Los resultados del cuarto trimestre, en términos de inversión inmobiliaria, confirmaron que el mercado europeo se ralentizó en 2023 hasta alcanzar el nivel más bajo de la última década.
Sin embargo, con la estabilización de las condiciones financieras y el constante ajuste de precios, los signos de una mayor actividad deberían traducirse en mayores volúmenes de transacciones de cara a la segunda mitad de 2024, según el último informe de Colliers, EMEA Capital Markets Snapshot, que analiza el comportamiento del sector inmobiliario en Europa.
El Reino Unido y Alemania fueron algunos de los mercados en los que el volumen anual de operaciones alcanzó mínimos únicamente vividos durante la crisis de la eurozona, esto se ha debido a que el aumento de los tipos de interés pesó sobre la inversión y contribuyó a un desajuste entre las expectativas de precios de compradores y vendedores. Sin embargo, los activos trofeo en ubicaciones céntricas como el West End londinense siguieron atrayendo el interés, y en algunos países el panorama fue sustancialmente más brillante, como en España, registrando operaciones muy significativas en el sector hotelero en el cuarto trimestre de 2023.
Los inversores han ampliado sus estrategias para obtener un nuevo entorno operativo, con un mayor interés por activos alternativos y anticíclicos como las residencias de estudiantes, los centros de datos y los vinculados al sector de la salud, especialmente en Reino Unido e Italia.
Según Luke Dawson, Director de Capital Markets de Colliers para EMEA, el sector de las residencias de estudiantes adolece de una escasísima oferta. «A su atractivo se añade que el incremento de los alquileres es mucho más dinámico, debido a los arrendamientos generalmente cortos, y a sus propiedades anticíclicas, dado que incluso en tiempos difíciles la educación sigue siendo una prioridad”.
«A pesar de que la captación de fondos sigue siendo difícil, la cantidad de capital disponible para el sector inmobiliario es significativa», afirma Damian Harrington, Director de Research para Colliers Global y EMEA. «Las fuentes de capital siguen diversificándose, con un patrimonio privado cada vez más activo. Todo el mundo está esperando la oportunidad adecuada para invertir, teniendo en cuenta que se cree firmemente en la rebaja de tipos a partir de la segunda mitad del año.”
ESPAÑA Y PORTUGAL SALVAN EL TRIMESTRE GRACIAS AL CAPITAL PRIVADO
España fue a contracorriente de la tendencia europea en el cuarto trimestre de 2023, con un volumen de inversión de casi 4.000 millones de euros que superó las expectativas en más de un 30% respecto al mismo trimestre de 2022. El resultado se vio impulsado por el buen comportamiento del sector hotelero, así como por las operaciones realizadas por el capital privado tanto nacional como latinoamericano, una tendencia que también se observa en Portugal.
Alberto Díaz, Managing Director de Capital Markets Spain añade: “La península ibérica mantuvo sus niveles de inversión en el último trimestre de 2023 y se desmarcó de la gran caída generalizada en el resto de Europa. Para 2024 esperamos que este comportamiento se vea aún más favorecido a partir del segundo semestre del año, gracias al protagonismo que esperamos tenga el capital privado y al buen comportamiento de mercados como el Hotelero, el sector de la salud o los centros de datos”.
INMOBILIARIO: NORMAS ESG PROVOCAN DUDAS EN ALEMANIA
Alemania registró un volumen de transacciones de 24.100 millones de euros en 2023, el total anual más bajo desde el 2012. Uno de los factores que frenan el mercado es la preocupación de los inversores por el impacto de los criterios ESG en algunos activos, dado el elevado coste de capital necesario para adaptarlos a esta continua evolución de la normativa y de las expectativas de los ocupantes.
Hoteles y centros de datos: así son los nichos top para invertir en el mercado inmobiliario
Por otro lado, algunos activos obsoletos están siendo objeto de estrategias de reconversión «brown to green». Esto se refleja en la actividad de Europa, tal y como indicaba el informe Colliers Global Investor Outlook, mostrando que casi dos tercios de los inversores están buscando desplegar capital en estrategias value add y con orientación a criterios ESG.
«Los inversores se fijan o bien en edificios con una calificación alta -que siguen siendo escasos- o bien en aquellos con una calificación mucho más baja en los que hay un margen significativo para renovar y añadir valor», afirma Luke Dawson, Director de Capital Markets de Colliers, Global y EMEA. «Los activos que se sitúan en algún punto entre esos extremos están luchando por encontrar compradores».
RESIDENCIAS DE ESTUDIANTES BRILLAN EN ITALIA
Italia cosechó cifras brillantes en el último trimestre de 2023 respecto a toda Europa. Las residencias de estudiantes se situaron en el foco del interés. Respecto a la media europea, Italia se enfrenta a uno de los mayores desajustes entre la oferta y la demanda, lo que probablemente fomentará una mayor inversión en las grandes ciudades y ciudades universitarias a medio plazo.
EL WEST END CONTRARRESTA LA TENDENCIA BRITÁNICA
Por primera vez desde la crisis financiera mundial, el volumen anual de transacciones en el Reino Unido no logró superar la barrera de los 40.000 millones de libras en 2023. Muchos inversores parecen estar esperando señales de que los tipos de interés y el bono han tocado techo, aunque el apetito en las ubicaciones prime de Londres sigue siendo saludable. Colliers prevé un 2024 más fuerte, con un aumento de los volúmenes hasta aproximadamente 50.000 millones de euros, a medida que las necesidades de refinanciación combinadas con uno mayor coste de la deuda saquen al mercado activos más interesantes.
