Madrid es ya la plaza europea más atractiva para los operadores hoteleros, según Cushman & Wakefield. El informe Hotel Operator Compass Europe 2026, recién publicado por la consultora, sitúa a la capital española en primera posición con 3,9 puntos sobre 5.
Qué mide el 3,9 sobre 5 con el que Madrid lidera Europa
El ranking no mide precios ni rentabilidades: mide el apetito de las cadenas gestoras por abrir, reconvertir o reposicionar activos en cada ciudad. Madrid encabeza la clasificación por delante de Roma y Milán, ambas con 3,8 puntos, y deja a Londres y Barcelona empatadas en 3,6. El top ten continental lo completan Lisboa, París, Ámsterdam, Múnich y Berlín. Cuatro de las cinco primeras plazas son del sur de Europa: España e Italia se reparten el podio del informe de Cushman & Wakefield.
La segunda capa del estudio mide demanda pura y dura. El 78% de los operadores consultados en Europa declara un interés moderado, alto o muy alto por Madrid; en Barcelona el porcentaje baja al 72%. La capital supera a Berlín (71%), Londres (70%), Lisboa (70%), Ámsterdam (69%), París (64%), Atenas (62%), y Dublín (54%). Eso sí, el primer puesto de esta métrica es para Viena, con un 79%, y por delante de Barcelona también aparecen Milán (77%) y Roma (76%).
Las cinco ciudades líderes comparten un rasgo: el crecimiento de la oferta de ultralujo. Ese segmento actúa como efecto tractor sobre el conjunto del mercado, empuja la tarifa media hacia arriba y arrastra al resto de la planta hotelera. La lectura de la consultora es explícita. ‘Estos resultados ponen de manifiesto el protagonismo del sur de Europa en las estrategias de crecimiento de las compañías hoteleras’, señala Daniel Caballero, asociado del área Hospitality de Cushman & Wakefield en España.
Conviene separar dos conceptos que el informe mezcla con habilidad: demanda inversora y demanda operativa. Un fondo que compra el inmueble y una cadena que firma la gestión no buscan lo mismo. Madrid sale bien en las dos porque suma vuelo internacional, conectividad y una planta de oficinas y ocio que sostiene la demanda corporativa durante todo el año. Barcelona, en cambio, arrastra el freno de un parque hotelero con pocas licencias nuevas disponibles.
El capital institucional no compra ciudades, compra series de datos estables: por eso Madrid sube justo cuando el sur de Europa se convierte en refugio de la inversión hotelera.
Sevilla y la Costa del Sol anticipan dónde se firmarán las próximas operaciones
El análisis específico de la península ibérica desplaza el foco fuera de las capitales. Sevilla despierta un interés moderado, alto o muy alto entre el 88% de los operadores activos en España y Portugal, el porcentaje más elevado de toda la muestra regional. La Costa del Sol, con Málaga incluida, obtiene 3,8 puntos y concentra el interés del 81% de las firmas.
En el segmento vacacional, el 72% de los operadores europeos muestra un interés alto o muy alto por los destinos de costa. La cifra asciende al 82% cuando se pregunta solo a las cadenas con carteras superiores a 50 establecimientos. Baleares puntúa 3,4 sobre 5 y capta al 72% de los encuestados; Costa Blanca y Canarias empatan a 3 puntos, con un 67% y un 66% de interés respectivamente.
Hay un detalle que explica por qué el negocio hotelero se ha convertido en refugio del ladrillo terciario. Un hotel no es una promoción residencial: no se vende llave a llave, se explota y se valoriza por su cuenta de resultados. La métrica que manda es el RevPAR (los ingresos por habitación disponible, que combinan ocupación y tarifa media). Cuando esa cifra sube dos años seguidos, el activo se revaloriza sin tocar un solo metro cuadrado de obra. Cuando cae, el ajuste llega vía gestión y no vía precio de venta.
La Ficha del Inversor
La métrica que resume la operación es el diferencial de atractivo: 3,9 puntos de Madrid frente a los 3,6 de Barcelona y Londres, y un 78% de interés declarado frente al 64% de París. En un mercado que compite por capital institucional, tres décimas no son una anécdota: son las que deciden en qué despacho se firma el próximo sale and leaseback, la venta del inmueble con alquiler garantizado al vendedor, una fórmula recurrente entre cadenas y fondos desde 2022.
La tendencia a seis meses apunta a compresión de producto. Los operadores que han declarado intención de entrar en Madrid no buscan suelo para construir: buscan activos en funcionamiento con contratos de gestión revisables. Eso tensa el mercado de edificios terciarios obsoletos en el eje Castellana-Azca y en el corredor del aeropuerto. La ventana realista para cerrar operaciones se sitúa en el primer semestre de 2027, cuando se conozcan el cierre de ejercicio de las cadenas y la próxima edición del informe.
El perfil al que le habla este estudio es doble. Por un lado, el inversor institucional y el family office que compran activo estabilizado y comparan su rentabilidad con el bono español a diez años. Por otro, el pequeño inversor patrimonial que accede a la tesis hotelera a través de socimis y vehículos cotizados, sin exposición directa al riesgo operativo. El comprador de vivienda habitual no encontrará aquí una oportunidad, pero sí una señal: cada vez que un hotel absorbe una manzana terciaria, el suelo residencial del entorno se encarece.
El pulso entre agentes es visible. Las cadenas españolas llevan meses priorizando Costa del Sol y Baleares, mientras los fondos internacionales pujan por el centro de Madrid con la vista puesta en el reposicionamiento a ultralujo. La patronal hotelera aplaude el diagnóstico, pero reclama seguridad jurídica en licencias y en la normativa turística autonómica. Los ayuntamientos miran el mapa con otra lógica: cada nueva llave en el centro es una vivienda que no vuelve al mercado residencial.
La lectura a cinco años invita a la prudencia. En 2019 Madrid ya era una plaza codiciada y la pandemia borró en seis semanas lo que el sector había construido en una década. La diferencia es que hoy el capital llega con contratos de gestión más cortos y estructuras de deuda menos apalancadas. La próxima prueba de fuego no será sanitaria: será la capacidad de las autonomías de resolver, sin colapsar, los expedientes de reconversión hotelera que ya están sobre la mesa.
