Madrid resistirá al covid-19 sin caídas de precios en la vivienda. Con ello, se desvanecen las esperanzas de los inversores por cazar gangas, al menos, en la capital del país. La llegada de la pandemia y la caída de la actividad económica no han servido como catalizadores para impulsar los valores a la baja, como así apuntaban distintas variables del sector. Ahora, los datos de precios, primero, y de compraventas, segundo, ratifican ese punto de vista para el motor económico del país. Aunque, las mismas notas si alertan de contracciones necesarias en Canarias y, en especial, en Castilla-La Mancha.
El sector inmobiliario ha sido epicentro de muchas especulaciones, en especial, sobre el precio a futuro. A pesar de las discrepancias, el consenso más escuchado por expertos es que los valores se mantendrían. Incluso, en zonas como Madrid habría aumentos de precios. Las razones eran una inercia positiva, junto con un sistema bancario más saneado y, sobretodo, una oferta escasa (en la capital) que no alcanzaba a cubrir la demanda. Una vez establecidas las premisas, solo quedaba esperar que el equilibrio de fuerzas, oferta y demanda, hiciera el resto.
Pese a que los datos de precios de viviendas en marzo ya eran reveladores, con Madrid a la cabeza, era preferible centrarse en los de abril. Al fin y al cabo, es el primer mes completo en estado de alarma. En dicho periodo, el precio se incrementó un 0,7% respecto a marzo, el quinto mayor de todas las CCAA, pero (todavía más importante) se disparó un 4,1% respecto del mismo mes de 2019. Sirva para entender la importancia del crecimiento que en el mismo periodo Cataluña registra una caída del 0,8% y está muy por encima de la segunda que más que es Canarias (+3,3%).
EN MADRID COMPRAVENTA NO SE VE AFECTADA
Pero, la evolución de los precios por sí sola no dice gran cosa, se necesita el volumen de transacciones. Al fin y al cabo, cada vendedor puede poner el precio que desee, pero sino es realista nadie va a comprarlo. Pero, a pesar de los precios más altos la caída de las transacciones en Madrid se ha comportado a un nivel razonable. De hecho, fue del 36,9% que se sitúa por encima de la media en España, de un 38,3%, y está en los valores medios de cualquier shock de mercado. Así, por ejemplo es una cifra muy cercana a la fluctuación que vivió el mercado en Estados Unidos, uno mucho más flexible que el español, tras el estallido de la burbuja inmobiliaria.
En otras palabras, que la caída en Madrid se debe más al efecto del shock económico, por la pandemia y el estado de alarma, que por los precios elevados. Al fin y al cabo, la segunda comunidad con un incremento de precios mayor en tasas interanuales, Canarias, fue la que sufrió una mayor caída en el número de compraventas, un 63%. Una cifra anormal por dos razones: no solo es el doble que la media en la actualidad, sino que supera el histórico colapso de las transacciones de viviendas en España entre el pico de la burbuja y el momento más profundo de la depresión, del 57%.
Además, apunta a futuras caídas de precios (en el intermensual ya cayó un 0,5%) en las Islas Canarias. Pero, lo anterior no debe entenderse como que la pandemia no ha tenido ningún efecto sobre Madrid, lo cual sería impensable. Simplemente, el covid-19 ha rebajado las expectativas de crecimiento de precios, aunque sin llegar invertirlas. De hecho, en Madrid se esperaban incrementos superiores al 5% en 2020 que, por los datos actuales, no llegarán. Pero, tampoco hay que esperar futuras caídas importantes.
BALEARES TAMBIÉN TOCA SUELO Y CASTILLA-LA MANCHA SE HUNDE
Otra de las que parece han tocado suelo en el precio, y amenaza con fuertes subidas, es Baleares. La región fue la tercera que mejor registró de transacciones registró, con una caída del 27%, pese a que sus precios de media por vivienda eran casi un 3% más caros que hace un año. De hecho, las únicas dos que la superan registran un valor interanual negativo: Cantabria (-0,4%) y La Rioja (-0,9%). Además, las tres registraron una fuerte caída entre abril y mayo (en el caso de Baleares hasta un 2,4%) que ha ayudado a impulsar al alza las transacciones.
En el lado opuesto, está la crítica situación de Castilla-La Mancha. La región no logra encontrar un equilibrio en el mercado de vivienda, las transacciones cayeron un 56,4% (la segunda que más), a pesar de que es la región de España con mayores caídas en el precio. En el componente intermensual, entre marzo y abril, se desplomó un 3%, lo que ha empujado al interanual al -3,7%. Lo que evidencia que todavía queda un largo recorrido de caída para la región. Al igual que ocurre con Extremadura, que fue la tercera con mayor caída en transacciones (un -52,7%) o Asturias, que están lejos del equilibrio debido a que los precios son todavía altos.
