La fiebre por el ecommerce hunde la rentabilidad en logística a mínimos

El ecommerce continúa imparable, motivo por el que la logística sigue atrayendo inversión. Sin embargo, rentabilidad de las naves mejor situadas toca mínimos en Madrid y Barcelona. Las grandes expectativas en el comercio electrónico han desatado un apetito inversor sin precedentes en las naves destinadas a este sector. Sin embargo, el mercado muestra signos de agotamiento, con la rentabilidad en mínimos históricos en Barcelona y en Madrid, y con el precio disparado.

Los ingresos del sector electrónico se dispararán en el próximo lustro. Se estima que en 2025 sean un 45% más respecto al 2020, según un informe de Jones Lang LaSalle (JLL), líder en servicios inmobiliarios. Además, los sectores de la alimentación y el cuidado personal serán la punta de lanza de este crecimiento, con unos ingresos un 65% superiores a los registrados el pasado año.

LA ÚLTIMA MILLA, AL ALZA

Fruto de esta fiebre por el ecommerce se ha disparado la inversión entre abril y junio, con un total cercano a los 1.400 millones de euros, un 2.750% más respecto al mismo período del pasado año, con el estado de alarma en vigor, y un 750% más respecto al primer trimestre del año. Este vertiginoso aumento se debe al parón de la actividad económica entre abril y junio del pasado ejercicio, que se cerró con una inversión de tan sólo 49 millones.

Este interés inversor ha comprimido la rentabilidad hasta alcanzar los niveles más bajos registrados en el sector. En el segmento prime, Madrid ha ofrecido en este segundo trimestre un 4,15% frente al 4,1% de Barcelona, una caída de 10 y 15 puntos básicos respecto al primer trimestre, respectivamente. Y es que, hay menos disponibilidad y una mayor dificultad para encontrar oportunidades.

Para los expertos de JLL, la rentabilidad continuará cayendo a lo largo del año. No obstante, sí apuntan a un mayor crecimiento de la demanda en la logística urbana y de última milla, tal y como está sucediendo en el centro de las ciudades.

BANCA Y FONDOS, LOS MÁS ACTIVOS

Asimismo, en este segundo trimestre se ha cerrado una de las mayores operaciones del sector en todos los tiempos y la mayor de los últimos años. Bankinter compró la plataforma de activos para logística de Montepino por 900 millones. En el primer semestre de 2021, el volumen de inversión total ronda los 1.550 millones, un 289% más comparado con el primer semestre de 2020.

Los inversores más activos en este segmento inmobiliario son banca privada y capital español principalmente, según ha indicado el informe. Excluyendo la operación de Bankinter, los fondos continúan siendo los más activos del mercado y han protagonizado las principales operaciones de inversión logística durante el segundo trimestre de 2021, así como el capital de procedencia internacional. Así, aparecen Axa Investment Management, UBS, Lasalle o Brookfield han sido las entidades con mayor actividad.

Por esta razón, los inversores se han lanzado a por las naves para logística, imprescindibles para poder abastecer la demanda y dar el servicio de la última milla, tan de moda estos últimos meses, coincidiendo con la pandemia y las restricciones.

LAS RENTAS DE LA NAVE PARA LOGÍSTICA SUBEN

En Madrid, las rentas en la zona prime han aumentado en este 2021 un 4,5%, hasta los 5,75 euros por metro, mientras que en Barcelona, el incremento es más moderado, del 2,9%, pero con un precio claramente superior, de 7 euros por metro debido a la falta de suelo y de oportunidades para desarrollar naves. La nula subida intertrimestral de las rentas obedece a la estabilidad entre la oferta y la demanda, pero también por una mayor competencia en el mercado.

«Se espera que la presión al alza sobre los alquileres persista a lo largo de 2021», han advertido desde JLL. En este sentido, ha considerado que el comercio electrónico continuará creciendo con fuerza y que la demanda continúe muy por encima de la «limitada» oferta. «La disponibilidad de suelos para el desarrollo logístico continuará siendo escasa en la mayoría de los mercados», ha apuntado en su informe.

Zara

Por este motivo, están subiendo con fuerza las rentas en las zonas más periféricas de Madrid y Barcelona. La denominada segunda corona, que abarca desde los límites del Área Metropolitana a unos 30 km de la ciudad, estos alquileres se han encarecido un 23%, hasta los 5,25 euros por metro cuadrado, y más de un 35% las naves localizadas más allá de este radio, por las que se paga 3,8 euros.

CAÍDAS EN LA CONTRATACIÓN EN LA LOGÍSTICA

Durante el segundo trimestre de 2021, la contratación se ha disparado con fuerza en la logística, con 207.400 metros cuadrados en Madrid, un 103% más en tasa interanual. No obstante, respecto al primer trimestre se ha reducido un 50%. Esta caída se debe a la gran operación realizada por el Grupo Carreras en los primeros tres meses del año, al ocupar un total de 86.000 metros. Las dos operaciones más importantes en la capital en los últimos tres meses son dos naves de 29.000 m² cada una.

En Barcelona, por su parte, la contratación ha registrado un crecimiento del 200%, hasta un total de 212.500 m² entre abril y junio. En comparación trimestral, como en Madrid, se ha registrado un descenso del 17%. El segundo trimestre ha estado marcado por dos operaciones, una registrada en el El Prat de Llobregat, con 14.000 m², y otra en Mollet del Vallés, con 12.800 m².

NAVES Y SUELO PARA LA ESPECULACIÓN

Las entregas en Madrid descienden en un 52% en el segundo trimestre en relación al primero, hasta un total de 55.000 m², prácticamente la mitad que en Barcelona, con un crecimiento del 71% en el mismo periodo y comparación, hasta un total de 107.600 m². La falta de disponibilidad de naves para logística se ha incrementado en ambas ciudades, hasta alcanzar el 8,46% en Madrid y el 2,33% en Barcelona.

Los datos del informe de JLL han arrojado unas previsiones de crecimiento importantes. Entre este año y el próximo 2022, se espera que el mercado crezca en más de un 1,17 millones de metros cuadrados.

Madrid añadiría cerca de 800.000, mientras que Barcelona sumaría 377.000. De esta forma, la oferta futura subiría entre un 20% y un 62%, respectivamente, en comparación con el primer trimestre. Además, el 40% de las naves de Madrid y el 30% de las de Barcelona se construirían únicamente para especular. Sin embargo, aún no se están realizando compras de perfil oportunista, aunque sí en suelo, superando los 119 millones de euros, un 377% más que en el pasado trimestre.

Álvaro J. Medina
Álvaro J. Medina
Madrileño en Barcelona. Apasionado de la actualidad política, la Economía y empresas. He pasado por el grupo Intereconomía y Vozpópuli. Ahora, en MERCA2.es, INVERSIÓN.es y MONCLOA.com para seguir informando. "Si no lo puedes explicar, es que no lo sabes". Si tienes algo que contarme: alvaro.medina@merca2.es