Merlin Properties se juega una parte importante de su crecimiento futuro en los centros de datos, uno de los activos más demandados por el auge de la inteligencia artificial.
Morgan Stanley considera que este negocio puede convertirse en un motor de ingresos para la inmobiliaria española y estima que sus rentas brutas podrían alcanzar los 1.200 millones de euros en 2032.
Sin embargo, la expansión no está exenta de obstáculos: la regulación española puede condicionar el desarrollo de nuevos proyectos y obligar a la compañía a replantear parte de sus planes.
Según la nota que firma el analista Emmet Kelly, “nuestras previsiones actualizadas sobre los centros de datos a nivel mundial indican que la capacidad global de los centros de datos crecerá en 180 GW (23 % anual) entre 2026e y 2030e. Prevemos que los mayores aumentos de capacidad se producirán en EE. UU. (88 GW) y China (49 GW), mientras que Europa se quedará rezagada (12 GW).
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Tesis de inversión de Morgan Stanley en centros de datos
- Nuestra encuesta AlphaWise confirma que la energía sigue siendo el principal obstáculo para la construcción de centros de datos. Sin embargo, han surgido nuevas limitaciones: la financiación, la memoria, la disponibilidad de terrenos con suministro eléctrico y de chips o GPU;
- Las limitaciones relacionadas con la energía y la planificación han acaparado los titulares. De cara al futuro, creemos que el precio —el coste de construir centros de datos— cobrará una importancia mucho mayor. La inflación actual se sitúa por encima del 10 % interanual;
- Seguimos previendo que el sector de los centros de datos de EE. UU. se enfrentará a un déficit de suministro eléctrico hasta 2028. En consecuencia, es posible que los promotores construyan en mercados con bajos costes pasivos de implantación de centros de datos (capex) y/o precios de la energía económicos (opex);
- La emisión de deuda relacionada con la IA se sitúa en 2,2 veces la tasa del año pasado (en lo que va de año, a nivel mundial). Sin embargo, los mercados de crédito se están volviendo más selectivos;
Merlin Properties y su gran apuesta por los centros de datos
Por otro lado, Ana Escalante, Bart Gysens y Paula Bayer, de Morgan Stanley, señalan que el negocio de los centros de datos se ha convertido en una de las grandes apuestas de Merlin Properties para diversificar sus ingresos y aprovechar la creciente demanda de infraestructuras vinculadas a la inteligencia artificial.
Morgan Stanley mantiene una visión favorable sobre la inmobiliaria española y la sitúa entre sus principales apuestas dentro del sector inmobiliario europeo. La entidad considera que el desarrollo de esta actividad ofrece un importante potencial de crecimiento, aunque advierte de que los obstáculos regulatorios y operativos pueden condicionar su ejecución.
Las estimaciones del banco reflejan la dimensión que podría alcanzar este negocio. Morgan Stanley calcula que las rentas brutas procedentes de los centros de datos de Merlin podrían llegar a los 1.200 millones de euros en 2032. Para alcanzar ese objetivo, la compañía prevé ampliar progresivamente su capacidad hasta los 724 megavatios (MW) en ese año. A cierre de junio de 2026, su cartera de centros de datos estaba valorada en unos 2.000 millones de euros, mientras que la previsión es contar con 112 MW plenamente arrendados y operativos al finalizar este ejercicio.
La oportunidad se apoya en la creciente necesidad de capacidad informática y energética para sostener el desarrollo de la inteligencia artificial y los servicios digitales. Sin embargo, transformar esa demanda en ingresos recurrentes exige superar varios obstáculos: desde la disponibilidad de electricidad y terrenos adecuados hasta la financiación, los costes de construcción y la capacidad para completar los proyectos previstos en los plazos establecidos.
La regulación española, el principal foco de incertidumbre
Uno de los riesgos que destaca Morgan Stanley es el posible impacto de un borrador de real decreto en España sobre los planes de desarrollo de centros de datos de Merlin. La regulación podría retrasar o incluso impedir algunos proyectos previstos en la península ibérica. El banco espera que el texto definitivo sea más flexible que la propuesta inicial, aunque reconoce que, si las restricciones se mantienen, la compañía podría trasladar parte de su capacidad de desarrollo a Portugal.
Este factor resulta relevante porque el potencial de crecimiento que anticipa el mercado depende de que Merlin pueda convertir su cartera de proyectos en instalaciones operativas y alquiladas. Cualquier demora regulatoria podría aplazar la generación de ingresos y modificar el calendario de expansión, aunque no eliminaría necesariamente la oportunidad de negocio a largo plazo.
La compañía también debe gestionar la concentración de sus clientes. Según el análisis de Morgan Stanley, los operadores conocidos como neoclouds representan aproximadamente el 85% de las rentas actuales de sus centros de datos, mientras que CoreWeave supone alrededor del 9% de las rentas totales. La evolución de la demanda de estos operadores y su capacidad para mantener sus compromisos de alquiler serán factores que conviene vigilar a medida que crezca el peso de esta actividad en el negocio de Merlin.
El potencial de los centros de datos, frente al descuento en Bolsa
Pese a estos riesgos, Morgan Stanley considera que la oportunidad de crecimiento sigue siendo atractiva. El banco estima que las acciones de Merlin cotizan con un descuento del 27% respecto a su valor neto de los activos (NAV), una diferencia que puede resultar relevante para los inversores que busquen exposición al sector inmobiliario y al desarrollo de infraestructuras digitales.
Su tesis de inversión combina, por tanto, dos elementos: el potencial de aumento de los ingresos procedentes de los centros de datos y la valoración bursátil de la compañía. No obstante, la materialización de ese potencial dependerá de la capacidad de Merlin para ejecutar sus inversiones, asegurar el acceso a la energía y sortear las incertidumbres regulatorias.
En definitiva, los centros de datos pueden convertirse en uno de los principales motores de crecimiento de Merlin Properties durante los próximos años. La previsión de 1.200 millones de euros en rentas brutas para 2032 ilustra la magnitud de la oportunidad que identifica Morgan Stanley, pero también marca el reto que tiene por delante la inmobiliaria: transformar sus planes de expansión en ingresos reales en un entorno en el que la regulación, la energía y los plazos de construcción pueden determinar el ritmo de crecimiento.
