La socimi Merlin Properties ultima la venta del antiguo edificio de Instituciones Penitenciarias en la calle Alcalá a un fondo árabe que lo transformará en viviendas de alto standing. La operación, todavía sin cifras oficiales confirmadas, encaja en el patrón de los últimos dieciocho meses: capital del Golfo entrando en activos prime de Madrid mientras las socimis cotizadas reordenan cartera para reducir deuda y mejorar el descuento sobre NAV.
Merlin Properties vende en Alcalá: qué hay sobre la mesa
Según la información publicada por El Confidencial, el comprador es un vehículo inversor de origen árabe cuyo nombre no ha trascendido y que tiene en la cabeza un proyecto residencial de lujo. El inmueble, situado en uno de los tramos más caros del eje Alcalá-Recoletos, sirvió durante años como sede de Instituciones Penitenciarias antes de pasar a la cartera de la socimi presidida por Ismael Clemente.
La pieza es singular por tres motivos. Su ubicación, en pleno corazón de la almendra central; su superficie, que permite plantear varias decenas de viviendas de gama alta; y su uso original, terciario, lo que obligará al comprador a tramitar el cambio de uso ante el Ayuntamiento de Madrid antes de poder ejecutar el proyecto residencial. Ese trámite no es trivial: marca los plazos reales del retorno.
Cabe recordar que Merlin lleva desde 2023 ejecutando una rotación selectiva de activos no estratégicos para concentrarse en oficinas prime, logística y centros de datos, su gran apuesta de los últimos ejercicios. Vender un edificio singular pero ajeno a esos tres ejes encaja en el guion. La socimi publica sus resultados y hechos relevantes en su área de inversor, donde irán apareciendo los detalles que confirme la compañía.
Por qué el capital árabe mira Madrid
La operación no es un caso aislado. Fondos soberanos y family offices de Emiratos Árabes Unidos, Qatar y Arabia Saudí han firmado en los últimos trimestres compras relevantes en Madrid y Barcelona, con preferencia por activos hoteleros, residenciales de lujo y oficinas singulares. La lógica es doble: diversificación geográfica frente a la concentración en Londres y París, y un diferencial de precios que sigue siendo atractivo pese a la subida del eje Castellana-Recoletos.
¿Cuánto está pagando ese capital por metro cuadrado en residencial prime madrileño? Las cifras que circulan en el mercado para producto terminado en Recoletos, Justicia y los entornos de Alcalá oscilan entre los 12.000 y 18.000 euros por metro cuadrado, con picos por encima en operaciones excepcionales. En suelo o edificio a reposicionar el descuento es importante, pero el riesgo regulatorio y de obra también lo es.
El atractivo del inversor del Golfo es que entra con horizonte largo y coste de capital propio, sin la presión de los retornos trimestrales que sí condiciona a los fondos anglosajones. Eso le permite asumir plazos de licencia de dos o tres años sin que el caso de inversión se rompa.
Una rotación que dice más del ciclo que de Merlin
Lo interesante de esta venta no es el edificio en sí, sino lo que cuenta del momento del ciclo. Merlin cotiza desde hace tiempo con un descuento notable sobre su valor neto de los activos, una situación que comparte con buena parte de las socimis europeas. Vender activos singulares a precios atractivos y aplicar el dinero a reducir apalancamiento o a recomprar acciones es, sobre el papel, una de las pocas palancas que tienen los gestores cotizados para cerrar ese descuento mientras los tipos no acompañan.
Mi lectura, con la cautela de no conocer el precio final, es que la operación es coherente y bien ejecutada. Merlin se desprende de un activo que no encaja en su estrategia, lo coloca a un comprador con apetito específico y libera caja en un momento en que los activos logísticos y los centros de datos -ahí sí, su apuesta de futuro- requieren capex creciente. El riesgo está en el otro lado: si el comprador árabe no logra el cambio de uso a residencial en plazo razonable, el atractivo del precio pagado se evapora.
El precedente más útil para entender qué cabe esperar es la transformación de antiguas sedes ministeriales y de organismos públicos en residencial de lujo que Madrid ha visto en los últimos cinco años. La capital se ha convertido, le pese a quien le pese, en un mercado donde el producto residencial ultra-prime tiene demanda solvente y escasa oferta. Mientras esa ecuación se mantenga, las operaciones como la de Alcalá seguirán llegando. La pregunta que queda abierta es hasta cuándo el Ayuntamiento estará dispuesto a tramitar cambios de uso terciario-residencial al ritmo que el mercado pide, sobre todo si el debate político sobre vivienda asequible se endurece en los próximos meses. Ahí se juega buena parte del retorno real de esta clase de transacciones.
