Las inmobiliarias cotizadas españolas han cerrado el primer semestre de 2026 con un beneficio agregado que supera los 500 millones de euros. El gran acelerador: la inteligencia artificial y los centros de datos.
Claves de la operación
- Merlin Properties eleva su beneficio recurrente un 8%, hasta los 180 millones, apuntalado por el alquiler de sus centros de datos. La socimi ya tiene contratos cerrados para la totalidad de su primera fase y anticipa nuevas rentabilidades en los próximos años.
- Colonial SFL gana 230 millones netos y el 30% de sus nuevos inquilinos son empresas tecnológicas. La creciente demanda de firmas de IA por oficinas prime en los CBD de Barcelona, Madrid y París impulsa los ingresos por alquiler.
- La diversificación geográfica y la entrada en beneficios de firmas como Metrovacesa o Neinor Homes redondean el semestre. Solo Renta Corporación se descuelga con números rojos, mientras el sector se apoya en una capilaridad territorial que mitiga riesgos.
El sector inmobiliario español, tradicionalmente cíclico, ha encontrado en la digitalización un filón que trasciende el mero alquiler de oficinas o naves logísticas. Las dos socimis del Ibex 35, Merlin Properties y Colonial SFL, encabezan el cambio con cifras que rozan lo histórico.
Merlin duplica la apuesta por los centros de datos: contratos asegurados 18 meses antes de encender un solo servidor
Los resultados semestrales de Merlin Properties son elocuentes: un beneficio recurrente de 180 millones de euros, un 8% más que un año antes. La dirección que encabeza Ismael Clemente no oculta la clave: el plan Mega de inversión en centros de datos, que ya está generando flujo de caja completo en las ubicaciones de Barcelona-Zona Franca y Bilbao-Arasur, mientras Madrid-Getafe lo hará antes de fin de año.
La primera fase del plan, con 64 MW de capacidad, está totalmente equipada y alquilada, y se estima que aporte 68 millones de ingresos en 2026. Pero lo más llamativo es la rapidez con que se cierran los arrendamientos de la segunda fase: Bilbao-Arasur 2 fue alquilado por completo doce meses antes de su entrega, y Bilbao-Arasur 1 se contrató 18 meses por adelantado.
La compañía ya trabaja en la tercera fase, con 406 MW adicionales en Bilbao, Lisboa y Zaragoza, lo que la convierte en uno de los mayores operadores de infraestructura digital del sur de Europa. Una expansión que desafía las métricas clásicas del sector, donde el riesgo de vacancia se ha diluido casi por completo.
El modelo de negocio de los centros de datos está adelantando la demanda al producto: contratos cerrados casi dos años antes de que el primer servidor se encienda.
Colonial se consolida como el casero de la economía digital
Colonial SFL, la otra gran socimi del Ibex, ha reportado un beneficio neto de 230 millones de euros en el semestre –un 7,6% menos por efectos fiscales– y un dato que ilustra la mutación del inquilino tradicional: las empresas tecnológicas y de conocimiento intensivo representaron alrededor del 30% de la nueva superficie contratada.
La firma presidida por Juan José Brugera firmó nuevos alquileres por 60.985 metros cuadrados, lo que se traduce en 28 millones de euros adicionales de rentas anualizadas. La demanda se concentra en los distritos centrales de negocios de Barcelona, Madrid y París, donde la escasez de espacio prime y la llegada de compañías vinculadas a la inteligencia artificial presionan los precios al alza.
“La creciente demanda de empresas innovadoras y de conocimiento intensivo en localizaciones situadas en los CBD premium y bien conectadas”, señaló la compañía en su presentación de resultados, es un factor diferencial que refuerza su cartera.
Diversificación territorial, el otro pilar de los beneficios, y el riesgo de concentración
Más allá de las dos referencias del Ibex, el resto de inmobiliarias cotizadas también ha presentado números positivos, apoyadas en una capilaridad que ha diluido el riesgo. Realia ganó 71,27 millones de euros, un 61,4% más, gracias a una cartera repartida entre Madrid, Barcelona y Santiago de Compostela. Metrovacesa dejó atrás las pérdidas de hace un año y obtuvo un beneficio neto de 17,8 millones, con Madrid Barcelona y Málaga concentrando el 42% de sus activos.
Neinor Homes, que integró a su rival Aedas Homes, multiplicó por más de cuatro su beneficio neto, hasta los 14 millones, gracias a promociones en diez provincias, desde Córdoba hasta Tarragona. Grupo Insur, con 12,1 millones de ganancias y un alza del 26,5%, centra su negocio en Andalucía, Madrid y Comunidad Valenciana. Solo Renta Corporación se desmarcó de la tendencia, con unas pérdidas de 4,4 millones de euros, pese a tener residencias de mayores en Castilla y León, Navarra y otras comunidades.
La fotografía del primer semestre es casi unánime, pero oculta un riesgo latente: la creciente dependencia de la inteligencia artificial como motor de rentas. Tanto Merlin como Colonial han vinculado su crecimiento a la expansión del sector tecnológico. Si la burbuja de la IA se desinfla, el impacto en sus cuentas sería directo.
En los últimos quince años, el sector inmobiliario español ha transitado desde la promoción masiva de viviendas hacia un modelo de ingresos recurrentes, con las socimis como punta de lanza. Merlin Properties nació de la fusión de activos de varias entidades tras la crisis financiera, y Colonial se reestructuró para concentrarse en oficinas prime. Ahora, la apuesta por los centros de datos y los inquilinos digitales marca una segunda transformación que bien podría ser un espejismo si la demanda tecnológica se contrae.
La pregunta que sobrevuela el sector al cierre del verano es si esta bonanza es sostenible. Los próximos resultados, con la entrada en operación de nuevas fases de centros de datos y la evolución de la contratación tecnológica en las oficinas, darán la respuesta. Por ahora, las inmobiliarias españolas han encontrado en la IA una mina de más de 500 millones, y no parece que vaya a agotarse.
