El mercado hipotecario español ha registrado en marzo una cifra que no se veía desde 2010: 46.661 préstamos sobre viviendas, un 9% más que en el mismo mes del año pasado, según los datos publicados este miércoles por el Instituto Nacional de Estadística (INE). El importe medio de las operaciones escaló hasta los 174.132 euros, un 10,1% interanual, mientras que el capital total prestado se disparó un 20% hasta superar los 8.125 millones de euros.
Con este avance, la firma de hipotecas sobre viviendas encadena 21 meses consecutivos al alza. Se trata del mejor marzo en términos absolutos desde la burbuja inmobiliaria, un dato que confirma la fortaleza de la demanda residencial a pesar de los precios al alza y de un contexto de tipos que, aunque ha mejorado, sigue siendo superior al de los años de dinero barato.
El mejor marzo en 16 años
Los 46.661 préstamos firmados en marzo superan con holgura los 42.800 de febrero y sitúan el acumulado del primer trimestre en 131.554 operaciones, un récord para ese periodo desde 2011. La variación intermensual fue del +2,4%, lo que muestra que la actividad hipotecaria mantiene un ritmo sólido y no acusa síntomas de agotamiento.
Por regiones, Cataluña y Andalucía lideraron la contratación con 8.663 y 8.600 hipotecas respectivamente, seguidas de Madrid (7.727). En términos interanuales destacan los incrementos de Navarra (+60,4%), Aragón (+45,4%) y la propia Comunidad de Madrid (+19,1%). Por el contrario, cinco comunidades registraron caídas, encabezadas por Galicia (-20,7%) y Castilla y León (-16,6%).
Cataluña (8.663), Andalucía (8.600), Madrid (7.727), y Comunidad Valenciana (5.592) concentraron más del 60% de las hipotecas del mes. La dispersión regional es notable y subraya que el dinamismo no es homogéneo: el interior peninsular sigue mostrando menos vigor que los grandes núcleos urbanos y la costa mediterránea.
Tipos de interés al 2,84% y 14 meses de estabilidad bajo el 3%
Uno de los datos más positivos para los compradores es la moderación del tipo de interés medio. En marzo se situó en el 2,84%, dos décimas por debajo del 2,88% de febrero y el nivel más bajo desde el pasado octubre. El interés lleva 14 meses consecutivos por debajo del 3%, una barrera psicológica que se rompió en febrero de 2025 y que desde entonces no se ha vuelto a cruzar.
El plazo medio de los préstamos se mantuvo en 25 años, sin cambios relevantes. La cuota a tipo fijo continúa dominando con el 63,8% de las hipotecas, aunque el tipo variable ha recuperado algo de protagonismo (36,2%). El tipo medio inicial fue del 2,83% para las fijas y del 2,86% para las variables, una diferencia mínima que explica por qué la mayoría de los hipotecados sigue optando por la seguridad de la cuota predecible.
La caída del coste de financiación está íntimamente ligada a la evolución del euríbor a 12 meses, que cerró hoy en el entorno del 2,62%, su referencia más baja desde enero. Este movimiento anticipa que los tipos hipotecarios podrían seguir relajándose en los próximos meses, siempre que el BCE mantenga su hoja de ruta de recortes.
El mercado hipotecario español se está reconfigurando a toda velocidad: el tipo fijo pierde brillo y la variable recupera atractivo, mientras los precios de la vivienda no dan tregua.
Luces y sombras de un mercado que bate récords
La fotografía de marzo es, en apariencia, impecable: más volumen, más importe, tipos a la baja y demanda firme. Sin embargo, varios indicadores obligan a una lectura más matizada. En primer lugar, el importe medio de la hipoteca se sitúa ya en niveles cercanos a los máximos históricos corregidos por inflación, lo que apunta a que las familias están asumiendo un esfuerzo financiero creciente para acceder a una vivienda.
En segundo lugar, la distribución territorial de las operaciones revela una concentración excesiva en cuatro comunidades, con grandes descensos en otras regiones. Esto sugiere que la demanda se alimenta de los mismos polos de actividad económica, mientras que las zonas menos dinámicas sufren un enfriamiento que los datos agregados no captan.
Por otro lado, las novaciones (modificaciones de condiciones con la misma entidad) han caído un 25,2% interanual en marzo hasta las 7.574 operaciones, lo que indica que los hipotecados no están encontrando un incentivo claro para renegociar sus préstamos. Las subrogaciones al acreedor, sin embargo, crecen un 8%, señal de que una parte de los clientes sí está buscando mejores ofertas en otros bancos.
En mi lectura, el mercado hipotecario atraviesa un punto de inflexión: la inercia del crecimiento sigue siendo potente, pero los precios de la vivienda y la presión sobre la renta disponible de los hogares pueden convertirse en un lastre si los tipos no continúan su senda bajista. La pregunta clave es si el ritmo actual de firma de hipotecas se sostendrá cuando el stock de vivienda asequible se reduzca aún más y el ahorro acumulado durante la pandemia se agote definitivamente.
Veredicto Merca2
Cotización al cierre o apertura: El Ibex 35 cerró la sesión con una subida del 0,4% impulsado por los valores bancarios, que recogen con optimismo la fortaleza del mercado hipotecario. Entidades como Caixabank y Sabadell lideraron las alzas del sector.
Clave técnica: La media móvil de 12 meses del tipo de interés hipotecario se sitúa en el 2,91%, por debajo del soporte de 3% que marcó el cambio de tendencia hace un año. La ruptura de este nivel refuerza la senda bajista y anticipa un posible suelo en torno al 2,6%-2,7% si el euríbor continúa su descenso.
Apunte macro: El euríbor a 12 meses cerró hoy en el 2,62%, su nivel más bajo desde enero, un descenso que respalda la moderación de las hipotecas. La prima de riesgo española se mantuvo estable en los 72 puntos básicos, sin reaccionar significativamente al dato de vivienda, lo que indica que el mercado de deuda ya descuenta un escenario de tipos más bajos y una economía nacional resiliente.
