La CNMC plantea declarar suelo urbanizable todo el terreno no protegido para ampliar la oferta de vivienda y contener los precios.
Del papel al plano: qué propone en concreto el informe de 262 páginas
La Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) presentó este jueves un estudio titulado Transformación del suelo para vivienda: retos pendientes en la modernización del urbanismo. Su presidente, Juan José Ganuza, lo enmarcó en la defensa del Estado del bienestar: ‘no podemos estar ajenos a problemas que afectan tanto a la sociedad’. El texto recoge reclamaciones que el sector venía poniendo sobre la mesa y las convierte en receta.
La medida estrella es que todo el suelo no sujeto a protección sea susceptible de urbanización. En la práctica supone dar la vuelta a la lógica del planeamiento actual, donde un terreno necesita una clasificación expresa para desarrollarse. La CNMC aboga además por un modelo menos pormenorizado en la definición de usos, de modo que un mismo suelo pueda adaptarse a las necesidades residenciales sin reiniciar el expediente.
El segundo eje sustituye licencias por declaraciones responsables, que derivarían la responsabilidad de cumplimiento al promotor sin filtro previo de la administración. La Asociación de Promotores Constructores de España (APCE) y la Confederación Nacional de la Construcción (CNC) llevan más de un lustro insistiendo: hoy la concesión de licencias retrasa los proyectos entre 12 y 18 meses.
El tercer bloque ataca la inseguridad jurídica. La CNMC pide permitir la subsanación de defectos técnicos, limitar la llamada nulidad en cascada (la caída de un plan general que arrastra a todos los instrumentos vinculados), y corregir errores sin reiniciar procesos de más de una década. A eso suma una ventanilla única digital con el principio de ‘solo una vez’, para que promotores y constructores no presenten la misma documentación ante cada organismo.
La CNMC dibuja el urbanismo que quiere el sector. El problema no es el diagnóstico: es que el papel necesita una ley que el Congreso no aprueba.
En paralelo, el organismo apuesta por la inteligencia artificial. Cita el proyecto del Ayuntamiento de Madrid que verifica automáticamente la adecuación de proyectos urbanísticos a la normativa y que, a su juicio, podría aliviar la carga de los servicios municipales.
Cuatro intentos fallidos y una ley del suelo bloqueada en el Congreso
Ninguna de estas propuestas verá la luz sin reformar la Ley del Suelo. Y ahí el diagnóstico se topa con la política. El texto se ha intentado modificar hasta en cuatro ocasiones en los últimos años sin éxito. La última fue en septiembre, cuando el Gobierno la incluyó en en un decreto ley de vivienda que acabó retirando para no comprometer el resto de medidas.
El PP impulsó su propia reforma desde el Senado en abril de este año y la registró en el Congreso. El PSOE, en coalición con el PNV en 2025, también movió ficha. El histórico reciente es elocuente: en mayo de 2024 el Gobierno llevó la reforma al Congreso convencido de que saldría adelante, pero un giro de última hora de la oposición le llevó a retirarla para evitar una derrota parlamentaria.
La Ficha del Inversor
La métrica que resume el atasco: entre 12 y 18 meses de espera para una licencia, según los datos que maneja la patronal. En un ciclo que se mide en trimestres, ese retraso equivale a congelar capital y encarecer cada promoción. Es el coste que la CNMC quiere eliminar sin recortar garantías.
La tendencia a seis meses apunta a bloqueo: sin reforma legislativa, las propuestas quedarán en recomendación. El perfil al que beneficia es el promotor mediano, incapaz de permitirse suelo dormido en un cajón administrativo, y el comprador final, que paga en el precio la falta de oferta. Los grandes patrimonialistas, con recursos para navegar la burocracia, tienen menos urgencia.
Hay un riesgo y una contradicción. Flexibilizar el suelo sin garantías ambientales abre la puerta a desarrollos en zonas frágiles, y las declaraciones responsables trasladan al promotor un control que el urbanismo español nunca había delegado. El debate no es si el sistema es lento —lo es—, sino qué se sacrifica al desmontarlo. La próxima ventana la marcará el calendario parlamentario: mientras la ley no se desatasque, el suelo urbanizable seguirá esperando.
