La reputación normativa de la vivienda española está por los suelos y los decretos ya no mueven la inversión. Lo admiten en público quienes hasta hace un año defendían el marco: promotoras, gestores de alquiler y consultoras internacionales.
El diagnóstico salió del último encuentro sectorial organizado por idealista bajo el epígrafe ‘Obra Nueva: Inteligencia de mercado para tomar mejores decisiones’. Allí, Fernando Moliner, vicepresidente de ASPRIMA, Rosa Gallego, consejera delegada de Q Living, y Antonio de la Fuente, responsable de Living en Colliers, coincidieron en lo mismo: el problema ya no es qué dice la norma, sino que cualquiera pueda cambiarla.
La votación del 12 de noviembre ya no desbloquea ninguna compra
El calendario aprieta. La Diputación Permanente del Congreso somete este jueves 12 de noviembre a convalidación los reales decretos que el Consejo de Ministros aprobó el 6 de octubre. Gallego fue la más explícita: su compañía llegó a ‘parar máquinas’ cuando el Ejecutivo anunció el paquete y, desde entonces, sostiene que ‘ya da igual que los decretos se aprueben o no’.
La frase completa es la que duele: ‘la reputación normativa de España está por los suelos’. De la Fuente puso cifras al daño: ‘se han paralizado decenas de operaciones de inversión, operaciones de miles de millones que se han quedado en el limbo. El Build to Rent (la construcción de promociones enteras concebidas desde el origen para alquilar, no para vender) es el segmento que más ha notado el golpe.
Moliner, en representación de los promotores madrileños, distinguió dos velocidades: la obra nueva ha sufrido ‘retrasos en las decisiones’, pero el alquiler ha vivido un giro ‘más dramático’. El sector, resumió, ‘necesita certidumbre a largo plazo’. Ninguna de las tres mesas pidió una subvención. Todas pidieron lo mismo: que la regla dure.
Cuando el inversor institucional deja de leer los decretos y empieza a descontar elecciones, el problema ya no es la norma: es el país.
Madrid mueve ficha con la Ley Líder: de 12 años a 4 para poder construir
La Comunidad de Madrid aprobará el 19 de noviembre la Ley de Impulso y Desarrollo Equilibrado de la Región, conocida como Ley Líder, una norma en cuya redacción ha participado ASPRIMA y que Moliner califica de ‘disruptiva’. El objetivo es comprimir la tramitación urbanística de una media de 12 años a unos 4. Gallego va más lejos: si los plazos se cumplen, Madrid podría duplicar su producción de vivienda en 2036.
El cuello de botella, sin embargo, no es solo administrativo. En la construcción española trabajan 1,5 millones de personas, la mayoría de 55 años o más, y un tercio se jubilará sin relevo. La industrialización no bastará: también necesita operarios. La propuesta que salió del encuentro pasa por recuperar escuelas-taller de oficios, formar mano de obra en los países de origen, y regularizarla después.
La fiscalidad cierra el círculo. Según los datos de ASPRIMA, el Estado recauda 25.000 millones de euros anuales en impuestos vinculados a la vivienda y reinvierte 7.000 millones en planes públicos. A eso se suman la plusvalía municipal, que ya ronda los 2.000 euros de media por operación, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que en algunas comunidades alcanza el 2% del valor del inmueble, y el 21% de IVA que soporta el inquilino: unos 65 euros al mes que, en alquiler asequible, deciden si la operación sale o no.
La Ficha del Inversor
La métrica que resume el momento no es un precio ni un yield (la rentabilidad anual del alquiler antes de impuestos y gastos): es la prima de riesgo regulatoria. Por cada euro que el Estado reinvierte en vivienda recauda 3,5. Y el coste real no aparece en ninguna estadística oficial: son las decenas de operaciones de alquiler que llevan sin firmarse desde el 6 de octubre.
En los próximos seis meses la tendencia es de parálisis con fecha. El 12 de noviembre se convalida o se tumba el decreto; el 19 llega la Ley Líder; el 29 de noviembre, las elecciones generales. Nadie cierra una compra de suelo para Build to Rent con tres hitos pendientes en 18 días. La previsión razonable es que el volumen institucional se concentre en el primer trimestre de 2027, cuando el mapa normativo esté dibujado y las socimis puedan volver a valorar con un horizonte estable.
El perfil al que habla este debate es el inversor patrimonial de tamaño medio y el fondo de alquiler residencial, no el comprador de vivienda habitual, que sigue operando con hipoteca y sin mirar el BOE. Conviene un precedente: en 2023, la tramitación de la Ley de Vivienda ya congeló operaciones durante dos trimestres y el capital institucional tardó un año en reanudar su ritmo. El sector aprendió entonces que el anuncio hace más daño que la norma. Lo que observamos ahora es un patrón repetido con más intensidad: no es la letra del decreto, es la frecuencia con que se cambia.
Ahí está la contradicción incómoda. Los mismos que exigen certidumbre a largo plazo la hacen depender de un resultado electoral, y la Ley Líder, que promete cuatro años de tramitación en lugar de doce, seguirá chocando con una mano de obra que no existe y con una carga fiscal que decide Madrid pero también el Estado. Si el 29N no despeja el mapa, el 30 de noviembre la reputación normativa de la vivienda española seguirá exactamente donde está: por los suelos.
