La compra de una casa es una de las decisiones más importantes que tomaremos a lo largo de nuestra vida. Pedir una hipoteca para comprar una casa es asumir una deuda que nos acompañará durante muchos años. Por eso, es imprescindible estar seguros qué es lo que necesitamos y qué necesitaremos en unos años, al igual que comparar precios, lugares y su posible valor en el mercado dentro de unos años.
A la hora de meternos en semejante compra hemos de hacerlo siempre con calma y planificación ya que suele ser un proceso largo de búsqueda y suele llevar un largo proceso de análisis de mercado para analizar lo mejor posible las posibilidades existentes y las oportunidades que existen en el mercado antes de tomar una decisión.
El mercado del ladrillo es muy grande y hay una infinidad de posibilidades. Para comenzar tenemos que pensar si preferimos una vivienda nueva o una de segunda mano. Una vivienda nueva tiene una gran ventaja frente a las de segunda mano y es que no van a necesitar de reformas y normalmente cuentan con certificados energéticos superiores a las antiguas, lo que implica un ahorro a largo plazo bastante fuerte. Estas viviendas suelen contar con zonas comunes como jardines o piscinas que suelen tener un elevado gasto de comunidad cosa que también se ha de tener en cuenta porque tal vez no necesitemos de estos servicios y el coste a lo largo de los años puede ser muy elevado. Por eso, es aconsejable preguntar al administrador de fincas correspondiente cuál es el precio mensual correspondiente, de igual forma es aconsejable hacer esta consulta en viviendas usadas para saber si puede va a haber futuras derramas.
De igual forma es imprescindible pensar en las ventajas y desventajas de la ubicación en la que se encuentre, la facilidad de acceso, los colegios cercanos, cómo funciona el transporte público en ese lugar, si hay centros sanitarios, etc. Este es uno de los motivos por los que es necesario visitar tanto la vivienda como la zona las veces que sean necesarias. El visitar en múltiples ocasiones la vivienda nos hará tener una mayor perspectiva de la vivienda y ser más conscientes de los fallos y las virtudes que pueda tener la casa.
El presupuesto también es algo que se ha de tener muy en cuenta. Es esencial tener los pies en la tierra cuando finalmente se toma la decisión de adquirir una vivienda en propiedad. Para ello, se ha tener claro cuál es presupuesto del que se dispone para la compra. Es decir, de cuánto dinero disponemos y cuánto podemos destinar a la adquisición. Hay varios factores a tener en cuenta:
- Qué gastos mensuales se podrán a sumir a corto y medio plazo.
- Se han de tener en cuenta los gastos como el notario, la tasación, el registro y el pago de los impuestos correspondientes.
- La cuota de entrada de la hipoteca que tendrá que salir de nuestros ahorros y normalmente suele ser más o menos de entre el 25 y el 30% del precio total de la vivienda.
Los analistas coinciden en que el porcentaje de sueldo a dedicar al pago de la vivienda no debe superar el 30% de los salarios o de los ingresos netos que se adquieren en cinco años.
Para asegurarnos de que el precio que se paga por la vivienda es el correspondiente lo mejor es acudir una empresa de tasación homologada por el Banco de España. La tasación es una valoración completamente objetiva del inmueble, donde aparecen cuestiones relacionadas con la propiedad y la situación en la que se encuentra el inmueble en el momento de la compra, además de cuestiones urbanísticas y técnicas.
Comprar una vivienda cooperativa
Hay diferentes formas de comprar una vivienda. Existe la opción de comprar una vivienda cooperativa, es una forma útil y barata de adquirir una vivienda que hacerlo en un mercado libre. Una cooperativa de viviendas es una asociación en la que participan un grupo de personas que tienen como objetivo adquirir una vivienda con un coste menor al que hay en el mercado. Esta asociación tiene una personalidad jurídica propia y no tiene ánimo de lucro.
Este tipo de compras han de realizarse de la siguiente forma: un grupo de personas se une y forma una cooperativa en la que cada uno aporta sus ahorros. La cooperativa compra un terreno y sobre este se contrata a una constructora y edifica las viviendas. Las personas que pertenecen a las cooperativas se convierten en empresarios promotores. Así, el precio de la vivienda suele ser entre un 20-30% inferior al de mercado. Como no hay un promotor externo tampoco existe su margen. Una de las ventajas que tiene sumergirse en este tipo de procesos es que un cooperativista puede salirse cuando quiera y exigir la devolución de las cantidades aportadas.
Esta cooperativa tiene que contratar los servicios de una sociedad gestora que se encarga de tener informados a los cooperativistas, administran los fondos y gestionan la obra. Esta se ocupa de cumplir con los aspectos administrativos, jurídicos y técnicos de la promoción. Cuando las viviendas están construidas la cooperativa se disuelve y se da paso a la entrega de las llaves y la escrituración de la propiedad. En ese momento, esta edificación se convierte en una comunidad de propietarios regida por la ley.
Las ventajas que tiene este tipo de compras es que te ahorras los intermediarios por lo que nos ahorramos esta cuantía que es el pago de estos servicios. Además, el cooperativista tiene la capacidad de elegir los materiales y las calidades del interior de la vivienda según se vaya construyendo, también tiene la capacidad de cambiar el diseño de la planta de su vivienda.
Este tipo de procesos están respaldados por seguros en caso de que la constructora no entregue las viviendas en el plazo que se había acordado.
Aunque pueda parecer que todo son ventajas en realidad no es así. Para empezar los cooperativistas han de adelantar el dinero para que se pueda realizar la obra. Esto supone depositar un gran gasto de dinero en un proyecto en el que puede haber problemas y supone un gran riesgo para la economía familiar. Por otra parte, se necesita una licencia de obras y si está no se es otorgada pero aún así el proyecto sigue adelante las aseguradoras no cubren los posibles problemas que pueda haber. También existe el riesgo de que haya un error de cálculo y no se haya hecho un cálculo estimado correcto del gasto por lo que la cooperativa puede quedarse corto de fondos y, en el peor de los casos, debido a una mala gestión, se puede perder todo el dinero invertido en este proyecto y llegar a la quiebra.
Teniendo en cuenta las ventajas y los riesgos que se corren, si finalmente se elige esta forma de compra de vivienda se ha de estar muy bien informados al respecto. Para empezar, se ha de tener en cuenta que las cooperativas se rigen por las leyes de cada comunidad autónoma. Por otra parte, es muy importante investigar la evolución histórica de la gestora para asegurar que no habrá fraude. También es importante hablar con los bancos antes de entrar a la cooperativa para conocer a la perfección las condiciones de un crédito hipotecario y los gastos de gestión.
Vivienda protegida
Otra de las opciones es optar por una vivienda protegida. Aunque sean un tipo de vivienda minus valorada, existen todo tipo de vivienda de protección oficial
para todo tipo de perfiles. Eso sí, no todas son iguales, ni tienen el mismo precio ni los mismos requisitos para acceder a ella. Para empezar, ¿sabemos realmente qué son las viviendas protegidas?
Una vivienda está protegida cuando la comunidad autónoma verifica que cumple una serie de características sobre las dimensiones máximas y precio máximo a través de una calificación de la vivienda terminada.
El precio de estas viviendas siempre será inferior al de la vivienda libre, pero, hay una serie de limitaciones a cambio. Estas viviendas están destinadas, mayoritariamente, a familias con ingresos inferiores a una determinada cantidad. Además, el uso de la vivienda está regulado durante el tiempo que dure el régimen de protección.
Al estar gestionadas por cada Comunidad Autónoma son estas las que determinan el precio máximo de las viviendas y los ingresos máximos que han de tener los compradores para acceder a estas.
Adquirir este tipo de viviendas tiene una serie de ventajas e inconvenientes. Por un lado, además de la mejora del precio respecto al libre mercado comprar una VPO supone poder tener una serie de ayudas financieras por parte de los gobiernos como ayudas para la entrada, prestamos convenidos, subvenciones, etc.
Pero, si se opta por comprar esta vivienda y mantenga la categoría de protegida deberá ser el domicilio habitual y permanente sin poder venderla. De hecho, para venderla antes de que pasen 10 años hay que pedir la autorización a la comunidad autónoma y devolver las ayudas que se hayan obtenido.
Para adquirir este tipo de vivienda hay que cumplir una serie de requisitos, aunque las comunidades autónomas pueden fijar requisitos adicionales para optar a estas viviendas, hay una serie de requisitos recogidos en el plan estatal:
- Que no se haya concedido una vivienda protegida con anterioridad en España.
- No tener una vivienda libre en propiedad.
- El piso debe contar con un precio máximo de venta o un alquiler máximo de referencia.
- Es necesario estar inscrito en un registro público de demandantes.
- Disponer de unos ingresos familiares mínimos
- No haber obtenido ayudas financieras de planes estatales o autonómicos de vivienda en los últimos años.
Comprar una vivienda en el mercado libre
Cuando se elige esta opción, que, por otro lado, suele ser la más habitual hemos de tener en cuanto que el mercado se rige por la ley de la oferta y la demanda. Es decir, cuánta más viviendas hay a la venta el mercado se devalúa, pero, si hay poco producto el precio general de las viviendas aumenta.
Dentro del mercado libre de la vivienda encontramos dos opciones de compra una es la vivienda nueva o de segunda mano. Cuando optamos por la primera opción y la vivienda aún está sin construir la clave es acertar con la promotora que la está construyendo. Es importante conocer la historia de está y saber que otras viviendas ha construido, esto nos podrá dar una idea más clara de cómo son los materiales que utilizan o si cumplen con los plazos de entrega de las viviendas, de igual forma se puede contactar con algunos de los compradores para saber su opinión acerca de esta. También es importante tener en cuenta, aunque no sea lo más importante a la hora de comprar una vivienda, que si es de nueva construcción habrá que pagar un 10% de IVA sobre el valor de compra, mientras que si es de segunda mano solo se ha de pagar un 4%.
Aunque podamos ahorrarnos ese pequeño porcentaje del IVA puede que haya hacer una inversión para reformar el piso si se compra de segunda mano, cosa que también hemos de tener en cuenta. Ya que el inmueble puede tener un precio bajo, pero luego tener que hacer una gran inversión por una obra además del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o ITP, que depende de cada comunidad autónoma y suele ser de entre un 6% y un 8%.
