EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha pasado? La Audiencia Provincial de Bizkaia ha condenado a unos inquilinos a indemnizar al propietario con 2.313,82 euros por abandonar la vivienda a los tres meses del contrato, sin respetar el periodo mínimo de seis meses que marca la LAU.
- ¿Quién está detrás? La sentencia, del pasado 12 de marzo, la dictó la Audiencia de Bizkaia, confirmando parcialmente un fallo anterior del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Bilbao.
- ¿Qué impacto tiene? El tribunal deja claro que la fianza no sirve para pagar rentas y que dejar las llaves en el buzón sin aviso no equivale a una entrega formal; salir antes de tiempo puede costar hasta cuatro mensualidades.
La Audiencia Provincial de Bizkaia ha condenado a unos inquilinos a pagar 2.313,82 euros al propietario por abandonar el piso tres meses después de firmar el contrato de alquiler. La sentencia, dictada el pasado 12 de marzo, sienta un precedente claro sobre las penalizaciones por desistir anticipadamente de un arrendamiento sin cumplir los plazos mínimos que exige la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Los seis meses de blindaje que marca la LAU
El artículo 11 de la LAU permite al inquilino desistir del contrato en cualquier momento, siempre que hayan transcurrido al menos seis meses desde la firma y lo comunique con un preaviso de 30 días. Los magistrados recuerdan que ambos requisitos deben cumplirse conjuntamente: no basta con avisar al casero si el periodo mínimo de permanencia no se ha completado.
En la práctica, la norma actúa como un blindaje para el arrendador durante el primer semestre: si el inquilino se marcha antes, el propietario puede reclamar las rentas que deje de percibir hasta que se cumpla ese lapso o hasta que el piso se alquile de nuevo, lo que ocurra primero.
El caso del piso de Bilbao: 700 euros al mes y tres meses de ocupación
El litigio comenzó con un contrato firmado el 30 de noviembre de 2020, con una renta de 700 euros mensuales. Los arrendatarios pagaron diciembre y enero, pero decidieron abandonar la vivienda el 6 de marzo de 2021, apenas tres meses después de la entrada en vigor.
La Audiencia consideró procedente una indemnización de 2.800 euros —equivalentes a las cuatro mensualidades que quedaban hasta completar los seis meses—, a lo que sumó 88,83 euros de suministro eléctrico y 124,99 euros del cambio de cerradura. El tribunal descontó la fianza que los propietarios ya conservaban, por lo que la condena final se situó en 2.313,82 euros.
La sentencia también desestimó la reclamación de más de 2.000 euros por humedades y hongos, porque los dueños no presentaron un inventario detallado ni fotos del estado inicial de la vivienda. Tampoco se aceptó una factura de agua de 74,69 euros al no acreditarse que el consumo correspondiera al periodo de ocupación.
Un matiz determinante fue que los inquilinos alegaron haber dejado las llaves en el buzón y haber avisado por WhatsApp, pero no se demostró que hubieran informado a los propietarios. La Audiencia lo interpretó como que no hubo entrega efectiva de la vivienda, lo que justificó el gasto del cambio de cerradura.
La fianza no es un pago: es una garantía que solo se liquida al final del contrato, y el inquilino no puede ahorrarse una mensualidad alegando que el casero ya la tiene.
La Ficha del Inversor
Desde la óptica del propietario, la sentencia de la Audiencia de Bizkaia refuerza una métrica clave: el riesgo de impago de los primeros seis meses se puede cuantificar en hasta cuatro mensualidades de renta, descontada la fianza. En este caso, el importe final, 2.313,82 euros, equivale a algo más de tres meses netos de alquiler.
Tendencia a seis meses: en un mercado con cada vez más contratos de temporada y una rotación elevada, esperamos que este tipo de litigios aumente. La rebeldía de los inquilinos no exime a los propietarios de probar los daños, pero una comunicación clara y un acta de entrega de llaves pueden ser determinantes para evitar reclamaciones fallidas.
Perfil recomendado: la lección más práctica es para pequeños propietarios particulares que alquilan su única vivienda o un segundo inmueble. Tener un inventario con fotografías, conservar los justificantes de suministros y exigir siempre la entrega presencial de las llaves (o un burofax) reduce los riesgos. Para el inquilino, la advertencia es clara: marcharse antes de los seis meses sin causa grave puede salir caro y la fianza no cubre el desistimiento anticipado.
El fallo recuerda, además, que la declaración de rebeldía del demandado no allana el camino a una condena automática. Los propietarios deben acreditar cada partida de forma individualizada, desde el cambio de cerradura hasta el consumo de agua, un extremo que la Audiencia de Bizkaia ha reiterado al desestimar buena parte de las pretensiones iniciales.
En MERCA2.ES seguiremos atentos a las próximas resoluciones que perfilen la doctrina sobre el desistimiento en los arrendamientos urbanos. La seguridad jurídica de los contratos sigue dependiendo, en gran medida, de que ambas partes entienden —y documenten— los plazos que marca la LAU.
