EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha pasado? Neinor Homes, a través de Neinor DMP BidCo, lanza una OPA a 24 euros en efectivo por acción sobre el 1,85% de Aedas Homes que todavía no controla, con el objetivo de sacarla de las Bolsas de Madrid, Barcelona, Bilbao y Valencia.
- ¿Quién está detrás? Neinor acumula ya el 98,15% del capital de Aedas tras dos OPA previas y compras sucesivas en el mercado. El consejo de Aedas avala el precio con un informe de KPMG que sitúa el valor entre 21,82 y 24 euros por título.
- ¿Qué impacto tiene? Los accionistas que queden fuera tendrán que vender a 24 euros si Neinor ejecuta la compraventa forzosa. La exclusión elimina la liquidez del valor y reduce la información pública disponible.
Neinor Homes lanza una OPA sobre Aedas Homes a 24 euros en efectivo por acción para sacarla de Bolsa. La operación, comunicada este viernes a la Comisión Nacional del Mercado de Valores, se dirige sobre el 1,85% del capital que la promotora vasca aún no controla y llega después de dos asaltos previos que ya le han entregado el 98,15% de su rival.
Qué compra exactamente Neinor y por qué el precio se queda en 24 euros
El vehículo designado es Neinor DMP BidCo, filial íntegramente participada de la compañía con sede en Bilbao. Neinor es titular de 42.890.319 acciones de Aedas, el 98,15% del capital, y se compromete a inmovilizarlas hasta que concluya el plazo de aceptación, con el voto ya comprometido a favor de la exclusión. La oferta no queda sujeta a condición alguna más allá de la autorización del supervisor bursátil y del visto bueno de la junta de accionistas de la sociedad opada.
La cifra de 24 euros no es nueva. Coincide con el importe más alto que Neinor DMP ha pagado en operaciones anteriores y con el precio de la OPA obligatoria liquidada el pasado mes de marzo. La primera ofensiva arrancó al fondo estadounidense Castlelake el 79,2% del capital por 738 millones de euros. La segunda, cerrada en marzo, sumó un 17,63% adicional hasta el 96,8%. El resto, hasta el 98,15% actual, se ha ido acumulando con compras en el mercado secundario.
El consejo de Aedas ha respaldado la contraprestación con una valoración de KPMG Asesores fechada el 28 de octubre de 2026. El documento cruza descuento de flujos de caja y ofertas públicas del último año y sitúa la horquilla entre 21,82 y 24 euros por título, de modo que la OPA se coloca en el extremo superior. El precio incorpora, además, las ataduras contractuales de la financiación de Aedas con Apollo Global Management, que limitan temporalmente la compra de nuevo suelo, el endeudamiento y el reparto de dividendos. Con un capital flotante del 1,85%, la dirección de Aedas sostiene que la acción apenas tiene liquidez y que cotizar solo añade costes regulatorios.
El 17 de noviembre se vota la exclusión y el cambio de auditor
Aedas ha convocado junta general extraordinaria para el 17 de noviembre, con segunda convocatoria el 18, aunque se da por hecho que saldrá adelante en primera. En el orden del día no solo figura la salida del parqué: también se propone el cese de Ernst & Young como auditor y el nombramiento de Deloitte para los ejercicios 2026 a 2028, con el objetivo de unificar la revisión de cuentas con la de su matriz. Es el detalle menos comentado y el más revelador de dónde ha quedado la autonomía formal de la promotora catalana.
La tercera OPA sobre Aedas no compra negocio nuevo: compra el silencio bursátil de una compañía que ya está gobernada desde Bilbao.
En paralelo, Neinor ha convocado su propia junta extraordinaria para ese mismo 17 de noviembre con un orden del día muy distinto: el reparto de 220 millones de euros en dividendos hasta el segundo trimestre de 2027, equivalentes a 2,26 euros por acción y a una rentabilidad por dividendo cercana al 13% sobre la cotización actual. El calendario arranca con 7,1 millones adicionales que se suman a los 72,9 millones ya aprobados en abril, de forma que el pago de final de año alcanzará los 80 millones (0,82 euros por título).
A partir de ahí, dos entregas de 70 millones cada una (0,72 euros por acción), en febrero de 2027, y entre abril y mayo del mismo año. Más allá del segundo trimestre de 2027, la promotora prevé 110 millones adicionales (1,13 euros por título) durante el resto del ejercicio y entre 200 y 250 millones en 2028. En total, alrededor de 555 millones de euros en dos años, 5,71 euros por acción que equivalen a cerca del 35% de la cotización actual, según la información remitida por la compañía a la sala de inversores de Neinor Homes.
La Ficha del Inversor
Métrica clave: 24 euros. Es el techo de la horquilla de KPMG y el precio más alto que Neinor ha pagado nunca por un título de Aedas. Para el accionista residual, la pregunta no es si la contraprestación es generosa, sino si existe alternativa: con el 1,85% del capital en circulación y un capital flotante del mismo orden, la acción dejó de comportarse como un valor líquido hace meses. Quien compre hoy Aedas no compra expectativa de revalorización, compra la certeza de una compraventa forzosa.
La tendencia a seis meses apunta a una consolidación cerrada. Neinor no ha ocultado su intención de ejecutar el squeeze-out (la compraventa forzosa de los títulos restantes al mismo precio) y la autorización de la CNMV debería llegar sin sobresaltos, porque el folleto se limita a un 1,85% del capital. El riesgo real está en el otro lado del balance: las restricciones pactadas con Apollo sobre compra de suelo, deuda y dividendos condicionan el crecimiento de Aedas justo cuando el ciclo residencial vuelve a apretar en costes de construcción.
El precedente histórico ayuda a leerlo. Entre 1997 y 2007 el ladrillo español se organizó en decenas de promotoras familiares que acabaron absorbidas o quebradas; la crisis de 2008 dejó un mapa atomizado que la Sareb terminó de ordenar. Lo que ocurre ahora es lo contrario: la concentración se hace desde dentro del parqué, no desde la liquidación. Y eso tiene un coste de transparencia que el mercado minoritario paga sin descuento, porque una sociedad sin cotización publica menos y compara peor.
El perfil al que interpela esta operación es doble. Por un lado, el pequeño accionista que aún conserva títulos y debe decidir entre aceptar los 24 euros o litigar la equidad del precio con el informe de KPMG en la mano. Por otro, el inversor patrimonial que mira a Neinor como pagador de dividendo: un 13% de rentabilidad declarada no es habitual en el sector y explica buena parte del atractivo del valor. La próxima ventana crítica es el 17 de noviembre, cuando ambas juntas voten. Si la exclusión sale adelante, Aedas dejará de existir como referencia de precio del residencial español y el mapa de promotoras cotizadas quedará reducido a Neinor, Metrovacesa y poco más.
