El Banco de España ha publicado este lunes un estudio que cuantifica el impacto real de eliminar la deducción fiscal por compra de vivienda habitual en 2011: el importe medio de las nuevas hipotecas cayó un 6%, mientras los ratios de apalancamiento se redujeron y la probabilidad de impago se recortó en 0,8 puntos. El trabajo, incluido en la Revista de Estabilidad Financiera, utiliza un experimento natural surgido de la reforma que el gobierno de Zapatero introdujo en 2011 y que limitó la deducción a rentas por debajo de 24.000 euros.
El laboratorio improvisado de 2011: lo que enseñó la reforma de Zapatero
La Ley 39/2010 rompió con la universalidad de la deducción por inversión en vivienda habitual. A partir del 1 de enero de 2011, solo las familias con ingresos inferiores a 24.000 euros en el territorio común —excluyendo País Vasco y Navarra, con regímenes forales propios— podían beneficiarse. Esta modificación introdujo un corte abrupto que, en la práctica, eliminó el incentivo para buena parte de los hogares con mayor capacidad de ahorro. En 2012, el gobierno de Rajoy devolvió la deducción con carácter retroactivo y, poco después, la suprimió definitivamente a partir de 2013.
Ese vaivén normativo es justo lo que el Banco de España considera un “experimento natural”. Con datos de la Central de Información de Riesgos (CIRBE) entre julio de 2010 y junio de 2011, compara las regiones donde la deducción se eliminó y aquellas donde se mantuvo intacta (País Vasco y Navarra). “La combinación de cambios normativos permitió aislar un shock exógeno sobre la capacidad de endeudamiento de los hogares”, explican los autores.
Seis meses de ventana, un ajuste de 6 puntos en el crédito y cero efecto en precios
En las zonas afectadas, el importe medio de las nuevas hipotecas se contrajo en torno a un 6%. El valor de tasación de las viviendas, sin embargo, permaneció estable, lo que indica que el ajuste se produjo exclusivamente a través del crédito. La ratio préstamo-valor (LTV) cayó 3,3 puntos porcentuales y la proporción préstamo-renta (LTI) se redujo en 24 puntos básicos. Los tipos de interés no mostraron variaciones relevantes.
La mejora en la calidad crediticia se reflejó en una caída de la probabilidad futura de impago de aproximadamente 0,8 puntos porcentuales, atribuida por los investigadores a la menor carga financiera inicial. El efecto fue más intenso en los hogares con mayores restricciones de acceso al crédito. “La mejora responde únicamente a una menor carga financiera en origen”, señala el estudio. Los hogares menos restringidos no modificaron el importe del préstamo.
Los resultados refuerzan la evidencia de que un menor apalancamiento inicial protege la estabilidad financiera de los hogares, incluso cuando la medida fiscal que lo provoca tiene un alcance limitado.
El Banco de España advierte de que la ventana temporal es estrecha y el instrumento tiene limitaciones, pero la relación entre apalancamiento y riesgo de impago es contundente: una reducción de 1 punto porcentual en el LTV se traduce en una caída del 13% en la probabilidad de incumplimiento, y una disminución de un punto básico en el LTI recorta la tasa de impago un 2%.
La Ficha del Inversor
La métrica clave que deja esta investigación es el 6% de caída en el importe de las hipotecas, una cifra que subestima el efecto real sobre el esfuerzo financiero: el descenso del LTV y del LTI indica que las familias no solo pidieron menos, sino que lo hicieron en relación con el valor de la vivienda y con su renta. Para un inversor patrimonial, la lectura es directa: las deducciones fiscales tienen efectos más potentes sobre la demanda de crédito que sobre los precios. Eliminarlas o introducirlas no mueve el metro cuadrado, pero sí el tamaño de la hipoteca y, con ello, el perfil de riesgo de la cartera.
En los próximos seis meses, la política de vivienda seguirá sin incluir deducciones por compra en el IRPF —al margen de los regímenes transitorios—. Cualquier debate sobre su reintroducción (planteado por algunos partidos) debería calibrar este hallazgo: el incentivo fiscal no infla los precios, pero sí puede facilitar el acceso al crédito de los compradores más ajustados, a costa de elevar ligeramente el riesgo de impago si el apalancamiento es excesivo. La recomendación para el pequeño ahorrador es priorizar la capacidad de pago antes que los posibles ahorros fiscales.
El pulso entre operadores es nítido. El Banco de España refuerza con esta investigación la postura de limitar las LTV elevadas, que los supervisores ya vienen aplicando vía macroprudencial. Las promotoras, por su parte, podrían ver en el estudio un argumento para reclamar nuevas ayudas a la demanda, aunque la evidencia sugiere que el verdadero motor no es fiscal, sino de renta disponible. A cinco años vista, este episodio histórico apuntala la tesis de que la política fiscal sobre vivienda no es la palanca principal para moderar precios o impulsar la compra; la clave sigue estando en el mercado laboral, los tipos de interés y, sobre todo, en el suelo disponible.
En definitiva, la lección de 2011 es que quitar un subsidio fiscal encoge el crédito, no el precio. Para el inversor, la conclusión es clara: en entornos de tipos bajos, el apalancamiento prudente sigue siendo la mejor receta, con o sin desgravación.
