El mayor de 65 años que dona su vivienda habitual a los hijos no paga IRPF por la ganancia patrimonial que genera la operación. Lo confirma Hacienda y lo dice el artículo 33.4.b de la Ley del IRPF. El hijo que la recibe, en cambio, sí pasa por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Cómo donar vivienda sin IRPF: la exención del artículo 33.4.b
La exención cubre las ganancias patrimoniales que se ponen de manifiesto al transmitir la vivienda habitual cuando el transmitente ha cumplido los 65 años o está en situación de dependencia severa o gran dependencia. Lo recoge la Ley del IRPF en su artículo 33.4.b. La norma no distingue entre venta y donación: habla de transmisión, y una donación es una transmisión a título gratuito. Por eso el donante no integra esa ganancia en su declaración de la renta.
El ahorro puede ser enorme si la casa se compró hace décadas y su valor se ha multiplicado, porque la ganancia se mide por diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición. Pero el requisito que decide todo es otro: el inmueble tiene que tener la consideración fiscal de vivienda habitual.
Para aplicar la exención, el Reglamento del IRPF exige que haya sido la residencia habitual del contribuyente durante un plazo continuado de al menos tres años, salvo excepciones como el traslado laboral, el matrimonio o el fallecimiento. Y tiene que serlo en el momento de la donación o haberlo sido en algún momento de los dos años anteriores: vivienda habitual hoy o en los dos últimos años.
El caso que tumbó la consulta V0217-26
La consulta vinculante V0217-26, publicada en febrero de 2026, pone el foco justo ahí. Un contribuyente mayor de 65 años preguntó si podía aplicar la exención a una vivienda que había sido su residencia habitual, pero que llevaba más de 14 años alquilada a terceros.
La exención no protege al propietario para siempre: protege a la casa mientras siga siendo su casa.
Tributos respondió que no. Habían pasado más de dos años desde que el inmueble dejó de ser su residencia habitual, así que ya no encajaba en la definición reglamentaria. Ni la edad ni los años que la familia vivió allí cambian el resultado: lo que cuenta es dónde estaba la residencia habitual y cuándo.
Quién paga qué: donante, donatario y plusvalía municipal
Aquí está la letra pequeña que se pasa por alto. La exención del IRPF afecta solo al donante y solo a su ganancia: el hijo sigue sujeto a Sucesiones y Donaciones. Ese impuesto se liquida aparte, con sus propios plazos, y lo gestiona la comunidad autónoma. Si el inmueble está en España y el donatario es residente, la competencia es, con carácter general, la comunidad donde radica la casa.
Y la comunidad lo cambia todo. Hay regiones con bonificaciones muy altas en donaciones a descendientes y otras donde la factura es perfectamente real. Antes de firmar, pide el cálculo a la comunidad competente. A eso se suma la plusvalía municipal, el impuesto local sobre el incremento de valor del suelo, que también se liquida cuando la transmisión es gratuita y que paga el adquirente.
Hay un detalle más que suele olvidarse: el hijo hereda la fecha y el valor de compra de los padres. Si algún día vende, tributará por la plusvalía acumulada desde que ellos compraron, no desde la donación. Donar ahora no es gratis del todo: traslada una factura fiscal futura al donatario.
Por qué esta consulta importa a un autónomo con patrimonio
Para un autónomo, este caso tiene dos lecturas. La primera es una oportunidad: la exención existe, es legal y sirve para ordenar la transmisión de patrimonio sin un susto de IRPF. La segunda es un aviso. Tributos no ha inventado nada en 2026; ha vuelto a cerrar el cerco sobre el concepto de vivienda habitual con un caso muy reconocible: casa alquilada, padres fuera desde hace más de una década, hijos esperando el traspaso.
Un matiz afecta de lleno a quien trabaja por cuenta propia. Si el inmueble está afecto a la actividad, la exención no entra: deja de jugar la carta de vivienda habitual a estos efectos. Y si la donación se plantea con la idea de que el hijo venda después, hay que calcular antes la plusvalía que arrastrará, porque no parte de cero.
La exención está bien pensada en la teoría —no se grava la ganancia de quien se desprende de la casa en la que vive— pero el límite de los dos años deja fuera a familias que hicieron el cambio de vida mucho antes. Ahí no hay margen de interpretación: o la casa era su vivienda habitual, o no.
Antes de mover papeles, tres comprobaciones: si el inmueble lo es hoy o lo fue en los dos últimos años, cuánto cuesta el Sucesiones y Donaciones en esa comunidad y qué piensa hacer el hijo con la casa. Si el donante no necesita liquidez, la herencia puede salir mejor. Y para quien quiere convertir la casa en ingresos, existe la vía de reinvertir en una renta vitalicia asegurada, diseñada justo para mayores de 65.
Guía rápida del trámite
- 📅 Plazos: El IRPF no tiene solicitud: la exención se aplica en la Renta. El Sucesiones y Donaciones se liquida en el plazo que fije tu comunidad autónoma.
- ✅ Requisitos clave: Donante mayor de 65 años; inmueble que sea vivienda habitual o lo haya sido en los dos años anteriores.
- 🌐 Dónde solicitarlo: No hay trámite previo en el IRPF. El Sucesiones se presenta ante la comunidad autónoma; la Renta, en la sede electrónica de la AEAT.
- 💰 Importe o coste: La exención ahorra el IRPF sobre la ganancia del donante. El coste llega por el Sucesiones del hijo, con bonificaciones distintas en cada comunidad.
- ⚠️ Error a evitar: Donar una casa que dejó de ser vivienda habitual hace más de dos años. Es lo que tumbó la consulta V0217-26.
