Alarma. Un viejo indicador de crisis económica ha saltado. El sector promotor ha vuelto a levantar la voz para exigir ayudas del erario público, algo que hace reiteradamente cuando ve problemas en el horizonte. En concreto, las promotoras han lanzado distintos mensajes a la Administración para que les ceda suelo público para edificar y después alquilar, además, con «un margen razonable«. Curiosamente, la petición llega en el mismo momento en el que tienen parada gran parte de su inversión en terrenos porque dicen que está muy caro, y dicho dinero (que incluye flujos futuros) lo tienen apostado en bolsa (en acciones propias) con pérdidas multimillonarias.
La sugerencia de las promotoras, con la excusa del acceso a la vivienda, busca básicamente la de asegurarse un salvavidas y un beneficio amplio (que pagamos entre todos), mientras su negocio remonta. Para entender la hábil jugada del lobby, primero se debe entender la dinámica del sector. El negocio promotor es uno de los más sencillos, a la hora de comprender no de ejecutar, y sigue la secuencia lógica de: se compra un suelo, se edifica y se vende (o alquila, aunque en menor medida). El elemento clave es el precio del terreno, ya que entre el primer paso (compra del mismo) y el último (venta) puede pasar mucho tiempo.
Así, el negocio de las firmas del sector ha sido redondo. En los años posteriores a la crisis, los grandes fondos, que después montaron promotoras y socimis, adquirieron grandes cantidades de terrenos a precio de saldo. En especial, en Madrid, Barcelona y la costa. Más tarde, sin mucha prisa, empezaron a edificar para poder vender una vez que su valor no solo se ha recuperado, sino que en muchos casos supera al de la burbuja. Pero, la gestión a favor del ciclo se ha revertido. Ahora, el suelo más cotizado se ha apreciado y las expectativas futuras de venta de viviendas, también el coste de las mismas, no es tan halagüeño a medida que la economía pueda caer en recesión.
Para defenderse, las grandes promotoras decidieron paralizar la compra de suelo, según explican fuentes del sector. Aunque las firmas prefieren no reconocerlo, los datos sí lo atestiguan. Por ejemplo, Aedas invirtió en 2018 más de 111 millones de euros, mientras que en el primer semestre del 2019 apenas alcanzó los 21 millones. Una decisión inteligente que busca enfriar la fuerte subida de precios, pero que tiene dos grandes problemas: el primero, que el dinero que no se invierte, y que se necesitará próximamente, tiene un coste para los inversores al estar ocioso. El segundo, que su actividad y valor bursátil se resiente, al disminuir las promociones en marcha y las ventas futuras.
COMPRAR ACCIONES PROPIAS EN LUGAR DE MÁS SUELO, MALA IDEA
La solución para el primer contratiempo, el calentón en el precio de los solares, ha sido apostar por la autocartera, esto es comprar acciones propias. No es casual que la caída en la inversión en suelo de Neinor o Aedas haya venido acompañada de compromisos para incrementar con fuerza la adquisición de sus títulos en bolsa. En la actualidad, ambas han desembolsado casi 80 millones de euros en dicho cometido. Aunque la intención original era ir más allá, puesto que la firma que dirige Borja García-Egotxeaga tenía previsto llegar a los 100 millones.
Pero, al final, el remedio está siendo peor que la enfermedad. Aedas pierde, a cierre de mercado del día 3 de febrero, cerca de 1,3 millones de su inversión en sus propias acciones, lo que supone casi un 5%. Dado que el precio actual, de 20,3 euros, está por debajo del precio medio pagado por la firma que asciende a 21,18 euros, según los datos de Bloomberg. Para Neinor la situación es todavía peor. La compañía pierde algo más de un 9%, lo que supone algo más de cuatro millones, puesto que el precio actual de 9,7 euros está muy lejos de los 10,68 euros de media que ha pagado.
Además, en el caso de Neinor la pérdida potencial puede ser muy superior. La razón es que la compra de acciones se articuló mediante un instrumento financiero articulado por Goldman Sachs, de tal manera que la entidad adelantaba un 80% del total de la inversión que la promotora se comprometió a devolver en octubre, con flujos futuros, más el pago de un 3,5% de intereses. El problema es que si en dicho mes el valor de los títulos se sitúa por debajo de los 10,59 euros (cerró el pasado lunes en 9,7 euros) la promotora no solo tendrá que asumir como pérdidas las diferencias, sino que deberá añadir los intereses, al no poder compensarlos como tenía previsto.
ACTIVIDAD subvencionada Y MÁS OFERTA (MENOR PRECIO) DE SUELO
Obviamente, el otro gran problema de reducir la compra de suelo es que la actividad se resiente de cara al futuro. No se trata de un problema actual, puesto que las promotoras ya poseen una gran parte del suelo para las promociones de los próximos años, pero sí a largo plazo. Por ello, a los fondos y capital privado detrás de las constructoras se les hace la boca agua el imaginarse construyendo sobre suelo público, sin ningún coste. Así, el consejero delegado de Aedas, David Martínez, señalaba recientemente que «todas las administraciones tienen muchísimo suelo ocioso en el que se podrían levantar viviendas a precios razonables».
Asimismo, con más suelo a su disposición (todavía mejor si es gratis) aumenta la oferta y ayuda a bajar los precios de los terrenos, la clave para su negocio. Por ello, Juan Antonio Gómez Pintado, presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCEspaña), no le tiembla el pulso al pedir a la Administración que, además, de dar el suelo de forma gratuita deben hacerlo «sin injerencias» y asegurando que «las empresas que entren en el negocio tengan un margen razonable, ya que van a arriesgar mucho dinero».
En definitiva, los promotores vuelven a velar por el bienestar de todos, en especial del de su cartera y la de sus inversores, sin importar el coste del erario público. Al igual que en 2008 pedían al Estado que avalase la entrada para las compras viviendas. Un año más tarde el que era presidente de la APCE, José Manuel Galindo, puso sobre la mesa que la Administración pagara un 25% de los alquileres de las viviendas que tenían vacías y poco más tarde que directamente las adquiriera a través del Fondo de Adquisición de Activos. Ahora, creen que se le debería regalar suelo público junto con un sustancioso beneficio. Al final, en dicho sector hay demasiado hormigón armado y no todo está en los cimientos de sus construcciones.
