con carteras de alquiler: los contratos firmados bajo la Ley de Vivienda ofrecen previsibilidad pero menor rentabilidad inmediata que los antiguos, ya que la actualización está limitada al 2,5% máximo. Quienes adquirieron inmuebles después de mayo de 2023 verán sus rentas crecer al 2,48% este año, mientras que los propietarios con contratos largos y vinculados al IPC pueden aprovechar subidas más altas, al menos mientras la inflación no remita.
A seis meses vista, la tendencia apunta a que el IRAV se mantendrá cerca del techo del 2,5% si la inflación no cede, aunque un eventual recorte de tipos del BCE podría moderar las tensiones en la segunda mitad del año. La referencia inmediata es la publicación del IPC de junio que se conocerá en julio y que determinará el dato del IRAV del próximo mes. Fuentes del Banco de España consultadas por esta redacción consideran que, aunque el consumo privado aún resiste, una desaceleración de los salarios reales frenaría la capacidad de absorción de subidas en los alquileres.
El precedente más cercano está en el breve decreto de marzo de 2025, que intentó prorrogar el tope del 2% y fue tumbado en el Congreso por PP, Vox y Junts. Aquel episodio demostró que cualquier modificación del sistema de actualización necesita un consenso político que hoy no existe, lo que refuerza la estabilidad del IRAV a medio plazo. Para el perfil más recomendado —el inversor que compró vivienda para alquiler residencial con financiación—, el IRAV garantiza ingresos recurrentes sin sobresaltos, aunque el rendimiento real dependerá de la evolución de la inflación y de la posible recuperación de los tipos hipotecarios en los próximos trimestres.
Con un índice casi en el techo, la pregunta que queda sobre la mesa es si el Gobierno se atreverá a tocar el límite del 2,5% o esperará a que la inflación haga el trabajo por sí sola.
