El mercado logístico de Madrid continúa imparable con el crecimiento que ya en 2022 registró máximos históricos de contratación de estos espacios. Un informe publicado por la consultora inmobiliaria BNP Paribas Real Estate, evidencia un crecimiento protagonizado por el sólido protagonismo de la demanda, que sigue comprometiendo la tasa de disponibilidad de estos espacios durante los próximos meses.
Un primer trimestre en el que la absorción de espacios logísticos ha sido de 248.683 m², distribuida en 24 nuevas operaciones, dos más que los contabilizados en el cierre del ejercicio anterior.
El tamaño medio de los contratos firmados en el primer trimestre del año ha sido de 10.362 m², siendo las operaciones más destacadas por volumen de superficie el alquiler de una plataforma de 42.662 m² por parte de un operador logístico en Illescas.
Actividad que si se compara con la registrada en el primer trimestre del año 2023 con el mismo trimestre del 2022 y con el anterior trimestre (T4 2022), nos muestra un ajuste notable en la contratación del 34% y del 43% respectivamente. Esto se debe al tamaño medio de las operaciones materializadas, ya que en el primer trimestre del año pasado el tamaño medio de las demandas firmadas fue de 13.500 m² y en el anterior trimestre (T4 2022), el tamaño medio de las operaciones se alzó hasta los 19.941 m².
«Después de dos años consecutivos con unas cifras de contratación superiores a los 1,2 millones de metros cuadrados y los buenos registros del primer trimestre del año, seguimos pensando que la absorción pueda situarse en torno al millón de metros cuadrados en 2023, cifra que sería muy positiva para el sector«, afirma Jean-Bernard Gaudin, director nacional de Logistics Letting & Sales España de BNP Paribas Real Estate.
Un mercado en la actualidad muy activo, en el que Fernando Sauras, director nacional de Logistics Investment España de BNP Paribas Real Estate, apunta que «El elevado dinamismo de la demanda, junto el continuo ajuste de tasa de disponibilidad, han empujado a que, de cara a los próximos doce meses, se incorporen al mercado proyectos confirmados en fase de construcción que totalizan 754.800 m², una producción, similar a la de los últimos años, que no ha tenido impacto en incrementar de la tasa de disponibilidad».
Si se analiza el dinamismo del mercado en Madrid, tomando como referencia el año 2022, se aprecia como en lo que llevamos de año se mantiene la actividad por parte de la demanda de usuarios, registrándose este primer trimestre 24 operaciones respecto a una media de 23,5 operaciones por trimestre en el año 2022.
Los sectores que están tirando de la demanda, son principalmente operadores logísticos, que han sido los protagonistas de este primer trimestre del año.
Eje A2: Nuevo protagonista de las operaciones firmadas
El eje A2, conocido como el Corredor del Henares, ha sido otra vez el eje que más operaciones ha concentrado, concretamente el 75% de firmas del primer trimestre y el 45% de la superficie contratada, con un total de 111.177 m² contratados en 18 operaciones.
Destaca, en este trimestre, la elevada actividad registrada en el primer arco Logístico de Madrid, habiéndose firmado 10 nuevos contratos que aglutinan una superficie contratada de 42.533 m², con una superficie media por operación de 4.253 m². La renta media de este arco se sitúa en 5,5 €/m²/mes.
Los mercados más activos han sido Coslada, San Fernando y el Cañaveral. La actividad registrada en el segundo arco del eje A2 se limita a dos operaciones firmadas en Torrejón de Ardoz. La superficie media de estos contratos firmados ha sido de 3.876 m². La renta media de estas dos firmas registradas se aproxima también a los 5,5 €/m²/mes. Finalmente, la demanda contabilizada en el tercer arco en el primer trimestre ha sido elevada, registrándose 6 operaciones en Cabanillas del Campo, Azuqueca de Henares y Guadalajara.
El tamaño medio se sitúa en 7.704 m², mientras que las rentas de las operaciones firmadas
en este primer trimestre alcanzan los 3,3 €/m²/mes. El resto de la contratación del trimestre se ha contabilizado principalmente en la zona Sur de Madrid, área comprendida entre los ejes A4 y A42, que ha concentrado el 21% de las operaciones y el 54% de la absorción, en Illescas, Villaverde, Pinto y Seseña como mercados más activos.
Las superficies contratadas en este eje varían desde módulos de 2.338 m² en Villaverde, hasta plataformas logísticas de 42.662 m² firmadas en Illescas. Las rentas, por su parte, oscilan entre los 5,6 €/m²/mes en Villaverde hasta niveles de 3,95 €/m²/mes en plataformas de reciente construcción en Illescas.
La renta media continúa creciendo
Analizando el comportamiento de las rentas en los últimos tres meses, se observa una tendencia de crecimiento. La renta media de las operaciones cerradas en el primer trimestre del año se sitúa en los 5,00 €/m2/mes, reflejando un crecimiento anual del 13,6%, respecto al mismo trimestre del 2022.
La renta Prime se mantiene en el 6,25 €/m²/mes en las ubicaciones más exclusivas del primer arco del Corredor del Henares en Madrid, aunque se observan precios de salida en niveles que alcanzan los 6,75€/m²/mes en nuevos proyectos de la zona Prime. Además, se observa cómo en la tercera corona, los precios de salida de los nuevos proyectos alcanzan los 4,00 €/m²/mes, incluso algún proyecto se alza hasta los 4,15 €/m²/mes.
Uno de los datos más positivos, además de la elevada fortaleza de la demanda, es el ajuste la tasa de disponibilidad, en un mercado en el que el parque total se ha incrementado en más de 600.000 m² en los últimos doce meses. La tasa ha pasado del 6,53% en el T1 2022 al 5,74% actual, bajando 79 puntos básicos.
Por su parte, si se analiza únicamente las plataformas logísticas de Grado A, se observa cómo actualmente hay un stock total de 6,1 millones de metros cuadrados y la tasa disponibilidad se reduce al 5,18%, principalmente por los desarrollos especulativos entregados en los últimos meses.
Por otro lado, si se compara la disponibilidad de metros cuadrados existentes en Madrid con los de hace doce meses y se tiene en cuenta la entrada de nuevas plataformas y su grado de ocupación, se aprecia una absorción neta positiva de 680.000 m² aproximadamente durante los últimos doce meses.
