EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha pasado? La Audiencia Provincial de Barcelona delimita en una sentencia del 26 de mayo qué gastos puede repercutir el propietario al terminar el alquiler. Limpieza ordinaria y repintado general quedan del lado de la propiedad.
- ¿Quién está detrás? Un recurso de apelación de unos inquilinos de Sitges tras un alquiler de seis meses; revisa la condena de primera instancia.
- ¿Qué impacto tiene? Quien alquila y quiere recuperar la fianza no debe pagar limpieza integral ni pintado completo; solo responde de daños acreditados y cambios sin permiso.
La Audiencia Provincial de Barcelona acota los gastos de fin de alquiler: la limpieza ordinaria y el repintado general por desgaste corren a cargo del propietario. La sentencia, del pasado 26 de mayo, corrige la condena de primera instancia contra unos inquilinos de Sitges y obliga al arrendador a devolver los 3.200 euros de fianza.
El caso arranca en un piso de Sitges alquilado durante solo seis meses. Al entregar las llaves, los inquilinos reclamaron la fianza y el reembolso de 2.558,70 euros por el repintado y 228,69 euros por una limpieza integral. Los propietarios pidieron 8.056,49 euros por supuestos desperfectos y muebles que faltaban.
En primera instancia, el juzgado rechazó la demanda de los inquilinos, estimó en parte la reconvención de los dueños y les condenó a pagar 4.041,04 euros tras descontar la fianza de los 7.241,04 euros por daños. También les impuso las costas. Y ahí llegó el recurso.
Qué puede cobrar el propietario al terminar el alquiler y qué no
El Código Civil reparte las responsabilidades al final del contrato. El artículo 1561 obliga al inquilino a devolver la vivienda como la recibió, salvo el deterioro propio del tiempo o de una causa inevitable. El 1562 presume que la recibió en buen estado salvo prueba en contrario, y el 1563 le atribuye el desgaste salvo que demuestre que no fue por su culpa. La Audiencia precisa ahora dónde acaba esa obligación.
La Sala rechazó de plano que los inquilinos pagaran la limpieza. El informe pericial mencionaba trabajos en baños, cocina, salón, ventanas y cristales, pero no acreditaba una suciedad extraordinaria ni aportaba fotografías de abandono. Eran tareas ordinarias, y eso lo asume la propiedad. Contratar una empresa de limpieza al cerrar el contrato no convierte la factura en deuda del inquilino.
Que el propietario contrate una empresa de limpieza no transforma la factura en una deuda del inquilino: sin prueba de suciedad extraordinaria, el gasto es suyo.
Con el repintado pasa parecido, con matiz. La Audiencia descartó cargar el pintado completo porque las fotos mostraban paredes en condiciones adecuadas. Cambió en tres habitaciones pintadas sin autorización: ahí sí deberán asumir el coste de recuperar el acabado original, a 8,48 euros por metro cuadrado más IVA, que se fijará en ejecución de sentencia.
Limpieza, pintura y muebles: lo que el tribunal acepta y lo que rechaza
En el mobiliario, el tribunal hizo un inventario minucioso. Reconoció indemnización por un plafón con el vidrio roto, una cama plegable, un escritorio y una lámpara desechados, la reparación de la cortina antimosquitos y el valor del chaise longue y las dos butacas orejeras que faltaban en el salón.
Sin embargo, rechazó cobrar dos armarios que los inquilinos sustituyeron: el mobiliario nuevo no era de peor calidad ni de dimensiones distintas. También descartó indemnizar por las sillas de los dormitorios, porque seguían en el piso en las fotos que los propios dueños habían subido a Idealista. La prueba otra vez mandó.
El resultado es un reparto a medias. La Audiencia condena a los propietarios a devolver los 3.200 euros de fianza con intereses y a los inquilinos a pagar 1.612,21 euros por los daños reconocidos, más el repintado de las tres habitaciones. Al estimar parcialmente ambas posturas, deja sin efecto la condena en costas de primera instancia y no impone las de apelación.
La Ficha del Inversor
La métrica que resume el fallo es el 8,48 euros por metro cuadrado con que se tasa el repintado de las tres habitaciones, la única partida de obra que el tribunal traslada al inquilino. Lo demás queda del lado del propietario. Para quien vive de rentas, el mensaje es claro: sin informe pericial y sin prueba de un deterioro anómalo, la reclamación no se sostiene.
A seis meses vista, el escenario apunta a más litigiosidad. Con el alquiler tensionado y las fianzas al alza en Madrid, Barcelona, Málaga o Baleares, la devolución del depósito es un campo de batalla. Desde la ola regulatoria de 2019-2023, los tribunales afinan qué puede exigir el casero al cerrar el contrato.
Eso sí, no es un cheque en blanco: los daños probados y los cambios sin permiso se pagan. El perfil beneficiado es el arrendatario de estancias cortas y el pequeño inversor que busca recuperar su fianza. La incógnita es si el Supremo unificará doctrina: al ser una Audiencia Provincial, el fallo no crea jurisprudencia.
