Llevo semanas siguiendo el Euríbor y el dato de mayo, un 2,804 % provisional, me obliga a revisar con lupa qué hipoteca conviene tener ahora. La cuota variable ya escala entre 600 y 700 euros más al año y las fijas, que parecían el refugio definitivo, han empezado a subir de precio en uno de cada tres casos. Si tienes una hipoteca o vas a firmar una, la decisión entre fija, variable o mixta es más compleja que hace unos meses. Vamos a los números.
La cuota variable sube 600 euros al año (y puede que más)
El Euríbor a doce meses, que es el que usan la mayoría de las hipotecas variables en España, cerró mayo en el 2,804 % provisional, según los datos diarios que recoge el Banco de España. Hace justo un año, en mayo de 2025, estaba en el entorno del 2,08 %. La diferencia es de 0,7 puntos porcentuales.
Traducido al bolsillo: para una hipoteca media de 150.000 euros a 25 años con un diferencial del 1 %, la cuota mensual se ha encarecido entre 50 y 60 euros al mes. Al año, el sobrecoste ronda los 600 a 700 euros. Y si el Euríbor se mantiene en estos niveles o sube algo más durante 2026 —algunos miembros del BCE ya apuntan a nuevas subidas en la reunión de este mismo junio—, la factura anual engordará todavía más.
Las ofertas comerciales de hipotecas variables apenas han cambiado en los últimos meses. Y es lógico: el margen no está en el diferencial, sino en el índice que se traslada automáticamente a la cuota. Por eso, quien hoy tiene una variable ya está notando el golpe.
Las hipotecas fijas ya se encarecen: un tercio del mercado sube tipos
Si pensabas que firmar una fija era blindarte para siempre, tengo que darte un dato incómodo. Una de cada tres hipotecas fijas se ha encarecido tras el último repunte del Euríbor y la incertidumbre internacional. El incremento medio ronda los 0,30 puntos porcentuales, y aunque aún no es un movimiento generalizado, las entidades que ya han movido ficha son significativas.
Aquí tienes algunos ejemplos concretos, según los datos que manejan analistas hipotecarios:
- Openbank: pasó del 2,92 % al 3,36 %.
- Santander: del 3,53 % al 3,94 %.
- MyInvestor: del 3,10 % al 3,40 %.
En una hipoteca de 150.000 euros a 25 años, esa subida de tres décimas se traduce en unos 25 euros más al mes. El mercado hipotecario se mueve a dos velocidades: algunos bancos mantienen precios mientras otros ya endurecen condiciones previendo que el Euríbor siga alto más tiempo.
La TAE real, y no el interés del escaparate, es el único número que dice lo que cuesta de verdad una hipoteca.
La hipoteca mixta gana terreno como alternativa de equilibrio
En este baile de subidas, la hipoteca mixta se ha colado con fuerza como solución intermedia. Combina un primer tramo a tipo fijo —normalmente entre cinco y diez años— con un segundo tramo variable referenciado al Euríbor. La idea es disfrutar de cuotas estables durante la etapa más delicada y exponerse a la variable más adelante, cuando quizá los tipos ya hayan bajado o cuando puedas amortizar o vender.
Estos préstamos son especialmente útiles si prevés amortizar parte del capital, renegociar la hipoteca o vender la vivienda antes de entrar en el tramo variable. Es decir, encajan en perfiles que no se plantean pagar la hipoteca a 30 años enteros sin moverla. Y en el entorno actual, con el Euríbor en el 2,8 %, resultan más atractivos que una variable pura.
La letra pequeña que marca la diferencia: TAE, vinculaciones y negociación
Aquí va una regla que repito mucho: el tipo de interés nominal no basta. La Tasa Anual Equivalente (TAE) es el indicador que te da el coste real, porque suma gastos y productos vinculados. Muchas hipotecas te bajan el TIN si contratas seguros de vida o de hogar con el banco, domicilias la nómina o usas fondos de inversión. Pero ese paquete puede acabar costándote más de lo que ahorras en la cuota.
Además, la primera oferta del banco casi nunca es la definitiva. Comparar al menos tres propuestas y negociar sigue siendo la estrategia más rentable. Y si te piden contratar un seguro que no necesitas, haz cuentas: un seguro de vida externo puede salir mucho más barato que el que te impone la entidad.
En la tabla siguiente te resumo, con cifras orientativas actuales, lo que pagarías al mes con cada tipo de hipoteca para un préstamo de 150.000 euros a 25 años:
| Tipo de hipoteca | Interés mensual (TAE orientativa) | Cuota mensual |
|---|---|---|
| Variable (Euríbor + 1 %) | 3,80 % | 769 € |
| Fija (mejor oferta Openbank) | 3,36 % | 741 € |
| Mixta (fijo 5 años + variable) | 3,10 % | 725 € |
Como ves, hoy la fija y la mixta salen más baratas que la variable. Pero la mixta ofrece una cuota aún más baja durante los primeros cinco años, aunque después se reajusta. El ahorro mensual no es enorme, pero en cinco años la diferencia acumulada roza los 2.400 euros frente a la variable actual.
El análisis con perspectiva: qué hacer si tienes hipoteca o vas a firmar
Hace solo dos años, en 2024, el Euríbor superó el 4 % y las cuotas variables llegaron a ser un 30 % más caras. Después bajó hasta el 2 %, y ahora vuelve a subir. Esta montaña rusa es la que hay que tener en mente cuando eliges el producto. Quien firmó una fija al 3 % en 2025 hoy duerme tranquilo. Quien se quedó en variable está pagando más y, si el BCE cumple las expectativas de subidas, podría apretarse aún más el cinturón.
Desde mi punto de vista, y con los datos en la mano, la hipoteca mixta es la opción más sensata para quien quiere comprar casa ahora y no puede esperar. Te da estabilidad en la primera década y te deja margen para amortizar o cambiar el préstamo si el escenario mejora. La fija sigue siendo atractiva si valoras la tranquilidad absoluta, aunque su precio ha subido. La variable pura, en cambio, solo la recomendaría a bolsillos con mucho colchón y convicción de que los tipos bajarán pronto; y ese convencimiento, hoy por hoy, no está respaldado por los datos del BCE.
Con el Euríbor en niveles altos, la hipoteca mixta se ha convertido en la herramienta más inteligente para quien prevé amortizar o vender antes de 10 años.
💶 El Impacto en tu Bolsillo
- Qué hacer hoy: Simula tu cuota con la calculadora del Banco de España y compara el coste real entre la fija que te ofrecen y una mixta a 5 o 10 años.
- Qué vigilar: La reunión del BCE de este mes de junio de 2026. Si sube tipos, las hipotecas fijas y mixtas podrían encarecerse aún más rápido.
- El error a evitar: Firmar la hipoteca por el TIN anunciado sin leer la TAE ni calcular cuánto te costarán realmente las vinculaciones exigidas.
