La hipoteca fija de Openbank mantiene un 2,80% TIN mientras el resto del mercado espera el próximo movimiento del BCE.
El banco digital de Grupo Santander es una de las pocas entidades que sigue comercializando préstamos hipotecarios a tipo fijo por debajo del 3%, incluso con plazos de hasta 30 años. La oferta lleva meses en el escaparate y funciona, en la práctica, como puerta de entrada para captar nóminas, recibos y seguros.
El diferencial se estrecha a medida que se alarga el plazo, pero no rompe la barrera del 3% en ninguno de los cuatro tramos disponibles. Ese es hoy el argumento comercial más potente de la filial de Santander en banca minorista.
Del 2,80% al 2,90%: la tabla completa de la hipoteca fija de Openbank
Los tipos publicados por la entidad, siempre con las bonificaciones máximas aplicadas, quedan así:
- Hasta 15 años: 2,80% TIN y 3,41% TAE.
- De 16 a 20 años: 2,83% TIN y 3,41% TAE.
- De 21 a 25 años: 2,86% TIN y 3,42% TAE.
- Hasta 30 años: 2,90% TIN y 3,44% TAE.
La diferencia entre el tramo más corto y el más largo es de apenas diez puntos básicos. Conviene fijarse en ese detalle: en el mercado español, saltar de 15 a 30 años suele costar bastante más de un décimo de punto. Que aquí cueste tan poco forma parte del mensaje comercial.
Sin las bonificaciones, el tipo sube medio punto en cada tramo. El préstamo a 15 años pasa al 3,30% (3,60% TAE) y el de 30 años al 3,40% (3,67% TAE). Sigue siendo competitivo frente a la media del sector, pero deja de ser excepcional.
Las tres bonificaciones que sostienen el tipo por debajo del 3%
Para acceder al 2,80% hay que cumplir tres condiciones: domiciliar la nómina, la pensión o una prestación pública de al menos 900 euros mensuales (1.800 si la hipoteca tiene dos titulares), contratar el seguro de hogar y suscribir un seguro de vida que cubra el 100% del capital prestado.
El 3% de Openbank no es un tipo de equilibrio: es un tipo de captación, y se paga con nómina, hogar y vida.
Las tres son opcionales. Ese es el matiz que la publicidad del sector tiende a difuminar: el cliente puede rechazarlas, pero entonces paga medio punto más cada año durante toda la vida del préstamo. En una hipoteca de 200.000 euros a 30 años, la diferencia ronda los 55 euros al mes de cuota, según el cálculo a partir de los tipos publicados.
Hay más condiciones en la letra pequeña. El importe mínimo del préstamo es de 30.000 euros y la cuota mensual, sumada a los gastos financieros, no puede superar el 40% de los ingresos netos del titular. La financiación llega al 80% del valor de tasación en vivienda habitual y al 70% en segunda residencia. La entidad tampoco impone un tope de edad más allá de los 80 años a la fecha de vencimiento, cinco por encima de la media del sector.
En comisiones, el producto se comporta como casi todos los de su categoría: sin gastos de apertura, sin penalización por novación o subrogación y sin coste por amortización parcial anticipada. La cancelación total sí se paga. Un 2% si el reembolso se produce en los diez primeros años y un 1,5% a partir de ahí, en línea con lo que fija la ley hipotecaria de 2019.
Un 3% que se sostiene sobre vinculación, no sobre balance
Aquí entra en en juego la política comercial. Openbank no compite con el 2,80% por vocación de servicio público, sino porque la hipoteca es el producto financiero con mayor capacidad de arrastre del mercado español: quien firma una hipoteca firma también una nómina, dos seguros y, con suerte, un plan de pensiones. El tipo bajo es el anzuelo; la rentabilidad llega después, en el margen de esas vinculaciones.
Las estadísticas de tipos hipotecarios que publica el Banco de España miden el precio, no la letra pequeña. Y la letra pequeña es la que decide si el 2,80% es real o es escaparate. El seguro de vida al 100% del capital es el requisito más caro de los tres y, también, el que más margen deja a la entidad. Un cliente de 45 años con una hipoteca de 200.000 euros a 30 años puede pagar por esa póliza bastante más de lo que ahorra en intereses durante los primeros ejercicios del préstamo.
La segunda contradicción es de calendario. El 3% aguanta mientras el mercado espera al BCE. Cuando lleguen los próximos movimientos del instituto emisor, y con ellos las revisiones del euríbor y de la financiación mayorista, la entidad tendrá que decidir si mantiene el escaparate o lo recorta. Su 3,40% sin bonificar ya no es diferencial frente a una parte de la competencia, y sostenerlo exige que el volumen compense el estrechamiento del margen.
Tampoco conviene olvidar que una hipoteca fija a 30 años es una apuesta a doble banda. Si los tipos bajan, el cliente habrá pagado una prima por tranquilidad. Si suben, habrá acertado. Openbank, mientras tanto, cobra en ambos escenarios.
Mi lectura es que el 2,80% seguirá en el escaparate al menos hasta la revisión comercial del primer trimestre de 2027. Lo que no está tan claro es cuántos clientes lo conseguirán de verdad. La exigencia del seguro de vida, la nómina mínima de 900 euros y la ratio de endeudamiento del 40% dejan fuera a un porcentaje relevante de solicitantes. El tipo medio real que firme la entidad será, casi con seguridad, más alto que el que anuncia. Basta con consultar la ficha del producto en la web de Openbank para comprobar que el 2,80% es la primera cifra que aparece y el 3,40% la que viene detrás.
