EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha pasado? Dazia Capital acaba de lanzar la comercialización de Serentia Gardens, su nueva promoción en el distrito de Tetuán (Madrid), con 90 viviendas desde 440.000 euros. Ya tiene vendido el 65% de las unidades.
- ¿Quién está detrás? Darya Homes, la promotora residencial de la gestora Dazia Capital, con una inversión total de 39,5 millones de euros sobre dos parcelas estratégicas en la calle San Enrique.
- ¿Qué impacto tiene? Refuerza la oferta de obra nueva en un distrito con diferencial de precios y fuerte tirón inversor: la mitad de los compradores prevén alquilar su vivienda y Dazia les ofrece una operadora propia, Darya Living, para gestionar el alquiler con rentas que van de 2.000 a 2.800 euros mensuales.
La promoción Serentia Gardens, que Dazia Capital acaba de presentar en el número 3 de la calle San Enrique, aterriza en Tetuán con 90 apartamentos de uno y dos dormitorios y un precio de partida de 440.000 euros. La buena acogida es inmediata: según la compañía, el 65% de las viviendas ya están vendidas. Y llama la atención el perfil del comprador: la mitad de los futuros propietarios han comunicado que pondrán la vivienda en el mercado del alquiler.
Detrás del proyecto está Darya Homes, la promotora residencial de Dazia Capital, que ha desembolsado 39,5 millones de euros para levantar Serentia Gardens sobre dos parcelas. Una procede de la subasta de suelo del Canal de Isabel II y la otra es la rehabilitación de una antigua nave industrial que ha sido transformada en uso residencial.
La directora general de Darya Homes, Leticia Pérez, lo resumió durante la presentación: “Queremos crear comunidad y ofrecer experiencias a los residentes”. Para ello, la promoción incorpora una batería de zonas comunes que en poco se parecen a las de un edificio medio de la almendra central: dos piscinas exteriores, zona de coworking, gimnasio, sauna, sala de cine, huerto urbano y amplias zonas al aire libre donde la compañía prevé organizar eventos y actividades de la mano de la gestora de experiencias Messer.
Alquiler llave en mano para el inversor: rentas de hasta 2.800 euros al mes
Uno de los ángulos más llamativos del lanzamiento es la apuesta declarada por el segmento de compra para alquiler. La promotora no solo ofrece la vivienda, sino también la posibilidad de apoyarse en Darya Living, una operadora especializada en gestión residencial que se encarga del mobiliario, la comercialización y la gestión completa del activo. Es un servicio que busca reducir la fricción para el inversor particular que quiere rentas sin asumir la operativa del día a día.
Las previsiones de rentabilidad que maneja Dazia hablan de rentas de 2.000 euros mensuales para los apartamentos de un dormitorio y de 2.800 euros para los de dos. La estancia media estimada es de cinco meses, aunque la compañía no descarta alargarla. Con esos números, y con un precio de venta que arranca en 440.000 euros, el yield bruto se mueve entre el 5,5% y el 7,6%, según la tipología y el precio final de cada unidad.
Más de la mitad de los compradores ve Serentia Gardens como un producto de inversión, no como una primera vivienda, y eso cambia el ADN del proyecto.
Tetuán, el distrito que sigue ganando la partida al centro y al norte de Madrid
La apuesta de Dazia por Tetuán no es casual. La compañía sitúa al distrito entre los de mayor dinamismo residencial del norte de la capital, impulsado por lo que Pérez describe como “el efecto mancha de aceite”. La proximidad a enclaves como Cuzco, Castellana, Nuevos Ministerios o Cuatro Caminos ha ido empujando la demanda hacia un barrio que, pese a la transformación, mantiene un diferencial de precios respecto a otras zonas consolidadas del norte y el centro.
Ese diferencial es la clave del atractivo. Con 440.000 euros por un apartamento de un dormitorio, Serentia Gardens se sitúa por debajo de los precios medios de obra nueva en distritos como Chamberí o Salamanca, donde el metro cuadrado puede superar los 6.000 euros. En Tetuán, el desarrollo se mueve en torno a los 5.500 euros por metro cuadrado, según los datos de portales inmobiliarios. Para el comprador que busca una ubicación urbana bien conectada y con potencial de revalorización, el binomio suena razonable.
La Ficha del Inversor
La métrica clave es el yield bruto. Con rentas estimadas de 2.000 a 2.800 euros mensuales y precios desde 440.000 euros, el retorno bruto se sitúa entre el 5,5% y el 7,6%. Es una horquilla superior a la media del alquiler residencial en Madrid, que en las zonas prime ronda el 3,5%-4%, según los últimos informes de Idealista y Fotocasa. La diferencia la marca el enfoque del proyecto: la gestora Darya Living permitirá a los inversores operar con un alquiler de media estancia que, de funcionar, compite con el segmento de apartamentos turísticos sin cargar con la regulación de las VUT.
Mirando a seis meses vista, la tendencia es favorable. Tetuán sigue absorbiendo demanda desplazada de los distritos más caros y la oferta de obra nueva dentro de la M-30 es escasa. La previsión de tipos de interés estables o a la baja, tras los recortes del BCE, anima la inversión en residencial para alquiler. Dos riesgos inmediatos, sin embargo, planean: el primero, que la regulación de los alquileres de temporada endurezca las condiciones en Madrid y afecte al modelo de media estancia que está en el corazón del proyecto; el segundo, que el Banco de España endurezca las condiciones de financiación para los inversores particulares si detecta un sobrecalentamiento en la compra para alquilar.
El perfil recomendado es el inversor particular con capacidad de entrada de en torno a 150.000-200.000 euros que busca una renta mensual y no necesita la vivienda para uso propio. Con una entrada del 30% del precio de compra y una hipoteca a tipo fijo en torno al 4,5% TAE, la cuota mensual se quedaría por debajo de los 1.500 euros, lo que deja margen positivo frente a las rentas previstas. El producto también encaja en pequeñas carteras patrimoniales que quieran delegar la gestión en una operadora profesional.
En paralelo, esta promoción ilustra un pulso que recorre el sector: el de las promotoras que integran verticalmente la gestión del alquiler para ofrecer un producto “llave en mano” al inversor, frente a los fondos institucionales que dominan el Build to Rent. Dazia, con Darya Living, se mueve en un terreno fronterizo, sin llegar a ser un gran tenedor pero superando la figura del promotor que vende y se desentiende. La clave estará en comprobar si las rentas de 2.800 euros por un apartamento de dos dormitorios se sostienen en un barrio que aún no ha consolidado esos precios de alquiler.
El precedente a cortar es el de otras promociones en distritos en transformación –Usera, Carabanchel o Arganzuela– que apostaron por el alquiler de media estancia y se toparon con la resistencia vecinal o la presión regulatoria. De momento, el 65% de preventas es un termómetro de confianza inversora nada desdeñable. Habrá que ver el ritmo de absorción de las 31 unidades que quedan libres y, sobre todo, cómo se comportan las primeras rentas cuando el edificio esté operativo.
