Merlin Properties rebota en el IBEX y roza los 12 euros por acción tras un correctivo del 24%. El detonante no está en Madrid.
La socimi inmobiliaria cerraba la sesión de ayer como el tercer valor más rezagado del selectivo en lo que va de 2026: una caída del 3,4% desde enero frente al +15% que se anota el IBEX en el mismo periodo. Solo Fluidra y Solaria presentaban un balance bursátil peor. Hoy la acción destaca entre los avances del índice y recupera parte del terreno perdido en las últimas semanas.
El correctivo del 24% desde los máximos de finales de junio, en 15,62 euros por acción, había borrado todo el tirón alcista de la primera mitad del año. El motivo tiene nombre propio: CoreWeave, la compañía estadounidense de centros de datos convertida en uno de los epicentros de las alertas sobre la burbuja de la inteligencia artificial. Sus títulos se han dejado un 40% en el último mes y Merlin ha pagado la factura por la vía de la correlación. La información corporativa del grupo puede consultarse en la web de inversores de la socimi.
CoreWeave dispara sus ingresos un 168% y cambia el relato
Las cuentas publicadas al cierre de ayer en Wall Street han desencadenado un vuelco. La demanda de capacidad de centros de datos llevó los ingresos de la compañía a crecer un 168%, con una leve mejora de la guía anual que ha disipado, al menos por ahora, las alertas financieras. Los inversores han vuelto a tomar posiciones en uno de los valores más castigados de Wall Street durante las turbulencias tecnológicas de las últimas semanas. El resultado es un rally del 12% en la preapertura estadounidense.
El ímpetu del mayor inquilino de centros de datos de Merlin sirve de estímulo directo. Según los datos que maneja Jefferies, CoreWeave representa solo el 8,6% de los ingresos de la socimi, aunque dentro de la división de centros de datos ese mismo inquilino supone aproximadamente el 80%. La proporción explica por qué el valor español se mueve con más frecuencia al ritmo de un titular tecnológico que al de su propia tasa de ocupación.
Merlin no cotiza hoy por su ladrillo: cotiza por el precio que el mercado pone cada mañana a la salud financiera de su mayor inquilino tecnológico.
De ahí la magnitud de los movimientos. En los máximos intradía de la sesión la acción roza el umbral de los 12 euros, todavía lejos de los 15,62 euros de junio. Mi lectura es que el mercado no está comprando inmobiliario: está comprando la opción de que el negocio de los centros de datos sostenga las rentas del grupo mientras el resto de la cartera madura. Los registros públicos de la CNMV permiten seguir la secuencia de comunicaciones de la compañía en las últimas semanas.
El freno que no viene de la IA: la financiación
Los analistas matizan el alcance del rebote. Las subidas se ven contenidas por la notoriedad que el mercado concede al aumento de los costes de financiación, un lastre estructural para el sector inmobiliario cotizado. El dato de IPC publicado ayer en Estados Unidos y los mensajes agresivos trasladados desde la Reserva Federal apuntalaron la previsión de una nueva subida de tipos en diciembre. La consecuencia fue una oleada de ventas en bonos que llevó el interés exigido al 5% en el diez años estadounidense.
Ese nivel persistirá durante toda la jornada. El Día del Veterano provoca el cierre del mercado de deuda en Estados Unidos, de modo que la referencia de tipos se queda sin contrapeso hasta mañana. Un detalle operativo que, en un valor con esta sensibilidad al pasivo, pesa más de lo que parece.
Entre el relato de la IA y el coste del pasivo
Hay una asimetría que conviene subrayar. CoreWeave aporta el 8,6% de los ingresos totales, pero concentra cerca del 80% de la división de centros de datos, que es precisamente la pata de crecimiento en la que el mercado ha depositado su confianza. Eso convierte a Merlin en un activo de dos velocidades: el ladrillo tradicional, que sostiene rentas indexadas, y una exposición tecnológica que se mueve al son de las alertas de burbuja de Wall Street.
El precedente lo conoce cualquiera que haya seguido el inmobiliario cotizado desde 2022. Las SOCIMI vivieron su particular travesía del desierto cuando el BCE pasó de tipos negativos a un 4%, y su recuperación llegó siempre de la mano del coste del pasivo, no de la ocupación. Con el bono estadounidense a diez años en el 5% y una Fed que insinúa otro movimiento en diciembre, el suelo de valoración vuelve a estar en discusión. A mi juicio, el rebote de hoy es táctico: responde al cierre de posiciones castigadas y a la resaca del informe de CoreWeave, no a una mejora real del coste de capital de la compañía.
Hay además una contradicción que el consenso tiende a disolver. La empresa presume de diversificación de inquilinos en oficinas y logística, pero el valor de su negocio de datos depende de la solvencia de un único cliente. Si CoreWeave vuelve a publicar un trimestre flojo, el castigo se trasladará a Merlin con independencia de cómo evolucionen sus rentas inmobiliarias. Y el mercado, hoy, no tiene incentivos para discriminar esa diferencia.
La comparación con el resto del sector tampoco invita al optimismo. Colonial y las grandes patrimonialistas europeas cotizan con descuentos sobre valor de activos que llevan meses estabilizados, y ninguna de ellas afronta la volatilidad añadida de un inquilino cotizado en Wall Street. Ese diferencial solo se estrechará cuando la compañía demuestre que la división de datos es capaz de captar clientes alternativos y no solo ampliar metros cuadrados. El siguiente hito será la actualización de guidance para el cierre del ejercicio y, sobre todo, la reunión de la Reserva Federal de diciembre, donde el mercado descuenta una subida. Cualquier sorpresa a la baja en ese encuentro valdría más para la cotización que cualquier titular proveniente de la inteligencia artificial.
Veredicto Merca2
Cotización al cierre o apertura: Merlin rebota en la sesión y roza los 12 euros por acción en sus máximos intradía, frente a los 15,62 euros de junio, con un balance anual del -3,4% al cierre de ayer.
Clave técnica: La zona de los 12 euros actúa como primera resistencia tras el correctivo del 24%; perder los mínimos de las últimas semanas devolvería al valor al grupo de los tres farolillos rojos del IBEX.
Apunte macro: El bono estadounidense a diez años en el 5% y el cierre del mercado de deuda por el Día del Veterano dejan la referencia de tipos sin contrapeso hasta mañana, con la prima de riesgo española como termómetro del apetito por riesgo inmobiliario.
