Jefferies recupera la confianza en Merlin Properties y eleva su recomendación de mantener a comprar, con un precio objetivo de 16 euros por acción. La firma considera que el mercado está penalizando en exceso los riesgos vinculados a los centros de datos y ve un potencial de revalorización del 34%, pese al impacto de los tipos de interés elevados sobre el sector inmobiliario.
Meta descripción: Jefferies vuelve a recomendar comprar Merlin Properties y ve un potencial del 34% gracias a sus centros de datos, pese a los tipos de interés altos.
El informe de Jefferies Real Estate in a Higher-for-Longer World: 9 Rating Changes, publicado el 14 de octubre de 2026, mantiene una visión prudente sobre el inmobiliario europeo. La firma considera que el principal riesgo ya no es una crisis de refinanciación de la deuda, sino una nueva caída de las valoraciones de los activos, con un entorno de tipos elevados que limita el crecimiento y las operaciones corporativas.
Tesis de Jefferies sobre Merlin y el sector inmobiliario
– El inmobiliario europeo afronta una segunda fase de ajustes en las valoraciones. Jefferies advierte de que unos tipos de interés elevados durante más tiempo aumentan las tasas de descuento y el coste de financiación, lo que presiona el valor de los inmuebles.
– El riesgo de deuda es asumible, pero condiciona las decisiones empresariales. La firma no anticipa un desplome de los resultados operativos del sector. Prevé que el coste medio de la deuda pase del 3% en 2025 al 3,5% en 2028, aunque las nuevas financiaciones marginales resulten más caras.
– No espera un deterioro brusco de los beneficios. Jefferies recorta de media alrededor de un 2% sus previsiones de fondos procedentes de las operaciones por acción (FFO por acción) para 2028. Su escenario contempla un crecimiento anual medio del 2,5% durante tres años.
– Las valoraciones ya descuentan parte del escenario adverso. Las inmobiliarias analizadas cotizan a unas 13,2 veces los fondos de operaciones previstos, frente a una media histórica de 17,5 veces. Aun así, la firma advierte de que la recuperación no será uniforme.
– El crecimiento orgánico gana importancia. Con una financiación más cara y menos oportunidades de adquirir activos de forma rentable, las compañías deberán centrarse en aumentar las rentas, mejorar sus inmuebles y gestionar con disciplina el capital.
– El dividendo puede crecer más despacio. El mayor coste financiero y la presión sobre las valoraciones limitan el margen para aumentar las distribuciones a los accionistas.
– Jefferies apuesta por la selección de compañías. Sus sectores preferidos son los centros comerciales de Europa continental y los activos industriales en Reino Unido. Mantiene una posición prudente sobre oficinas, aunque identifica oportunidades concretas, y muestra preferencia por los activos sanitarios y los centros de datos frente al almacenamiento y las residencias de estudiantes.
– La firma revisa sus recomendaciones. Eleva a comprar Merlin Properties, Great Portland Estates, Catena y Target Healthcare REIT; mejora a mantener Land Securities y Derwent London; y rebaja a infraponderar Icade y a mantener Workspace y Lumo Homes. La firma también reduce sus precios objetivo una media aproximada del 8%.
¿Qué opina Jefferies sobre Colonial?
La lectura sobre Colonial es cautelosa: reconoce la calidad de sus oficinas prémium, pero cuestiona que la compañía esté aprovechando plenamente esa ventaja. Su precio objetivo en el escenario base es de 4,65 euros por lo que tiene una recomendación de Mantener.
– La calidad de sus activos es una ventaja competitiva. Colonial cuenta con una cartera de oficinas prémium concentrada principalmente en París y, en menor medida, en Madrid y Barcelona. Jefferies considera que la polarización del mercado de oficinas debería favorecer a los inmuebles mejor ubicados y de mayor calidad.
– La estrategia de la compañía genera dudas. Jefferies critica que Colonial esté difuminando su posicionamiento al invertir en activos de menor calidad, en residencial y en nuevas localizaciones. A su juicio, estos movimientos pueden diluir la diferenciación que le proporciona su cartera de oficinas de primera categoría.
– El escenario central ofrece un margen limitado de revalorización. Jefferies contempla un precio objetivo de 4,65 euros, un 5% por debajo de la referencia utilizada en su análisis. Su escenario base asume un crecimiento medio de las rentas comparables del 3,1% durante los próximos tres años y un incremento medio anual de las valoraciones de los activos del 0,9%.
– Las ventas de activos son una palanca relevante. La firma contempla desinversiones por 500 millones de euros en 2026 y otros 200 millones en 2027. También señala que nuevas ventas en Francia o España, por un importe de entre 500 y 1.000 millones, podrían ayudar a reducir el apalancamiento.
– París concentra parte del potencial alcista. En el escenario optimista, Jefferies prevé que continúe el aumento de las rentas de las mejores oficinas parisinas y que se compriman las rentabilidades exigidas a estos activos. Este escenario permitiría elevar el precio objetivo hasta los 7 euros.
– El riesgo bajista no es menor. Si se desacelera el crecimiento de las rentas, aumenta la vacancia de las oficinas prémium o se amplía la rentabilidad exigida a los activos, el precio podría caer hasta los 2,80 euros en el escenario adverso. Jefferies también contempla en ese supuesto más deuda neta, una posible rebaja de la calificación crediticia y un recorte del dividendo.
– La mejora de la ocupación y las rentas debe traducirse en valor para el accionista. La tesis pasa por aprovechar el potencial de revisión de rentas en París y España, vender activos de forma selectiva y reducir la deuda sin sacrificar la calidad de la cartera.
