Las elecciones municipales que tuvieron lugar la semana pasada han desvelado un cambio de color en todo el panorama nacional. Un viraje político que, si bien esperado, revela algunas problemáticas para que la Ley de Vivienda llegue a término. Ya el Partido Popular registró una proposición no de ley en la que, entre otras medidas, solicitaba la derogación de la Ley de Vivienda recién aprobada.
El Partido Popular ya había destacado que no aplicaría el tope en el precio del alquiler en las comunidades autónomas y ayuntamientos donde gobernase Madrid, Andalucía, Galicia o Castilla y León confirmaban su negativa al tope a aplicar las medidas integradas en el nuevo texto. Ahora Comunidad Valenciana, Cantabria, Baleares, Extremadura y Aragón, han tomado la misma decisión, aunque dependen de acuerdos con Vox.
Zonas tensionadas, limites a los precios, grandes tenedores, índice de contención de precios… son conceptos que propietarios y alquilados han incluido en su vocabulario estás últimas semanas tras la publicación en el BOE de la nueva Ley que modifica, especialmente, la Ley de Arrendamientos Urbanos. Cuestiones para las que gran parte de su aplicación, como la declaración de zonas tensionadas, quedan al arbitrio de las comunidades autónomas, la mayoría en manos del PP, que han anunciado su intención de no poner la ley en marcha.
A pesar de todo la ley ya está en vigor y como asegura Alejandro Fuentes-Lojo, abogado especialista en derecho inmobiliario, «aunque se derogara la norma no se suspenderían sus efectos y los nuevos contratos se seguirán rigiendo por la Ley de Vivienda». Sin embargo, algunas de las medidas, quedan directamente en manos de las Comunidades Autónomas para su aplicación, la mayoría ahora en manos de los ‘populares’.
En peligro las zonas tensionadas y el tope al precio del alquiler
Una de las medidas más polémicas dentro de la nueva ley ha sido la del tope en los precios del alquiler. Para ello, los barrios o municipios en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población podrían ser declarados como zona de mercado residencial tensionado.
Analizar estos casos y denominarlos mercados tensionados o no, será competencia de las comunidades autónomas y de los municipios y su vigencia tendrá una duración mínima de tres años, que se podrá prorrogar anualmente.
Podrán ser declaradas zonas tensionadas aquellas en las que el coste medio del alquiler o de la hipoteca sea superior al 30% de la renta media de los hogares. Por ejemplo, si la renta media de la zona es de 2.500 euros por hogar, la renta de alquiler más los gastos de suministros no podrán superar los 750 euros.
para los contratos de alquiler firmados a partir del 26 de mayo, las rentas estarán reguladas y topadas
También entran dentro de esta denominación los barrios en los que el importe del alquiler o de la compra de la vivienda hayan aumentado al menos tres puntos por encima del IPC en los cinco años previos a la declaración de área tensionada. Para un alquiler medio de un piso de 1.000 euros en enero en 2020, si este llegara a los 1.600 euros, sería una zona tensionada.
Por lo tanto, para los contratos de alquiler firmados a partir del 26 de mayo, las rentas estarán reguladas y topadas, independientemente de si son grandes o pequeños propietarios, sólo cuando la vivienda se encuentre en una zona tensionada. Para formalizar un nuevo contrato en este área, el precio del alquiler no puede exceder la última renta vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al alquilado de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.
De modo que, si una vivienda en zona tensionada tenía en 2022 un alquiler de 800 euros mensuales, en el nuevo contrato la renta por alquiler no podrá superar este importe más el aumento correspondiente al índice en vigor (2% en 2023, 3% en 2024 y por definir según el nuevo índice a partir de 2025). El nuevo contrato en 2023 no podrá superar los 816 euros mensuales.
Para los pequeños propietarios, aquellos con menos de cinco viviendas, el incremento podrá ser de hasta un 10% sobre la última renta cuando en los dos años anteriores a la firma del nuevo contrato la casa haya sido rehabilitada, se acrediten mejoras para un ahorro de energía primaria no renovable del 30%, se hubieran hecho mejoras de accesibilidad o cuando el contrato de arrendamiento se firme por un período de diez o más años.
Los grandes tenedores, sin embargo, tendrán que regirse por el índice de contención de precios para establecer las rentas, el cual está aún por definir. La ley también contempla la inclusión de las nuevas viviendas que se pongan en el mercado de alquiler dentro de estas zonas tensionadas, las cuales también estarán limitadas en precio según las competencias de cada Comunidad Autónoma, aseguran desde el portal inmobiliario Fotocasa.
Cómo afecta a los contratos vigentes
Los inquilinos actuales podrán solicitar una prórroga extraordinaria por un periodo máximo de seis meses en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual que finalicen hasta el 30 de junio de 2023. Esta prórroga está recogido en el Real Decreto-Ley 20/2022 por el que el Gobierno introduce medidas temporales en materia de arrendamientos urbanos.
Con la nueva redacción, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que cuando acabe el contrato de arrendamiento si el propietario no avisa con cuatro meses de antelación, dos meses para el inquilino, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el alquilado decida cada anualidad no renovar el contrato.
Con la Ley de Vivienda, la actualización de los precios de todos los alquileres dejará de estar vinculada al IPC
Como novedad, el texto recoge, que antes de finalizar la prórroga, el alquilado en situación de vulnerabilidad social podrá solicitar otro aplazamiento extraordinario por un período máximo de un año. En caso de estar el inmueble en zona tensionada, el alquilado podrá (una vez finalizada la prórroga) aplazar nuevamente y de manera extraordinaria el contrato de arrendamiento por plazos anuales por un período máximo de tres años.
Prorroga a la que el propietario no podrá negarse, tan solo será posible evitar esta prórroga y recuperar la vivienda cuando el propietario avise, mediante los cauces oficiales, la necesidad de ocupar el piso alquilado como vivienda permanente para sí mismo o sus familiares.
Con la Ley de Vivienda, la actualización de los precios de todos los alquileres dejará de estar vinculada al IPC. Sin embargo, en los contratos vigentes las rentas se actualizarán durante 2023 por un máximo del 2% y en 2024 la subida del alquiler se verá limitada a un máximo de un 3%, según lo establecido en el Real Decreto-Ley 6/2022 por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania.
Si el propietario no es un gran tenedor el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes, pero si no hay acuerdo con el inquilino el incremento de la renta a aplicar no podrá ser superior al 3%.
Regulación del IBI y tributaciones fiscales
A partir del 1 de enero de 2024, los contratos de alquiler firmados desde fecha del 26 de mayo de 2023 pierden la desgravación del 60%, la cual pasa a ser del 50%, que podrá incrementarse hasta el 90% en el supuesto de que se firme un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda en zona tensionada con una reducción de al menos un 5% sobre la renta anterior.
Una reducción que podrá ser del 60% si la vivienda ha sido objeto de una actuación de rehabilitación, y de hasta un 70% cuando se trate de la incorporación al mercado de viviendas destinadas al alquiler en zona tensionada y se alquilen a jóvenes de entre 18 y 35 años o se trate de vivienda destinada al alquiler social.
Medidas a las que se une el recargo de hasta un 150% para aquellos propietarios, con más de cuatro casas, que cuenten con viviendas vacías durante más de dos años. Actuación que queda en manos de los Ayuntamientos, por lo que, después de los últimos acontecimientos, su ejecución queda en el aire.
Fin a los desahucios
La Ley del Derecho a la Vivienda introduce cambios de gran importancia en el procedimiento de desahucios, de ejecución hipotecaria y en la subasta de inmuebles en situaciones de vulnerabilidad.
Serán las Administraciones Públicas competentes las encargadas de fijar las fechas de lanzamiento así como de comprobar la situación de vulnerabilidad de quienes ocupen la vivienda. El demandante de dicho desahució deberá además acreditar si el inmueble constituye o no vivienda habitual del ocupante, o si este se encuentra o no en una situación de vulnerabilidad económica. Será además obligatorio establecer una fecha y hora predeterminada para la realización del desahucio.
Si el demandante es gran tenedor, la vivienda es la habitual del ocupante y se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, previamente a admitir la demanda debe haber un procedimiento de conciliación o intermediación entre las partes que será establecido por las Administraciones Públicas competentes.
Se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento y «requisitos más duros que generan indefensión», todo ello puede provocar que se aplacen los procesos de desahucio «hasta dos años», asegura Fuentes-Lojo.
