La compraventa de vivienda en España perdió fuelle en abril. Las 52.500 operaciones registradas supusieron un descenso del 3,2% interanual, según los datos provisionales del Colegio de Registradores. Y no fue un resbalón aislado: encadena ya cuatro meses consecutivos de caídas.
El dato, publicado este miércoles, confirmó que el primer cuatrimestre de 2026 ha sido el más flojo para el mercado residencial desde el arranque de 2024. Con 52.500 compraventas de vivienda, la serie mensual se aleja cada vez más de los picos de 60.000 operaciones que se veían a la vuelta del verano de 2025.
Las hipotecas resisten: suben un 2,6% y rozan el 76% de las compras
En paralelo, el número de hipotecas sobre vivienda creció un 2,6% interanual, hasta las 40.000 operaciones. La cifra sitúa la ratio de financiación en el 76% de las compraventas, el cuarto mes consecutivo por encima del 70%. Es un indicio de que los compradores que entran al mercado lo hacen con mayor necesidad de crédito, aunque el volumen absoluto de hipotecas apenas se haya movido.
El informe de los registradores detalla que las mayores caídas de compraventas de vivienda se concentraron en Navarra (-29,4%), Melilla (-19,7%) y Madrid (-11,1%). En total, once comunidades y ciudades autónomas cerraron el mes en territorio negativo. Por el contrario, Ceuta (88,2%), Cantabria (12,5%) y País Vasco (7,1%) lideraron los incrementos.
En el conjunto de inmuebles, sin embargo, el balance fue algo más alentador. Las compraventas totales (incluyendo naves, oficinas, locales y suelo) alcanzaron 108.000, un 1,4% más que en abril de 2025. Las hipotecas totales, cerca de 52.000, repuntaron un 1,7%.
Cuatro meses consecutivos de caídas en la compraventa de vivienda no son aún un cambio de ciclo, pero empiezan a ser una señal que las inmobiliarias cotizadas no pueden ignorar.
¿Enfriamiento puntual o cambio de ciclo inmobiliario?
El dato de abril confirma una tendencia que empezó a dibujarse a principios de año. La compraventa residencial se resiente, aunque el mercado total de inmuebles aguanta gracias al segmento no residencial. A mi juicio, hay dos factores que explican este desacople: el Euribor, que sigue anclado en niveles que desincentivan el cambio de vivienda, y el encarecimiento del suelo finalista, que está ralentizando la entrega de promociones.
Las promotoras cotizadas del Continuo no han sufrido todavía el castigo en bolsa. Metrovacesa cede un 4% en lo que va de año, mientras que Neinor Homes cotiza prácticamente plana. No obstante, un alargamiento de los descensos podría erosionar el entusiasmo inversor que, hasta ahora, ha sostenido las valoraciones con el argumento de una demanda estructural insatisfecha.
Las socimis, por su parte, se mueven en otro carril. Merlin Properties y Colonial dependen más de la evolución de los alquileres de oficinas y logística, donde la inflación de costes está permitiendo subir rentas. De hecho, el dato de compraventa residencial apenas les afecta en el corto plazo, aunque una eventual contracción del crédito sí tensionaría sus refinanciaciones.
Veredicto Merca2
Cotización al cierre o apertura: El IBEX 35 apenas reaccionó al dato macro y cerró la sesión con una subida del 0,2%. Los valores inmobiliarios más expuestos al residencial, sin embargo, se tiñeron de rojo: Metrovacesa perdió un 1,1% y Neinor Homes cedió un 0,8% en la jornada del 4 de junio.
Clave técnica: El Euribor a un año, en el 2,85%, sigue presionando la capacidad de financiación de los compradores. Mientras la tasa no descienda de forma decidida por debajo del 2,5%, será difícil que las compraventas de vivienda recuperen los ritmos de 2024. Las curvas de futuros apuntan a un primer recorte del BCE en septiembre, pero el mercado de vivienda suele reaccionar con retardo de al menos dos trimestres.
Apunte macro: La prima de riesgo española se sitúa en los 78 puntos básicos, animada por la expectativa de nuevos recortes del BCE. Los bonos soberanos siguen ofreciendo refugio a la espera de que el dato de inflación de la semana próxima marque el ritmo de Fráncfort. En este entorno, los activos inmobiliarios mantienen atractivo relativo, pero su precio incorpora ya buena parte de las rebajas de tipos que el mercado descuenta.
